L’avantage de l’amortissement en LMNP pour réduire l’imposition des revenus locatifs

Le 08/01/2024

Par Lucille Berdery

LMNP

La location meublée est une forme spécifique de location immobilière, dans laquelle le logement est fourni avec tous les meubles et équipements nécessaires à l’habitation.

L’investissement en location meublée, vous permet de profiter d’une fiscalité avantageuse à condition d’opter pour le régime fiscal du réel.

Il existe deux statuts en matière de location meublée : le loueur meublé non professionnel (LMNP) et par opposition le loueur meublé professionnel (LMP).

Afin d’être considéré comme LMNP, deux critères doivent être respectés :

Vos recettes locatives annuelles ne doivent pas excéder 23 000 euros ;
Ces mêmes revenus ne doivent pas être supérieurs aux revenus professionnels de votre foyer fiscal ;

En tant que loueur meublé non professionnel, vous êtes soumis aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC) pour l’imposition de votre location meublée et non pas aux revenus fonciers destinés à la location nue.

Les bénéfices industriels et commerciaux comportent deux régimes d’imposition : le micro-bic et le régime du réel.

Le régime réel de la location meublée est un outil extrêmement pertinent pour limiter l’imposition de votre location car en plus de pouvoir déduire toutes vos charges, il vous permet aussi de pratiquer l’amortissement comptable dont nous allons parler au sein de cet article.

Qu’est-ce que l’amortissement en LMNP ?

L’amortissement est un mécanisme comptable qui permet de prendre en compte la dépréciation de certains actifs résultant de l’usure ou de l’obsolescence.

Il s’agit d’un processus de correction qui permet d’évaluer les immobilisations d’une entreprise (en tant que LMNP, vous êtes considéré comme un entrepreneur individuel) en fonction de la consommation irréversible de ce bien.

Ainsi, l’amortissement permet de répartir le coût des immobilisations sur leur rythme d’utilisation.

L’objectif de l’amortissement est d’assurer le renouvellement des immobilisations, c’est en ce sens qu’il représente une charge pour l’entreprise.

Il est important de comprendre le fonctionnement de l’amortissement ; il s’agit de charges non décaissées, elles ne sont que comptables.

Ce sont donc des charges qui n’entraînent aucune sortie de trésorerie et qui vous permettent de diminuer fortement, voire de neutraliser totalement l’imposition de votre location meublée sur plusieurs années.

Plus exactement, l’expert-comptable va tenir compte de la valeur du bien au début de l’activité de loueur meublé non professionnel pour calculer la base de l’amortissement.

Année par année, une partie de l’amortissement va s’imputer sur le bénéfice de la location meublée.

La déduction de l’amortissement est limitée, ce qui signifie qu’il n’est pas possible d’imputer plus d’amortissements que de loyers perçus.

A l’inverse des charges traditionnelles, l’amortissement ne vous permet pas de générer un déficit.

Lorsque l’amortissement est excédentaire sur une année, alors, il sera reporté sur les années suivantes sans limitation de durée.

Toutefois, sachez que si vous n’avez pas utilisé ce report d’amortissement au moment de la vente du bien locatif, il sera définitivement perdu.

Également, en tant que loueur meublé non professionnel, vous pourrez profiter du régime des plus-value des particuliers au moment de la revente du bien.

Et le fait d’avoir pratiqué des amortissements en LMNP est sans incidence, ils ne seront pas réintégrés dans le prix de vente.

Sachez que les critères du statut de loueur en meublé professionnel s’apprécient annuellement, il sera donc important de vérifier à la date de la vente si vous n’êtes pas considéré comme loueur en meublé professionnel (LMP) où les règles de plus-values immobilières sont différentes et moins avantageuses.

Comment calculer l’amortissement en LMNP ?

L’amortissement comptable en loueur meublé non professionnel se calcule par composants et selon un mode linéaire ; ce qui signifie qu’il faut ventiler la valeur du bien en plusieurs éléments (exemples : structures, toiture, électricité, éléments d’étanchéité, parquet, etc.).

Chaque élément possède un usage et une durée d’utilisation différente.

Ainsi, il est prévu un pourcentage de valeur et une période d’amortissement différents en fonction du composant.

Attention, le terrain n’est pas considéré comme un élément amortissable.

En effet, le terrain n’est pas un élément d’exploitation qui se déprécie avec le temps, il n’est donc pas possible de l’amortir.

Généralement, il est dit qu’un terrain représente entre 15 et 25 % de l’immeuble.

Cependant, ce pourcentage est à relativiser en fonction du type du bien et surtout de son lieu de situation.

Notamment, Il est important d’être réaliste dans la valorisation du terrain pour éviter un retour de l’Administration fiscale.

La valeur d’un terrain n’est pas égale entre Paris et la province.

Ventilation des différents composants :

Composant	Durée de l’amortissement	% par composant dans le prix
Toiture	25 ans	8%
Installations électriques	25 ans	6%
Etanchéité	15 ans	5%
Ascenseurs	15 ans	2%
Aménagements	12 ans	15%
Aménagements	14 ans	9%
Structures	55 à 80 ans	55%

Quelles dépenses sont amortissables en LMNP ?

Plusieurs éléments peuvent être soumis à amortissement :

les immeubles,
les meubles,
les travaux.

Comme évoqué précédemment, en matière de biens immobiliers, les terrains ne peuvent pas être amortis.

Les différents meubles qui meublent le logement (literie, canapé, etc.) pourront eux aussi être amortis.

Généralement, ces biens sont amortis sur une durée de 5 à 10 ans, ce qui représente la durée de vie de ce type d’élément.

Les travaux réalisés sur le logement pourront quant à eux être au choix amorti ou passés en déduction.

Cette solution est aussi applicable aux différents frais tels que les frais de notaire ou d’agence.

En effet, ces éléments peuvent soit passer au titre de charges, soit les comptabiliser dans l’immobilisation pour pouvoir faire de l’amortissement.

En fonction de vos objectifs, rendre ces charges déductibles ou les inscrire en comptabilité d’amortissement, peut avoir un réel impact au sein d’une stratégie patrimoniale.

L’option la plus adéquate dépendra du déficit généré les premières années.

En effet, en tant que loueur meublé professionnel, les déficits générés ne peuvent être différés que sur 10 ans sur les bénéfices de l’activité.

L’ensemble des charges n’est reportable que sur une durée limitée.

Il est donc important de vérifier si ces dépenses qui excèdent le montant de loyer reçu pourront être imputées dans les délais fiscaux légaux sans perte.

Ou à l’inverse, s’il est préférable d’opter pour l’amortissement avec un report sans limite.

Dans tous les cas, en tant que loueur en meublé non professionnel, il est important de bien conserver les factures et justificatifs de ces différentes dépenses pour pouvoir justifier les charges et amortissements en cas de contrôle.

Comparatif location nue et location meublée

Voici un exemple pour un appartement acheté pour 400 000 €, dont 100 000 € de terrain (environ 25% du prix de bien).

Le bien a été acquis sans crédit.

Achat des meubles pour 20 000 € en location meublée.

/an	Location meublée	Location nue
Loyer	19 200 euros	16 320 euros
Charges	3 000 euros	3 000 euros
Amortissements immeuble (30 ans)	10 000 euros
Amortissement meubles (10 ans)	2 000 €
Imposable	4 200 €	13 320 €
TMI (30 %)	1 260 €	3 996 €
Prélèvements sociaux	722 €	2 291 €
Total impôt	1 982 €	6 287 €
Loyers nets de charges et de fiscalité	14 218 €	7 033 €

* Simulation simplifiée donnée à titre d’exemple. Les chiffres indiqués ne sont pas contractuels.

Fiscalement, la location meublée sera plus intéressante que la location nue.

La fiscalité du lmnp et notamment l’amortissement comptable offre des avantages non négligeables qui vous permettront de recueillir des loyers nets de charges et de fiscalité supérieures à ceux de la location nue.

Le régime de la location meublée permet de réduire la fiscalité des biens locatifs sur des durées plus ou moins longues en fonction du prix d’achat, des différentes charges ( charges d’entretien, intérêts d’emprunt , taxes, etc.), des taux et durées d’amortissement.

Comment être éligible à l’amortissement en LMNP ?

L’amortissement n’est pas une règle spécifique à la location meublée non professionnelle.

En effet, il s’agit d’une règle comptable applicable aux bénéfices industriels et commerciaux qui régit la location meublée et ce qu’importe le statut du loueur.

Ainsi, si vous souhaitez déduire vos charges et amortir vos éléments d’exploitation, plusieurs conditions sont nécessaires.

Tout d’abord, il convient de louer un bien immobilier en meublé, c’est-à-dire un bien équipé de tout le mobilier nécessaire à l’habitation.

Le bien ne doit pas être vide sinon c’est le régime des revenus fonciers qui devra s’appliquer.

Egalement, vous devez compléter le formulaire P0I qui permet de vous immatriculer en tant que LMNP.

Pour cela, il convient de se déclarer au Greffe du tribunal de commerce.

Cette immatriculation vous permettra d’obtenir un numéro de SIRET et de débuter votre activité de loueur en meublé.

Il s’agit d’une déclaration de début d’activité qui doit obligatoirement être faite dans les 15 jours qui suivent le début de votre activité.

Pour finir, il convient d’opter pour l’imposition au régime réel des bénéfices industriels et commerciaux.

Seul, le régime réel vous permet de déduire vos charges et de profiter de l’amortissement du LMNP.

Le régime du micro-BIC n’offre pas cette possibilité, il vous permet juste de bénéficier d’un abattement forfaitaire.

Bien que l’ensemble des notions évoquées et les démarches puissent sembler relativement complexes, pas de panique, la location meublée nécessite l’accompagnement d’un expert-comptable.

En général, il vous accompagnera dans vos démarches et surtout s’occupera de la comptabilité de votre location meublée et du calcul de l’amortissement !

A ce propos, il faut savoir que vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 66% des frais de comptabilité engagés, dans la limite d’un certain plafond.

Donc pas la peine de se priver de l’accompagnement d’un expert-comptable.

A l’inverse, sachez aussi que si vous n’êtes pas adhérent d’un centre de gestion agréé, vous serez soumis à une majoration des revenus des bénéfices industriels et commerciaux.

Cette majoration est de 15% pour les revenus de 2021, de 10% pour les revenus de 2022 et sera définitivement supprimée sur les impôts 2024 relatifs aux revenus 2023.

Cette pénalité n’est donc que temporaire et n’existera plus dans les années à venir.

L’amortissement lié à la location meublée est un véritable outil d’optimisation fiscale.

N’hésitez pas à nous contacter pour que nous puissions vous accompagner dans vos projets, et trouver les solutions les plus adaptées à votre situation et à vos objectifs.