Location meublée / lmnp

Comment investir en LMNP ?

Lucile Giovanini | Conseillère en Gestion de Patrimoine

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Vous souhaitez investir en LMNP ?

Avant de réaliser votre investissement, découvrez le régime du loueur meublé non professionnel et les différents choix qui s’offrent à vous.

lmnp investissement

Qu’est-ce que l’investissement en LMNP ?

La location meublée non professionnelle consiste à mettre en location un bien immobilier dont vous êtes propriétaire en l’ayant meublé préalablement.

Cet investissement immobilier permet de générer des revenus complémentaires en percevant des loyers chaque mois.

C’est un bon moyen pour préparer votre retraite.

Le LMNP est également un atout pour diversifier votre patrimoine en y intégrant de l’immobilier de rapport ou alors simplement pour vous créer un patrimoine.

Une bonne stratégie pour investir en LMNP consiste à utiliser l’effet de levier du crédit. Le crédit sera en grande partie remboursé par les revenus locatifs, ce qui à pour effet de limiter votre effort d’épargne.

Le cadre fiscal de la location meublée non professionnelle est très attractif, il offre une certaine souplesse. Toutefois, il existe plusieurs conditions pour accéder à ce statut, pour en savoir plus n’hésitez pas à lire notre article : la fiscalité du statut LMNP.

Qui peut investir en LMNP ?

Cet investissement s’adresse à tous les particuliers qui souhaitent acheter un bien immobilier pour le mettre en location meublée.

Pour bénéficier du statut de loueur meublé non professionnel, plusieurs conditions sont à remplir.

La première condition est relative au bien : il doit s’agir d’ un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir et votre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

Le logement ne doit pas être loué vide, vous devez par conséquent le meubler et la liste du mobilier est fixée par décret. Voici une liste non exhaustive du mobilier à intégrer :

  • l’électroménager tel que les plaques de cuisson, le four, etc. ;
  • une table et des sièges ;
  • un lit avec matelas et couverture ;
  • Un réfrigérateur ;
  • Des ustensiles de cuisine ainsi que de la vaisselle ;
  • Des luminaires ;
  • Des meubles de rangement ;
  • Du matériel ménager tel qu’un aspirateur ou encore un balai.

S’agissant des conditions de revenus, vous devez percevoir des revenus locatifs annuels inférieurs ou égal à 23 000€ TTC.

De plus, les recettes locatives annuelles brutes doivent être inférieures aux autres revenus professionnels de votre foyer fiscal.

Si ces conditions ne sont pas remplies vous serez d’office considéré comme un loueur en meublé professionnel (LMP) et donc soumis à un régime fiscal et social différent.

Vous avez le choix entre 2 régimes fiscaux :

  • le micro-BIC
  • le régime réel

Pour savoir lequel des deux vous offre la meilleure fiscalité rapprochez-vous d’un professionnel (comme un cgp par exemple) qui réalisera des simulations pour vous aider dans vos choix.

Le régime fiscal applicable par défaut est celui du micro-BIC, néanmoins vous pouvez opter pour le régime du réel si celui-ci se trouve être plus adapté à votre situation.

Le Micro Bic vous permet de bénéficier d’une déduction des charges au forfait.

Ce régime offre un abattement pour charges à hauteur de 50% de vos recettes locatives.

Dans le cas de la location meublée de tourisme, (chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés), le taux forfaitaire censé représenter les charges est égal à 71% des recettes.

En ce qui concerne le régime du réel, il demande davantage de formalités déclaratives et comptables.

Celui-ci vous permet au contraire de déduire vos frais, charges (emprunt) et dépenses (travaux) pour leur montant effectif.

Mais surtout, il vous permet d’amortir comptablement votre bien immobilier, les meubles, etc.

Grâce à l’imputation des différentes charges et de l’amortissement, l’investissement en LMNP, vous permet de générer des revenus peu voire non imposables sur une certaine période.

Ce type d’investissement s’avère extrêmement intéressant si vous souhaitez bénéficier de revenus complémentaires ou valoriser votre patrimoine sans alourdir votre fiscalité.

Les différents types d’investissement en LMNP

En fonction de vos objectifs et de votre situation, plusieurs options s’offrent à vous en termes d’investissement LMNP.

En effet, vous pouvez optez pour le LMNP classique, le LMNP géré ou encore le dispositif Censi-Bouvard.

Investir en LMNP Classique

Si vous investissez en LMNP classique, vous bénéficiez de nombreux avantages grâce à la souplesse que présente ce régime.

En effet, son fonctionnement est relativement simple et permet de générer des revenus défiscalisés.

Les loyers perçus entrent dans la catégorie des BIC et comme indiqué précédemment, vous avez le choix entre le régime du micro ou du réel.

Le régime du réel permet de défiscaliser tout ou partie de vos revenus locatifs durant plusieurs années et donc de limiter vos impôts.

Notamment avec l’amortissement comptable du bien qui consiste à déduire chaque année une valeur de dépréciation de votre bien.

Pour le choix du logement, prenez le temps de déterminer la cible de vos futurs locataires (étudiants, touristes, professionnels, etc).

De manière générale, il est préférable d’opter pour des petites surfaces, elles sont plus faciles à meubler et à louer.

La localisation du bien est également un élément à prendre en considération, pour ce qui est des studios notamment, le risque de vacance locative sera moins élevé dans une ville étudiante et dynamique que dans une ville ne revêtant pas ces caractéristiques.

Ainsi en matière de LMNP, la zone géographique ainsi que la surface du bien que vous souhaitez acquérir sont des facteurs importants dans la réussite de votre investissement.

Vous pouvez faire appel à un professionnel pour vous aider dans la réalisation de votre investissement et ainsi éviter de rencontrer le moindre souci.

Investir en LMNP gérée

Vous pouvez choisir de déléguer totalement la gestion de votre location meublée, c’est ce qu’on appelle la LMNP gérée.

Il s’agit dans ce cas d’acquérir une chambre ou un appartement dans une résidence gérée.

Une résidence gérée est un ensemble d’appartements situés dans un ou plusieurs bâtiments qui accueille des locataires dans des logements meublés et équipés et qui peut proposer des services collectifs (accueil de la clientèle, fourniture de linge, petit-déjeuner, etc.).

Le régime du LMNP fonctionne de la même façon d’un point de vue fiscal, mais la location est assurée par un gestionnaire, qui assume la gestion en sous-louant le bien à des clients (touristes, étudiants, personnes âgées, etc.).

Ce type de location vous décharge de toutes les contraintes liées à la gestion locative.

Vous pouvez investir dans des biens de différents secteurs tels que les résidences étudiantes ou encore les résidences séniors.

En LMNP géré, un contrat de location ( bail commercial), est signé entre vous (le propriétaire bailleur) et le gestionnaire.

Il détermine les termes de la relation entre les deux parties.

Les revenus de ce type d’activité présentent l’avantage d’être sécurisés par le bail commercial.

Contrairement au LMNP Classique, en résidence gérée, vous ne subissez pas le risque de vacance locative ; c’est le gestionnaire qui l’assume pour vous.

Vous êtes donc assuré de percevoir les loyers issus de votre bien.

En contrepartie de ces avantages, le bail commercial à une durée minimale de 9 ans, ce qui vous engage sur le long terme mais qui assure aussi une sécurité des loyers tout en évitant les contraintes de gestion.

Investir en LMNP Censi-bouvard

Le LMNP Censi-Bouvard fait partie de la catégorie de la location meublée gérée.

Vous réalisez un investissement en résidence de services tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt égale à un pourcentage du prix de revient du bien acheté.

La réduction d’impôt est répartie sur 9 années à raison d’un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années.

Si elle dépasse le montant de l’impôt à payer, la fraction non utilisée est reportable sur 6 ans.

Ainsi, avec la loi Censi-Bouvard, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt de 11% du montant HT du prix du lot.

A cet avantage s’ajoutent ceux évoqués précédemment avec les résidences gérées, c’est-à-dire une gestion totalement déléguée et la garantie de percevoir un loyer.

Pour ouvrir droit à la réduction d’impôt, le logement doit se situer dans l’une des structures fixées via une liste limitative, elles peuvent être :

  • Un établissement social ou médico-social qui accueille des personnes âgées ;
  • Un établissement social ou médico-social qui accueille des adultes handicapés ;
  • Un établissement délivrant des soins de longue durée ;
  • Une résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l’agrément « qualité » ou l’autorisation ;
  • Une résidence avec services pour étudiants ;
  • Un ensemble de logements affectés à l’accueil familial salarié ;

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, il faut être une personne physique domiciliée fiscalement en France.

Quant à l’acquisition, elle doit être réalisée avant le 31 décembre 2022.

De plus, ce dispositif de défiscalisation vous impose de conserver le bien durant minimum 9 ans.

Nous venons de voir ensemble différentes façons d’investir en LMNP, il est maintenant temps de faire un focus sur les risques liés à cet investissement.

Quels sont les risques de l’investissement en LMNP ?

L’investissement locatif en LMNP dispose de plusieurs avantages non négligeables, mais il ne faut pas perdre de vue que, comme tout investissement, il comporte des risques et des inconvénients.

Investir en LMNP vous expose au risque de vacances locatives.

Ce risque est essentiellement lié au LMNP classique car les revenus ne sont pas garantis en l’absence de locataire, alors qu’en résidence gérée vous êtes protégée par le bail commercial qui vous lie à l’exploitant.

Il est également possible que le bien subisse des dégâts où qu’il fasse l’objet de réparation.

En résidence gérée, en fonction du type de résidence (EHPAD), le gestionnaire peut prendre à sa charge l’intégralité des travaux.

Toutefois, le LMNP géré présente aussi des inconvénients, notamment le risque de faillite du gestionnaire.

Si le gestionnaire manque à ses obligations de gérance ou bien rencontre des difficultés financières, les conséquences pour vous peuvent être extrêmement lourdes.

En effet, en cas de faillite de l’exploitant, vous pouvez être amené à ne plus toucher de loyer et devoir continuer à rembourser les prêts souscrits ou encore encaisser une forte moins-value en cas de revente du bien.

Dans le cas des résidences gérées, il peut aussi arriver, dans le cadre des renouvellements de bail, que le gestionnaire révise le loyer et que vous subissez à ce titre une baisse de revenu.

Pour ces raisons, il est primordial d’investir sur des résidences de services de bonne qualité avec des gestionnaires qui ont déjà fait leurs preuves.

Enfin, le risque de liquidité est également à prendre en considération.

Il est possible que vous ne trouviez pas d’acheteurs lorsque vous voudrez vendre votre bien.

En conclusion, le LMNP, quelle que soit sa forme, présente donc de multiples avantages et inconvénients qu’il est nécessaire d’appréhender parallèlement à votre situation.

Pour cela, n’hésitez pas à faire appel à un professionnel qui saura vous guider et vous accompagner dans ce type de projet.

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