Location meublée / lmnp

Le statut LMNP : le succès de la location meublée !

Diane Gaston | Conseillère en Gestion de Patrimoine

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L’immobilier locatif est un investissement immobilier apprécié, notamment, car il permet de diversifier ou de se constituer un patrimoine en percevant un revenu complémentaire.

Avant de démarrer ce type d’activité, il est important de vous informer quant au statut dont vous bénéficierez au titre de l’activité de LMNP.

Le statut du LMNP est encadré juridiquement bien qu’il offre une grande souplesse en termes de gestion et de fiscalité.

Vous pouvez entrer dans le cadre de ce statut dès lors que vous êtes propriétaire d’un bien que vous mettez en location meublée.

statut lmnp

Quelles sont les conditions pour respecter le statut LMNP ?

Plusieurs conditions sont à remplir pour bénéficier de ce statut.

Premièrement, il est obligatoire que vous soyez propriétaire du bien que vous souhaitez mettre en location et que celui-ci possède une superficie supérieure ou égale à 9 mètres carrés.

Le bien loué doit également être meublé du mobilier nécessaire. Cet équipement comprend notamment :

  • une table et des sièges
  • un lit avec matelas et couverture
  • un réfrigérateur
  • des ustensiles de cuisine ainsi que de la vaisselle
  • des luminaires
  • des meubles de rangement
  • du matériel ménager tel qu’un aspirateur ou encore un balai.

Il faut savoir que le statut de LMNP s’appliquera à votre situation à condition que vous ne soyez pas considéré comme un professionnel.

Deux critères cumulatifs permettent de distinguer les deux régimes.

  • La mise en location de votre bien ne doit pas vous faire percevoir plus de 23 000 euros TTC de revenus locatifs par an ;
  • Ceux-ci ne devront pas être supérieurs au montant des revenus professionnels annuels de votre foyer fiscal.

Si ces conditions ne sont pas remplies, vous serez par conséquent considéré comme loueur en meublé professionnel (LMP) et non plus loueur meublé non professionnel et vous verrez attribuer un cadre fiscal quelque peu différent.

Les avantages du statut LMNP

Vous vous demandez probablement pourquoi investir dans ce type de placement plutôt qu’un autre ?

Car il présente de nombreux intérêts !

En effet, les avantages du LMNP sont nombreux et diversifiés : fiscalité, souplesse, rentabilité, etc.

Il faut, toutefois, prendre en considération votre situation et vos projets pour déterminer l’intérêt final de cet investissement.

En termes de souplesse, tout d’abord, il faut savoir que ce statut offre un cadre juridique très peu contraignant.

En effet, la durée du bail est souple, elle peut même être très courte comme dans le cadre d’un bail étudiant de quelques mois.

De plus, vous pouvez choisir d’investir dans de la location meublée gérée et ainsi vous décharger de toute gestion afférente au bien.

Le choix du régime fiscal est également un élément qui rend ce statut souple.

En effet, vous avez la possibilité de choisir entre les deux régimes et donc d’opter pour celui qui vous offre la fiscalité la plus attractive.

S’agissant des rentabilités, il faut souligner que l’investissement LMNP offre un ratio risque/rendement relativement intéressant.

Enfin, vous avez la possibilité de bénéficier des avantages de l’amendement Censi-Bouvard lorsque vous réalisez un investissement en résidence meublée.

La fiscalité appliquée au statut

La fiscalité du LMNP offre une grande souplesse aux investisseurs, car vous êtes soumis aux bénéfices industriels et commerciaux qui comprend deux régimes : le micro-BIC et le réel.

Le régime fiscal applicable par défaut est celui du Micro-BIC.

Toutefois, vous pouvez opter pour le régime du réel si celui-ci se trouve être plus adapté à votre situation.

Si vous êtes soumis au régime du Micro-BIC, les charges sont réduites au forfait.

Ce régime se caractérise comme forfaitaire car, il convient d’appliquer un abattement aux revenus de votre location.

Il faut savoir que l’abattement forfaitaire est réputé couvrir l’ensemble des charges.

Vous ne pourrez donc pas, par exemple, amortir le bien mis en location.

Vous bénéficiez, au titre de ce régime, d’un abattement pour charges à hauteur de 50% de vos recettes locatives.

Dans le cas de la location meublée de tourisme, telles que les chambres d’hôtes et meublés de tourisme classé, le taux forfaitaire censé représenter les charges est égal à 71% des recettes.

Les formalités déclaratives afférentes à ce régime sont relativement simples et les charges administratives sont quasiment inexistantes.

Vous devez simplement déclarer vos revenus et l’abattement s’appliquera automatiquement.

Lorsque vous percevez un bénéfice locatif annuel à partir de 72 600€ et plus de 176 200€ (HT) en ce qui concerne les locations meublées de tourisme et de chambres d’hôtes, le régime du réel s’applique automatiquement.

De plus, si vous êtes soumis au régime du micro-Bic, vous pouvez demander à passer au réel.

Vous pouvez exercer l’option pour les revenus de l’année N, l’option pour le régime réel doit être prise avant le mois de mai/juin de l’année N.

Le régime réel permet de déduire l’ensemble de vos frais, charges (intérêts d’emprunt, taxe foncière, etc.) et dépenses (travaux) pour leurs montants effectifs.

Le caractère déductible des charges locatives est subordonné à certaines conditions générales.

Elles doivent notamment être survenues dans l’intérêt direct de l’exploitation, correspondre à une charge effective et être comprises dans l’exercice au cours duquel elles ont été engagées.

En plus de ces dépenses traditionnelles, un des gros avantages du régime du réel est qu’il vous permet d’amortir annuellement une partie de la valeur du bien, des meubles et potentiellement des frais d’acquisition et travaux générés.

L’amortissement en LMNP est une technique comptable qui permet de prendre en compte l’usure des biens immobilisés au sein de l’entreprise.

Il s’agit d’une charge purement fictive, mais qui viendra cependant diminuer votre résultat comptable et fiscal.

Ainsi, grâce à cette charge fictive, les revenus imposables de la location meublée sont relativement faibles, voire nuls pendant plusieurs années.

Contrairement au précédent, le régime du réel demande davantage de formalités déclaratives et comptables.

En effet, il vous impose, chaque année, de réaliser une déclaration de résultat et de tenir une comptabilité commerciale.

Attention, si vous détenez un bien loué au micro-BIC et que vous avez pour projet de le passer au réel, le passage entre les deux régimes fiscaux peut s’avérer désavantageux.

Les immeubles sont inscrits au bilan d’ouverture du premier exercice réel pour leur valeur d’origine diminuée des amortissements réputés fictivement pris en compte dans le cadre du régime micro, quand bien même vous n’en avez pas bénéficié.

De plus, peu importe l’option choisie, vos revenus imposables seront soumis, soit aux prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine pour un montant de 17.2% ; soit aux cotisations sociales par les organismes sociaux si vos recettes annuelles sont supérieures à 23 000€ et qu’elles sont perçues au titre d’une activité de location courte durée.

Enfin, sachez que vous êtes soumis au régime des plus-values des particuliers en cas de revente.

Ce régime est plus avantageux que celui des plus-values professionnelles car il permet notamment de bénéficier d’abattements pour durée de détention en fonction de la date de conservation du bien, mais aussi de ne pas prendre en compte les amortissements dans le calcul de la plus-value.

Connaissez-vous le LMNP géré ?

Le LMNP géré est soumis aux mêmes conditions générales que de la location meublée classique dans l’ancien.

Il s’agit d’un investissement effectué dans des résidences de services et qui sont gérées par un exploitant, via un bail commercial que vous, propriétaire, concluez avec lui.

Grâce au bail commercial, vous louez votre bien à l’exploitant pour une durée initiale d’environ 9 ans.

L’exploitant assume la gestion en sous-louant le bien à des clients (touristes, étudiants, personnes âgées, etc.) et en y ajoutant, en principe, différents services tels que l’accueil de la clientèle, la fourniture de linge, petit-déjeuner, etc.

Pour ce qui est des actifs disponibles, vous pouvez investir dans différents secteurs, dont certains font l’objet d’une demande croissante.

Les plus connus sont les résidences séniors, les Ehpad et les résidences étudiantes.

Vous pouvez acquérir et faire louer un ou plusieurs lots privatifs.

En général, il s’agit d’appartements ou chambres, ainsi qu’un pourcentage des parties communes de la résidence.

Le contrat de location déterminera et conditionnera votre engagement notamment sur le montant du loyer, les modalités de règlement et de réévaluation, la répartition du paiement des charges entre vous et le gestionnaire, etc.

Attention toutefois, il ne faut pas confondre la location gérée en LMNP avec la gestion locative d’un bien classique confiée à une agence immobilière !

Le LMNP géré présente de nombreux atouts, le principal étant la gestion déléguée de la résidence. L’exploitant s’occupe de tout !

Il assure l’entretien des locaux et l’ensemble des tâches relatives à la gestion courante des biens, ce qui représente un gain de temps non négligeable.

Les revenus de ce type d’activité présentent l’avantage d’être sécurisés par le bail commercial conclu entre vous, investisseur, et l’exploitant.

En effet, contrairement au LMNP classique, dans le cas de la résidence gérée, peu importe le taux d’occupation du logement, vous ne subissez pas le risque de vacance locative.

S’agissant de la fiscalité, comme le LMNP traditionnel, la location meublée gérée vous offre le choix entre le régime du Micro-BIC et le régime du réel.

De plus, vous avez la possibilité dans le cadre de location en résidence gérée de récupérer la TVA que vous avez payée lors de votre investissement, en l’occurrence 20% du prix d’acquisition.

Ce type de placement reste relativement abordable comparé au LMNP non géré, car acheter une chambre étudiante ou une chambre dans une résidence sénior est généralement moins coûteux que l’achat d’un logement entier.

Le statut LMNP et le Censi-Bouvard

La loi Censi-Bouvard est un dispositif qui vous permet d’investir en résidence meublée tout en diminuant votre imposition via le bénéfice d’une réduction d’impôt.
Pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt, il convient d’être fiscalement domicilié en France.
Quant à l’acquisition du bien, elle doit être réalisée entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2022.
Pour ouvrir droit à la réduction d’impôt, le logement doit se situer dans l’une des structures fixées sur une liste limitative. Ces structures peuvent être :

  • Un établissement social ou médico-social qui accueille des personnes âgées ;
  • Un établissement social ou médico-social qui accueille des adultes handicapés ;
  • Un établissement délivrant des soins de longue durée ;
  • Une résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l’agrément « qualité » ou l’autorisation ;
  • Une résidence avec services pour étudiants ;
  • Un ensemble de logements affectés à l’accueil familial salarié ;

La réduction d’impôt est répartie sur 9 années à raison d’un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années.

Si elle dépasse le montant de l’impôt à payer, la fraction non utilisée est reportable sur 6 ans.

Concrètement, ce dispositif de défiscalisation, vous offre la possibilité d’acquérir un logement meublé dans une résidence de service neuve ou en VEFA de bénéficier de multiples avantages fiscaux.

En effet, si vous investissez en Censi-Bouvard, vous pouvez profiter simultanément des avantages suivants :

  • Une réduction d’impôt de 11 % du prix de revient du logement (dans la limite de 300 000 € d’investissement par an) ;
  • Une réduction d’impôt étalée sur 9 ans ;
  • La récupération de la TVA payée à l’acquisition (20%) ;
  • Une gestion locative facilitée car le bien est entièrement géré par le gestionnaire ;
  • Des loyers garantis grâce au bail commercial entre l’exploitant et le propriétaire bailleur ;

En échange de cette réduction d’impôt, ce dispositif vous impose de conserver et de louer le bien sur une durée de 9 ans.

Si le délai de conservation n’est pas respecté, l’avantage fiscal sera remis en cause.

Vous devrez alors restituer les sommes perçues (avantages fiscaux) et vous risquez des pénalités et intérêts de retard.

Pour finir, si vous choisissez d’être au régime du réel, sachez que vous ne pouvez pas bénéficier de l’amortissement comptable sur un bien Censi-Bouvard.

La réduction d’impôt ne se cumule pas avec l’amortissement.

A quels objectifs patrimoniaux répond le statut LMNP ?

Concrètement, le LMNP peut présenter de nombreux intérêts mais il est nécessaire de faire le lien avec vos objectifs patrimoniaux.

En effet, il est indispensable de réaliser une étude de votre situation personnelle afin de déterminer, au regard de plusieurs critères d’ordre juridique, fiscal et patrimonial, si cet investissement est opportun.

Il est donc important de se faire conseiller avant toute opération.

Pour en savoir plus, vous pouvez consulter notre article : quand faire appel à un CGP.

Le LMNP peut vous être utile dès lors que vous souhaitez vous créer des revenus complémentaires sans investir dans des placements d’ordre financiers.

De plus, sa fiscalité attractive vous permet de ne pas être fiscalisé ou très peu sur une certaine période, c’est donc relativement intéressant si vous avez déjà une forte fiscalité.

Le loueur meublé est également conseillé pour se constituer un patrimoine ou alors le diversifier en y intégrant de l’immobilier car c’est un investissement qui peut être accessible pour de nombreux contribuables comme nous l’avons vu avec le LMNP géré.

A ce titre, l’utilisation de l’effet de levier du crédit peut constituer une stratégie très intéressante.

En effet, celle-ci consiste à réaliser un emprunt, avec ou sans apport pour réaliser votre investissement.

Grâce à l’effet de levier, votre effort d’épargne est maîtrisé car l’emprunt sera remboursé en grande partie avec les loyers issus de la location.

Si vous envisagez de vous faire accompagner dans une démarche d’investissement ou que vous recherchez des conseils sur ce sujet, n’hésitez pas à nous contacter.

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