Le statut LMNP, késako ?
La location meublée est un mode de location où le logement est loué avec des meubles de manière que le locataire puisse s’y installer rapidement en amenant simplement ses effets personnels.
La location meublée s’oppose à la location vide, qui va être soumise à des règles juridiques et fiscales différentes.
L’obtention du statut LMNP suppose que vous remplissez certaines conditions.
Le loueur qui débute son activité doit se déclarer auprès du Greffe du Tribunal de Commerce pour obtenir un numéro SIRET en y déposant l’imprimé P0i.
De plus, la location touristique et la location de chambres d’hôtes sont réglementées.
Elles nécessitent au préalable d’effectuer une demande d’enregistrement auprès de la mairie du lieu où se situe votre bien.
Vous devrez également avoir une autorisation de changement d’usage du bien.
Cette dernière a été instaurée dans le but de protéger le parc résidentiel des communes où il y a un grand déséquilibre entre l’offre et la demande en termes de logement d’habitation.
Les villes concernées sont notamment les grandes agglomérations françaises de plus de 200 000 habitants.
Ces démarches sont obligatoires sous réserve d’amende.
Pour finir, sachez que la location meublée comprend deux statuts, le LMNP et le LMP (loueur meublé professionnel) dont les conséquences fiscales et sociales diffèrent.
Pour être considéré comme loueur meublé non professionnel, il convient de respecter deux conditions :
- Vos recettes locatives doivent être inférieures à 23 000 €
- Les revenus locatifs ne doivent pas excéder les revenus professionnels du foyer fiscal.
Les avantages fiscaux de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP)
En tant que loueur meublé non professionnel, vos revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
En fonction du montant des revenus locatifs, vous serez soumis au régime du micro-BIC ou au régime réel.
Parmi les avantages du LMNP, nous pouvons mettre sur le podium la fiscalité plus qu’intéressante qu’offre ce statut tout le long de l’activité mais également en cas de cession de votre bien.
La fiscalité de la location meublée
En tant que LMNP, vous pouvez être au micro-BIC ou au régime du réel.
Le micro-BIC s’applique si vos revenus sont inférieurs à 72 600 € HT ou 176 200 € HT pour des meublés de tourisme classés ou chambre d’hôte.
Vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50% sur vos recettes de location en meublé classique ou de 71% sur les activités d’achat-revente ou de fourniture de logement.
L’abattement forfaitaire vient compenser les différentes charges que vous pouvez supporter.
Vos revenus nets imposables seront ensuite soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu pour déterminer le montant de votre impôt.
Par ailleurs, si vous avez beaucoup de charges réelles, sachez que vous pouvez choisir d’être soumis au régime du réel.
Inversement, si vous dépassez les montants précédemment cités, vous êtes d’office soumis au régime du réel. Les revenus pris en compte sont ceux de l’année N-1 et N-2.
En appliquant le régime au réel, vous allez pouvoir déduire l’ensemble des charges réalisées dans l’intérêt direct de l’exploitation et pratiquer l’amortissement comptable.
Il n’existe pas de liste exhaustive détaillant les charges déductibles en LMNP réel mais ces dernières doivent remplir 3 conditions pour pouvoir être déductibles :
- Elles doivent être réalisées dans l’intérêt direct de l’exploitation ou se rattacher à une gestion normale,
- Représenter une charge effective et être justifiable,
- Être comprise dans l’exercice au cours duquel elles ont été dégagées.
Les différentes charges déductibles peuvent être reportables sur les revenus de même nature pendant une période de 10 ans.
Un autre avantage fiscal du LMNP est à prendre en compte en cas de cession de votre bien.
En tant que loueur meublé non professionnel, vous profitez du régime de cession des plus-values des particuliers et donc profitez des abattements pour durée de détention.
De plus, le fait d’avoir pratiqué l’amortissement comptable n’aura aucun impact sur le calcul de la plus-value car les montants amortis ne viendront pas diminuer le prix d’acquisition.
Petite précision, les critères de détermination du statut de LMNP s’apprécient annuellement. Il est donc nécessaire à la date de la vente de vérifier si vous êtes toujours considéré comme tel.
Dans le cas contraire, vous serez LMP et les règles fiscales applicables en cas de cession seront différentes et moins avantageuses.
L’amortissement
Un des gros avantages du régime réel de la location meublée est que vous pouvez pratiquer l’amortissement comptable.
L’amortissement se définit comme un mécanisme comptable qui permet de prendre en compte la dépréciation de certains actifs résultant de leur utilisation.
Chaque année, une partie de l’amortissement va venir s’imputer sur le bénéfice imposable de la location meublée.
Ce qui vous permet de diminuer voire gommer totalement la fiscalité tirée de votre location meublée.
Vous allez donc pouvoir venir déduire durant une certaine période, propre à chaque actif, un pourcentage de l’usure du bien. L’amortissement permet de répartir le coût des immobilisations sur leur rythme d’utilisation.
Néanmoins, il est important de comprendre qu’il s’agit de charges non décaissées, elles ne sont que comptables. En cas de déficit, l’amortissement en LMNP est reportable sans limitation de durée.
En ce qui concerne les éléments amortissables, il y a trois catégories principales :
- Les immeubles,
- Les meubles,
- Les frais d’acquisition et les travaux.
En matière de biens immobiliers, la durée d’amortissement est généralement de 20 ou 30 ans.
Sachez que le terrain n’est pas amortissable donc un certain pourcentage de la valeur du bien ne pourra pas être amorti.
Concernant les meubles meublant le logement (canapé, literie, etc.), ils sont généralement amortis sur une durée de 5 à 10 ans.
Les frais d’acquisition et les travaux effectués sur le logement peuvent soit être amortis, soit passés en déduction.
Ce choix peut avoir un réel impact au sein d’une stratégie patrimoniale.
En effet, les charges ne sont reportables que sur 10 années.
Il est donc primordial de vérifier si ces dépenses, qui sont supérieures au montant des loyers perçus, pourront être imputées dans les délais prévus ou s’il est préférable de les passer en amortissement.
Notez qu’il est important de conserver les factures et justificatifs de vos différentes dépenses en cas de contrôle par l’administration fiscale.
Pour finir, sachez qu’en cas de vente du bien locatif, les amortissements non utilisés sont perdus définitivement.
Le Censi-Bouvard
La loi Censi Bouvard a pour but de développer le réseau d’infrastructures d’utilité publique en France.
Par exemple, l’accueil de personnes âgées, d’étudiants, de professionnels itinérants ou de touristes. Nous parlons plus couramment de résidence de services.
Ce dispositif, qui se termine au 31 décembre 2022, vous permet d’obtenir une réduction d’impôt de 11% du prix d’acquisition hors taxe, plafonné à 300 000 €, et cela répartie de façon linéaire sur 9 ans.
Le Censi Bouvard ne se pratique que dans le cadre de la LMNP et il s’applique que vous choisissiez d’être soumis au régime réel ou au micro-BIC.
Plusieurs conditions sont nécessaires pour bénéficier de la réduction d’impôt.
Cette réduction d’impôt concerne les investisseurs qui se portent acquéreur d’un logement neuf ou en état futur d’achèvement dans une résidence de service avant 31 décembre 2022.
Vous devez vous engager pour louer le bien pendant au moins 9 ans et le louer à l’exploitant de l’établissement ou de la résidence dans lequel le logement se situe.
Dans le cas où il y aurait un solde de réduction d’impôt sur l’année, ce dernier peut être reporté pendant 6 ans.
Petite précision, vous ne pouvez pas amortir un bien pour lequel vous avez bénéficié de la réduction d’impôt Censi Bouvard.
Les résidences de services
Dans le cadre de ces investissements, vous allez acquérir un bien dans une résidence de service. Il peut s’agir de résidences :
- De tourisme destinées à une clientèle de vacanciers ;
- D’affaires, dédiées aux professionnels en déplacement ;
- Etudiantes ;
- Seniors ou Ehpad ;
En tant que propriétaire, vous concluez un bail commercial, généralement de 9 ans, avec le gestionnaire de la résidence.
Le gestionnaire va s’occuper de toutes les démarches de mise en location et de gestion du bien à votre place.
Vous n’avez à vous occuper de rien, ce qui représente un gain de temps et de tâche administrative non négligeable !
De la même façon, le gestionnaire supporte l’ensemble des risques à votre place et notamment les problèmes de vacances locatives.
Grâce au bail commercial, le gestionnaire vous verse un loyer même si le bien n’est pas occupé.
Ce qui représente une garantie pour vous propriétaire.
La location meublée en résidence de service est un excellent moyen d’obtenir des revenus complémentaires, tout en limitant votre fiscalité.
L’immobilier dans l’ancien : résidence principale et saisonnière
Dans le cadre d’un bien immobilier acheté dans l’ancien, vous pouvez choisir de louer votre bien à titre de résidence principale ou de manière ponctuelle à titre de location saisonnière.
De même, vous pouvez envisager de mettre en location une partie de votre propre résidence principale ; une chambre par exemple.
La location meublée à titre de résidence principale respecte les règles traditionnelles du LMNP que nous avons développées précédemment.
En ce qui concerne, la location meublée saisonnière, il sera important de bien obtenir les autorisations et enregistrements nécessaires pour pouvoir exercer ce type d’activité. Attention, si vous ne respectez pas ces règles vous risquez une amende qui peut rapidement coûter plusieurs milliers d’euros.
Et sachez que si vous passez par des plateformes en ligne de type Airbnb, ces dernières ont l’obligation de transmettre à l’administration fiscale un document annuel récapitulant les différentes transactions effectuées au titre de la location de votre bien.
De même, pensez à vérifier que le règlement de copropriété de votre immeuble n’interdit pas la location meublée saisonnière.
La location meublée saisonnière peut s’avérer extrêmement intéressante car elle offre une grande flexibilité, vous êtes libre de gérer votre calendrier de réservations. Mais aussi de limiter le risque de loyers impayés, le paiement étant généralement effectué en amont.
Exemple d’investissement en LMNP gérée
Monsieur Jean est propriétaire d’un bien locatif qui génère 14 000 € de revenus par an pour un bien immobilier locatif d’une valeur de 300 000 euros. Il a acheté pour 7 500 € de mobilier.
L’emprunt immobilier a été intégralement remboursé.
Monsieur Jean a une tranche marginale d’imposition ((TMI) de 30%.
Quel va être le meilleur régime fiscal pour lui ?
Comparatif d’investissement en foncier classique ; micro-BIC meublé et réel meublé LMNP
| Recettes et charges/ an | Location nue : régime foncier au réel | Micro BIC meublé | Réel Meublé LMNP |
|---|---|---|---|
| Loyers | 14 000 € | 14 000 € | 14 000 € |
| Charges | 2 500 € | – | 2 500 € |
| Amortissement | – | – | 9 500 € |
| Abattement | – | 50 % | – |
| Revenus imposables | 11 500 € | 7 000 € | 2 000 € |
| TMI (30%) | 3 450 € | 2 100 € | 600 € |
| Prélèvements sociaux (17,2%) | 1 978 € | 1 204 € | 344 € |
| Impôt à acquitter | 5 428 € | 3 304 € | 944 € |
*Les loyers d’une location meublée sont généralement plus importants que ceux en location nue mais pour notre exemple nous sommes partis sur des données similaires.
Comment bien choisir son investissement LMNP ?
Investir en LMNP nécessite de faire un choix réfléchi, en se basant sur plusieurs paramètres.
Il est important de sélectionner l’emplacement idéal pour maximiser le rendement et réduire les risques de vacances locatives.
La qualité du cadre de vie, les emplois proposés et le réseau de transports sont essentiels à prendre en compte pour choisir la ville du lieu de situation du bien.
Vous devez trouver un compromis entre prix d’acquisition, niveau de demande, rentabilité potentielle, risque de vacances locatives et revalorisation à la revente.
Un logement de petite ou moyenne superficie est plus facile à mettre en location meublée.
Il est rare qu’une famille avec des enfants souhaitent louer en meublé. Mais de plus en plus de bailleurs proposent des biens destinés à de la colocation entre étudiants.
Parmi les villes offrant un potentiel de rendement idéal pour investir, notamment grâce à la demande élevée de logements et d’autres avantages notables, vous pouvez privilégier des grandes villes telles que Paris, Lyon, Bordeaux, Strasbourg et Grenoble etc.
En matière de résidence de service, d’autres critères seront aussi à prendre en compte tels que la qualité du gestionnaire et le contenu du bail commercial (montant du loyer, indice de revalorisation, durée du bail, répartition des travaux, etc.).
La place du LMNP dans une stratégie patrimoniale
Vous l’aurez compris, au sein d’une stratégie patrimoniale, l’investissement en LMNP va permettre de répondre à de multiples objectifs.
Vous allez pouvoir vous créer un patrimoine immobilier avec un effort d’épargne relativement faible. En effet, le crédit immobilier sera en grande partie remboursé par les loyers générés.
La location meublée en LMNP vous permet de bénéficier de revenus complémentaires immédiats pour une acquisition en cash ou pour plus tard si vous l’achetez par le biais d’un emprunt immobilier. C’est donc une excellente solution pour préparer votre retraite et combler votre perte de salaire.
De plus, comme expliqué tout au long de l’article, le LMNP vous permet de bénéficier d’une fiscalité extrêmement avantageuse. Vous allez pouvoir gommer une partie, voire l’intégralité de votre assiette taxable. Il s’agit donc d’un investissement très intéressant pour les personnes à forte fiscalité.
Un investissement en LMNP peut être une excellente solution, mais avant de vous lancer dans ce type d’activité, il est nécessaire de consulter un conseiller qui pourra réaliser une étude personnalisée en prenant en compte votre situation patrimoniale et vos différents objectifs.
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