Qu’est-ce que le dispositif Censi-Bouvard ?

Le 05/04/2024

Par Pierre Payan

Solutions de défiscalisation immobilière

Le dispositif de défiscalisation immobilière issu de la loi Censi-Bouvard permet d’investir dans des résidences dîtes de services, neuves ou rénovées, pour obtenir des avantages fiscaux et cela, jusqu’au 31 décembre 2021.

Définition de la loi Censi-Bouvard

En concevant la loi Censi-Bouvard, les pouvoirs publics ont consenti aux investisseurs des avantages fiscaux lorsqu’ils placent leur patrimoine dans des résidences de services tels que les EHPAD ou les résidences étudiantes.

Le texte prévoit que tout acquéreur, domicilié sur le territoire français, profite d’une réduction d’impôt sur la valeur hors taxes du bien.

La récupération de la TVA payée en amont est également possible sous conditions.

Le régime Censi-Bouvard permet de déduire de l’impôt sur le revenu des investisseurs 11 % du prix hors taxes du bien immobilier acquis.

La réduction d’impôt s’étale de façon linéaire sur neuf années.

En revanche, si le montant de cette réduction dépasse le total de l’impôt sur le revenu à payer, le reliquat est reportable sur une durée de six années, à la condition que le logement soit encore mis en location l’année de l’utilisation du report de la réduction.

En revanche, le plafond fiscal est situé à 300.000 € hors taxes.

L’investisseur pourra acheter un bien plus cher, mais la partie supérieure à 300.000 € ne sera pas incluse dans le calcul de l’avantage fiscal.

Le dispositif Censi-Bouvard et le statut LMNP

Investir sous le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) de façon classique permet de percevoir des revenus mensuels taxés de manière modérée, voire exonérée, puisqu’il est possible d’amortir l’immeuble ainsi que les meubles.

Les annuités d’amortissement sont déductibles des revenus perçus : la pression fiscale est donc amoindrie.

Le statut LMNP et la loi Censi-Bouvard sont cumulables.

En revanche, l’amortissement accordé au titre du statut de loueur meublé n’est, en aucun cas, cumulable avec la loi Censi-Bouvard.

Il est également impossible de cumuler la loi Censi-Bouvard en LMNP avec d’autres lois de défiscalisation immobilière sur le même bien.

Toutefois, rien n’empêche de réaliser un autre investissement pour bénéficier d’un autre dispositif de défiscalisation.

A ce titre, il convient de faire attention au plafonnement global des niches fiscales qui s’élève à hauteur de 10.000 € par an et par foyer fiscal pour les investissements réalisés en métropole.

Il est néanmoins possible de cumuler plusieurs investissements en loi Censi-Bouvard la même année, mais l’Administration fiscale retiendra le plafond global de 300.000 € hors taxes pour le calcul de la réduction pour l’ensemble des opérations.

Cette loi cumulée au statut de loueur meublé permet de récupérer la TVA sur le montant du bien.

Dans quelles résidences peut-on investir ?

Seuls certains logements sont éligibles à la loi Censi-Bouvard : il s’agit des logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021.

Toutefois, l’investissement en Censi-Bouvard ne concerne que les résidences meublées suivantes :

Les résidences avec services pour étudiants ;
Les résidences avec services agréées pour personnes âgées ou handicapées ;
Les résidences d’accueil et de soins agréées.

Il est à noter que les investissements dans les résidences de tourisme classées ont été exclus du dispositif à partir du 31 décembre 2016.

Simulation Censi-Bouvard en LMNP, exemple d’investissement

Si un investisseur achète un appartement dans une résidence de services éligible au dispositif Censi-Bouvard en LMNP, il pourra bénéficier de la récupération de la TVA (au taux de 20 %) sur le prix d’achat ainsi que de la réduction de 11 % sur le prix total étalée sur 9 ans.

A titre d’exemple :

Situation	Opération
Montant de l’investissement	150.000 € TTC
TVA récupérée	150.000 TTC * 20 % = 30.000 €
Réduction d’impôt totale	120.000 HT * 11 % = 13.200 €
Réduction d’impôt annuelle	13.200 / 9 = 1.467 €
Total de l’avantage fiscal TVA incluse	30.000 + 13.200 = 43.200 €

Comment récupérer la TVA dans un investissement Censi-Bouvard ?

Afin de récupérer la TVA sur l’investissement, en vertu de l’article 261-D-4°-b du Code Général des Impôts (CGI), il convient de vérifier qu’au moins trois services sont assurés dans la résidence parmi ceux-ci :

Petits déjeuners ;
Nettoyage régulier des locaux ;
Fourniture de linge de maison ;
Réception de la clientèle.

Les loyers perçus doivent obligatoirement être soumis à la TVA. Et enfin, l’investisseur doit adopter le statut de loueur meublé.

En conséquence, les loyers seront imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Par ailleurs, pour récupérer la TVA ayant grevé le bien, il faut en faire la demande auprès de l’Administration fiscale.

Il faut également s’inscrire au Service des Impôts des Entreprises (SIE) en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel, mais il ne convient pas de s’inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) parce que l’activité n’est pas exercée à titre professionnel.

Au regard de la lourdeur des formalités, il est judicieux de se faire conseiller auprès des professionnels du droit et du chiffre afin de réaliser l’investissement le plus rentable possible.

Avantages et inconvénients du dispositif ?

Avantages	Inconvénients
Acquisition d’un bien immobilier : valorisation de son patrimoine immobilier	Pas d’amortissement praticable sur le bien
Pas de zonage spécifique pour bénéficier de l’avantage	Montant maximum retenu pour le calcul de la réduction plafonné à 300.000 € hors taxes
Pas de plafond de ressources du locataire, ni de plafonds de loyers	L’activité ne doit pas être exercée à titre professionnel : le chiffre d’affaires ne doit pas dépasser 23.000 € ni 50 % des revenus globaux de l’investisseur
Réduction d’impôt de 11 %	Non cumulable avec d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière sur le même bien (ex : Pinel)
	Uniquement applicable avec certaines résidences
	Location obligatoirement confiée à l’exploitant de la résidence, impossible d’en faire bénéficier un proche
	Impossible de démembrer un bien immobilier Censi-Bouvard

Le dispositif conçu par la loi Censi-Bouvard comprend certains inconvénients.

La réduction d’impôt offerte par cette loi est incompatible avec une approche d’optimisation fiscale à long terme.

En effet, bien qu’il soit possible pour l’investisseur de profiter d’une réduction d’impôt sur le revenu de 11 % sur 9 ans, il est impossible de déduire les annuités d’amortissements de l’immeuble sur les loyers.

Investir dans un bien pour le louer en location meublée classique apparait être une meilleure stratégie d’optimisation sur le long terme car, même si l’investisseur ne bénéficie pas de réduction d’impôt directement, il pourra déduire les amortissements sur une durée plus longue qu’offre les avantages de ce dispositif.

Au final, ce schéma s’avère bien plus intéressant car la durée d’amortissement de l’immeuble est comprise entre 25 et 50 ans en fonction des composantes (gros-œuvres, toiture, équipements techniques…), et le mobilier, lui, est amortissable sur une durée qui varie entre 5 et 7 ans.

Ainsi, le bénéfice de l’amortissement est tel que le Censi-Bouvard ne tient pas la comparaison.

Nos conseillers sont à votre disposition pour vous aiguiller sur l’investissement immobilier opportun à réaliser en fonction de votre situation personnelle.