Vous souhaitez réduire vos impôts tout en investissant dans l’immobilier ancien « classé » ? Nous vous expliquons, pas à pas, les mécanismes envisageables.

Les opérations dites “Malraux”

Les propriétaires d’immeubles bâtis, qui sont situés dans certaines zones protégées, bénéficient d’un régime fiscal avantageux sur les travaux de restauration complète. Ce dispositif, introduit par la loi dite “Malraux” du 4 août 1962, qui a été remaniée depuis, permet une réduction d’impôt plafonnée.

Qui peut en bénéficier ?

L’investisseur concerné peut être une personne physique ou une société soumise à l’impôt sur le revenu, dont les SCPI quand la souscription participe au financement des ces opérations.

Quels sont les biens éligibles ?

Sont éligibles, les immeubles bâtis situés dans :

  • un secteur sauvegardé (article L 313-1 Code de l’urbanisme)
  • une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) (ancien article L 642-1 à -7 Code du patrimoine)
  • un quartier ancien dégradé (loi 2009-323 du 25 mars 2009, article 27), en vigueur jusqu’au 31 décembre 2015,
  • une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (nouveaux articles L 642-1 à -10 Code du patrimoine), applicable depuis le 14 juillet 2010.

Ils doivent être possédés en pleine propriété, c’est-à-dire que le bénéficiaire ne doit être ni usufruitier ni nu-propriétaire (article 199 tervicies du CGI).

Quelles sont les opérations concernées ?

La réduction d’impôt s’applique aux opérations de restauration complète. Seules les dépenses de travaux imposés ou autorisés par l’autorité publique permettent de bénéficier de la réduction d’impôt.

En effet, les travaux doivent obligatoirement faire l’objet d’une Autorisation préalable Spéciale délivrée par le Préfet (ASP). Ils sont ensuite nécessairement suivis par les Architectes des Bâtiments de France.

Ouvrent droit à réduction :

Les charges foncières “de droit commun”

  • les dépenses de réparation et d’entretien ;
  • celles d’amélioration afférentes à des locaux :
    • d’habitation ;
    • professionnels et commerciaux destinées à protéger ces lieux des effets de l’amiante ou à faciliter l’accueil des handicapés, Dans les 2 cas : à l’exclusion des dépenses de travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ;
  • impositions, autres que celles incombant normalement à l’occupant, perçues au profit des collectivités locales ;
  • primes d’assurance ;
  • frais de gestion ;
  • provisions pour dépenses de travaux de la copropriété pour le montant versé par le syndic aux entreprises ayant réalisé les travaux ;
  • frais accessoires des travaux de restauration tels que les honoraires versés à l’architecte pour l’établissement et le contrôle des devis ainsi que de la direction et la surveillance des travaux.
    Ces dépenses ne sont pas déductibles des revenus fonciers, à l’instar des autres.

Les dépenses spécifiques :

  • frais d’adhésion à une association foncière urbaine de restauration ;
  • dépenses de travaux imposés ou autorisés par l’autorité publique, notamment pour :
    • la démolition, reconstitution de toitures ou de murs extérieurs,
    • la transformation en logement de tout ou partie d’un immeuble à usage d’habitation.

L’immeuble doit en outre, être loué pendant 9 ans. Pour un usage d’habitation principale, le bail doit porter sur un logement nu. En outre, s’il appartient à une société, comme par exemple une SCPI, les associés s’engagent à conserver leurs titres sur toute la durée de la location. Évidemment le locataire ne peut pas être un membre du foyer fiscal, ou un parent (ascendant ou descendant) du propriétaire ou d’un associé.

Réduction applicable

Plafonné sur une assiette annuelle de 100 000 €, le taux applicable dépend de la situation du bien. Ainsi pour les dépenses opérées en 2012, il est de :

  • 22 % dans une ZPPAUP (zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager) ;
  • 30 % dans un secteur sauvegardé ou dans les quartiers anciens dégradés.

Limites à l’avantage

La réduction d’impôt n’est pas reportable le solde non utilisé ne s’impute pas sur le prochain impôt. En outre, elle est prise en compte dans le plafonnement global des avantages fiscaux fixé pour les revenus de l’année 2012, à 18 000 € + de 4 % du revenu imposable.

Investir pour le long terme

L’éventuelle “gain” tiré de la cession du bien relève du régime des plus-values immobilières. En sus, le montant des travaux de restauration ne s’ajoute pas au prix d’acquisition, et ne diminue donc pas la plus-value réalisée. C’est pourquoi un investissement en Malraux s’inscrit dans le long terme.

Les monuments historiques, un cas particulier d’optimisation fiscale

En investissant dans “l’ancien”, vous pouvez également faire votre choix parmi des monuments historiques, et bénéficier d’un régime fiscal à part. Ainsi vous pourrez déduire de votre revenu global, une partie de vos charges foncières, sans être obligé de louer le bien.

Quels sont les biens éligibles ?

Sont concernés, les immeubles :

  • classés “monuments historiques” ;
  • inscrits à “l’inventaire supplémentaire” (ISMH) ;
  • faisant partie du patrimoine national :
    • par l’obtention du label délivré par la « Fondation du patrimoine » sur avis favorable du service départemental de l’architecture et du patrimoine ;
    • en raison de leur caractère historique ou artistique particulier, sur agrément du directeur des Finances publiques départemental.

Attention, un immeuble situé sur un “site classé” ne signifie pas que le régime des monuments historiques s’applique.

Les avantages fiscaux

Les travaux de restauration et d’entretien, ainsi que les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers puis du revenu global, sans limite de montant et pendant trois ans. En outre, vous bénéficiez d’une exonération de droits de succession si votre bien est ouvert au public plus de 75 jours par an . Autre intérêt, l’avantage peut sortir du plafonnement des niches fiscales.

Les conditions

  • Le propriétaire doit s’engager à conserver l’immeuble pendant au moins 15 ans à compter de son acquisition (même si celle-ci est antérieure au 1er janvier 2009).
  • Il doit le détenir en direct, sauf s’il a été acquis par une SCI avant le 1er janvier 2009. Toutefois, même après cette date, une SCI associant seulement les membres d’une même famille, ou ayant obtenu un agrément ministériel spécial, peut posséder le bien et bénéficier de ce régime de faveur. Les associés devront dans tous les cas, conserver les parts pendant au moins 15 ans.
  • La mise en copropriété de l’immeuble doit faire l’objet d’un agrément ministériel.

Les contours de l’optimisation fiscale

Dans le cas d’une location, les loyers sont imposés comme des revenus fonciers, sans option possible pour le régime micro. De nombreux intérêts s’offrent alors à vous, en déduisant :

  • Les déficits sur le revenu global sans limite de montant ;
  • Les primes d’assurances pour leur montant réel ;
  • Les frais de promotion et de publicité ;
  • Le matériel informatique servant à la gestion de la billetterie.

En outre, les conditions et les modalités de déduction des charges dépendront des cas d’occupation (par le propriétaire ou non) et d’exploitation (visites, location, label de la Fondation du patrimoine) des monuments historiques.

Nos conseillers sont à votre écoute pour vous informer sur les spécificités de cet investissement à part.

Investissement Loi Malraux – Investissement en Monument Historique
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