La fiscalité du statut LMNP
Le
LMNP
Vous possédez un ou plusieurs biens immobiliers ou vous souhaitez investir dans l’immobilier ?
Nous vous conseillons l’activité de loueur meublé non professionnel pour bénéficier des nombreux avantages découlant de ce statut.
Au-delà de la diversification de vos revenus, le choix de la location meublée vous permet de profiter d’une fiscalité très avantageuse qui aura un impact direct sur votre imposition.
Dans cet article, nous allons essentiellement vous parler de la fiscalité relative au statut LMNP. Nous allons vous décrire les différentes options et avantages que vous procure l’exercice de cette activité.
Rappel des conditions pour être éligible
Comme vous le savez, en pratiquant l’activité de loueur meublé non professionnel, vos revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
Pour rappel, être éligible à l’activité de LMNP nécessite de remplir quelques conditions :
- Le logement doit être meublé pour que le locataire puisse intégrer les lieux avec ses simples effets personnels.
Un décret de 2015 établit une liste des équipements nécessaires.
Il s’agit des meubles indispensables au quotidien et ces derniers doivent évidemment être dans un bon état (à titre d’exemple, la cuisine doit être équipée de plaques de cuisson, d’un four à micro-onde, un réfrigérateur, la vaisselle, ainsi qu’une table et des chaises).
- Pour avoir le statut de LMNP, les recettes locatives que vous percevez doivent être égales ou inférieures à 23 000 TTC euros par an et représenter moins de la moitié de vos revenus professionnels.
A contrario, si vous dépassez ces deux critères, vous devenez d’office loueur en meublé professionnel.
- De plus, le LMNP qui débute son activité doit se déclarer auprès du Greffe du Tribunal de Commerce pour obtenir un numéro SIRET en y déposant l’imprimé P0i.
Sachez que dans certaines villes, l’activité de location en courte durée, la location touristique plus précisément, exige de réaliser certaines démarches administratives.
Vous serez notamment dans l’obligation de déclarer votre activité auprès de la mairie du lieu où se situe votre bien.
Pour ce faire, il vous faudra compléter le formulaire Cerfa n°14004*02, puis l’envoyer à la mairie concernée.
Cette déclaration préalable n’est pas obligatoire lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur et que la location est limité à 120 jours par an ; sauf dans les villes qui ont mis en place une procédure d’enregistrement en lieu et place de la déclaration.
- Vous devrez également prendre en compte la règle du changement d’usage. Cette dernière a été instaurée dans le but de protéger le parc résidentiel des communes ou il y a un grand déséquilibre entre l’offre et la demande en termes de logement d’habitation, entraînant de grandes complications pour les habitants de certaines villes à trouver leur résidence principale.
Les villes concernées sont les grandes agglomérations françaises de plus de 200 000 habitants, les villes des départements de la petite couronne ainsi que les communes de plus de 50 000 habitants, considérées comme zone tendue à cause de l’instabilité qui réside dans leur parc immobilier.
Vous allez disposer d’un formulaire en ligne de demande d’autorisation de changement d’usage sur le site de la mairie.
Cette démarche est obligatoire pour les personnes concernées.
Comment bénéficier de la fiscalité avantageuse du statut ?
Vous l’aurez compris, dès lors que vous avez un bien en location meublé, vous êtes soumis au régime des BIC.
Vous n’avez qu’à choisir entre deux régimes fiscaux, le régime du micro-BIC et le régime simplifié du réel.
Vous relevez automatiquement du régime réel dès lors que vos recettes locatives en meublé classique sont supérieures à 72 600 € HT ou 176 200 € HT pour des meublés de tourisme classés ou des chambres d’hôtes.
Les revenus pris en compte sont ceux de l’année précédente ou de l’avant dernière année.
A l’inverse, si vos revenus sont inférieurs à ce montant, vous pouvez choisir d’être soumis au régime du micro-BIC.
Il est néanmoins possible sur option et simple déclaration auprès de l’administration fiscale de basculer au régime du réel.
Si vous choisissez le régime micro BIC
Vos loyers perçus étant inférieurs à 72 600 euros HT, vous êtes de plein droit soumis au micro- BIC.
Le régime du micro-BIC va vous permettre de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur vos recettes locatives avant imposition.
Il existe un autre abattement de 71% qui concerne les activités d’achat-revente ou de fourniture de logement.
Dans les deux cas, le pourcentage d’abattement s’applique à toutes vos recettes.
La déduction du forfait de 50% ou 71% a pour conséquence de réduire la base taxable.
Ce régime de déduction forfaitaire est intéressant si vos charges et différents amortissements sont inférieurs à la moitié des revenus d’activité de LMNP.
En effet, si l’ensemble des montants est inférieur à la moitié de vos revenus d’activité de LMNP, opter pour l’abattement forfaitaire de 50% est la solution la plus adaptée.
Dans ce cas, les différents avantages de l’option qu’offre le régime réel ne sont pas utiles.
L’abattement forfaitaire vient compenser les différentes charges que vous avez en imposant seulement la moitié de vos bénéfices locatifs ou 71% de ces derniers, selon l’activité comme indiqué précédemment.
Après déduction forfaitaire, vos revenus nets imposables seront soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu pour déterminer le montant dont vous êtes redevable.
Si vous choisissez le régime réel
Le régime réel classique s’applique obligatoirement lorsque les loyers encaissés atteignent 72.600 euros HT par année.
Ce régime est plus avantageux fiscalement dans le cas où vous auriez beaucoup de charges à déduire.
En effet, en choisissant le régime au réel, vous allez pouvoir déduire la totalité de vos charges locatives.
En cas de déficit, il sera reporté les années suivantes sur votre bénéfice tiré de l’activité LMNP, dans une limite de 10 années.
Si vous optez pour le régime au réel vous allez pouvoir profiter de la technique de l’amortissement comptable qui est l’avantage le plus intéressant de la location meublée.
Il est impossible de profiter de cette technique si vous choisissez de mettre votre bien en location nue.
Plus concrètement, la technique de l’amortissement comptable va vous permettre de déduire la perte de valeur d’un objet liée à son utilisation normale.
Cette perte de valeur va s’étaler dans le temps sur la base de la durée de vie du bien en question et elle sera imputée comme une charge qui va venir diminuer votre résultat imposable année par année, toute la durée de l’amortissement.
A titre d’exemple, cette technique permet d’amortir le prix d’achat du bien en lui-même, sans prendre en compte la valeur du terrain car on considère que le terrain ne se déprécie pas avec le temps.
Vous allez également pouvoir amortir les dépenses supérieures à 600 euros relatives à l’ameublement du bien, les travaux de rénovation etc.
En cas de surplus du déficit à amortir, vous allez pouvoir le mettre en réserve pour différer son amortissement, en cas de bénéfices sur les prochaines années et ce, sans limite de temps et donc pérenniser votre budget.
Petite précision sur les biens à amortir, dans le cas où il s’agirait de différentes catégories de biens ayant une durée de vie non identique, vous allez devoir ventiler les différents composants, ces derniers ayant des durées d’amortissement propre.
Il y a un autre avantage non négligeable, dans le cadre de l’amortissement, même si vous avez acheté votre bien il y a plusieurs années, vous pourrez l’amortir dès le début de l’activité.
Cela signifie que la valeur vénale du bien au moment de la mise en location est retenue pour pratiquer les amortissements.
A contrario, si vous passez d’une LMNP soumise au micro-BIC au régime du réel, la valeur vénale retenue est celle de l’actif le jour du début de l’activité au BIC.
Les amortissements déjà imputés au moment du début de l’activité au micro-BIC sont pris en compte pour le calcul de la valeur du bien.
Dans le cas où vous relèveriez de ce régime, il est vivement conseillé de faire appel à un expert-comptable pour les différents calculs nécessaires, notamment dans le cadre de l’application de la technique de l’amortissement en LMNP.
Vous devrez également garder toutes les factures des frais ou achats que vous souhaitez déduire en cas de demande de justificatifs par l’administration fiscale.
La fiscalité avec la loi Censi-Bouvard
Ce dispositif fiscal peut s’appliquer si vous choisissez d’être soumis au régime réel ou au micro-BIC.
En tant que personne physique et résidente fiscale française, désireuse d’acheter un logement neuf ou en état futur d’achèvement entre le 1 er janvier 2009 et le 31 décembre 2022, vous avez la possibilité d’appliquer le dispositif Censi-Bouvard, ce dernier s’applique dans le cadre de la LMNP.
Cette loi concerne les investisseurs souhaitant acquérir un ou plusieurs biens immobiliers dans une résidence de services.
Ce dispositif vous permettra d’obtenir une réduction d’impôt.
La loi Censi Bouvard est proposée par le gouvernement avec pour but principal de développer le réseau d’infrastructures d’utilité publique en France, par exemple, l’accueil de personnes âgées, d’étudiants, de professionnels itinérants ou de touristes.
En application du dispositif Censi-Bouvard vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 11% du prix d’acquisition hors taxe, plafonné à 300 000 € par an, et cela répartie sur 9 ans.
Il vous faut donc pour être éligible à cette réduction d’impôt, faire l’acquisition d’un bien meublé situé dans une résidence de services.
Dans le cas où il y aurait un solde de la réduction d’impôts, ce dernier peut être reporté pendant les 6 années suivantes, en cas de réduction d’impôts supérieure à l’impôt de l’année.
Dans le cadre de l’application de cette loi, il vous est possible de récupérer jusqu’à 20% de la TVA payée sur le montant de l’acquisition.
Pour cela, vous devez vous engager à conserver le bien durant 20 ans.
En tant qu’investisseur vous êtes lié par un bail commercial au gestionnaire de la résidence, un loyer est donc perçu durant toute la durée du bail qui est égal à 9ans minimum.
Concernant la gestion du bien, vous n’avez pas d’inquiétudes à vous faire sur les détails relatifs à la location et l’entretien du bien car le gestionnaire en a la totale responsabilité.
La fiscalité des plus-values en cas de vente ?
Dans le cadre de la LMNP, en cas de revente du bien loué, vous allez pouvoir profiter de la fiscalité applicable au régime des plus-values des particuliers.
Heureusement, les amortissements pratiqués sont sans incidence, ils ne sont pas réintégrés dans le prix de vente.
La plus-value réalisée lors de la vente est taxée à un taux forfaitaire de 19% majoré des prélèvements sociaux s’élevant à 17,2%.
Il est intéressant pour vous de détenir le bien le plus longtemps possible car des abattements pour durée de détention vont s’appliquer.
En effet, il existe différents abattements pour durée de détention du bien appliqué lors de la cession, soit sur la plus-value imposable au titre de l’impôt sur le revenu soit au titre des prélèvements sociaux.
Au titre de l’impôt sur le revenu, l’abattement est de 6% pour chaque année de détention au-delà de la cinquième année et jusqu’ à la vingt-et-unième année.
Puis 4% pour la vingt-deuxième année révolue de détention.
La taxe de 19% sera totalement supprimée à partir de la 22 -ème année de détention.
Au titre des prélèvement sociaux, l’abattement s’établit de la manière suivante :
- 1,65% pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième année,
- puis 1,60% pour la vingt-deuxième année de détention,
- et 9% pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième année.
L’exonération totale des prélèvements sociaux est acquise à partir de 30 ans de détention.
Dès lors vous pourrez profiter d’une cession totalement exonérée de droits grâce à ce régime de faveur.
La fiscalité du LMNP dans une stratégie patrimoniale
Intégré dans une stratégie patrimoniale, l’investissement en LMNP vous permet de profiter d’une fiscalité très avantageuse.
Notamment la déduction des charges et la technique de l’amortissement comptable qui a un impact direct sur votre base taxable.
En effet, votre imposition sera déterminée à partir de l’ensemble de vos revenus locatifs moins les charges locatives et amortissements réalisés l’année qui précède votre déclaration fiscale.
Vous bénéficiez dès lors d’un revenu net de fiscalité plus important qu’en location nue et vous pourrez profiter d’une économie d’impôt pendant plusieurs années.
L’exercice de cette activité présente plusieurs intérêts au sein d’une stratégie patrimoniale, notamment la diversification de vos investissements ainsi que la création de revenus tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse.
Ces revenus peuvent être soit à titre complémentaire si le bien est acheté comptant soit par emprunt à titre de création de revenus futurs en complément de votre retraite.
Avant de vous lancer dans ce type d’activité, consultez un de nos conseillers qui pourra réaliser une étude personnalisée en prenant en compte votre situation patrimoniale.
Nous pourrons ainsi, vous orienter au mieux vers le choix de l’option fiscale qui correspond le mieux à vos objectifs.
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