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La Société Civile Immobilière est la forme sociale la plus en vogue.

Elle est la plus utilisée, après la SARL, et représente 30 % du total des sociétés en nombre, soit plus d’un million.

Elles sont souvent utilisées dans un cadre familial comme support juridique à la propriété immobilière.

Si besoin, il est possible de créer autant de sociétés immobilières que l’on a d’immeubles ou types d’immeubles.

Au fond, la mise en société vaut dématérialisation de l’immeuble, désormais représenté par des parts sociales.

SCI

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Il s’agit tout d’abord d’un groupement de personnes privées qui s’unissent afin de mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers afin de les gérer pour en tirer des profits.

Le but d’une telle forme juridique est alors lucratif.

Il s’agit ensuite d’une société de personnes, qui dispose de la personnalité morale à partir du moment où elle a des statuts conformes et immatriculés régulièrement.

Cela veut dire qu’elle agit en son nom propre et conformément à son objet social.

L’objet de la société est civil.

Elle ne peut pas avoir une activité commerciale.

En revanche, si la location nue est considérée comme une activité civile, la location meublée est considérée comme une activité commerciale.

Cela n’empêche pas une SCI de louer des biens meublés, mais cela aura un impact sur son régime fiscal.

La société ne peut pas non plus acheter des biens en vue de les revendre rapidement, la spéculation immobilière s’apparente en une activité commerciale de marchands de biens, non compatible avec une telle structure.

Elle a, néanmoins, la capacité de vendre les immeubles qu’elle détient, dès lors qu’une telle opération reste exceptionnelle.

Pourquoi créer une Société Civile Immobilière ?

Créer une Société Civile Immobilière présente des intérêts à plusieurs égards : la gestion des immeubles, la fiscalité et la transmission du patrimoine.

Incidemment, il peut arriver que plusieurs membres d’une famille se retrouvent involontairement propriétaires d’un ou plusieurs immeubles.

Ces derniers sont alors indivis.

Cela peut arriver, par exemple, en cas d’acquisition par un couple sous le régime de la séparation de biens, ou en cas de divorce, ou encore en cas de décès.

Dans une telle situation particulière, les règles de l’indivision doivent s’appliquer.

Les différents propriétaires doivent gérer ensemble le ou les immeubles, et se mettre d’accord pour toutes les décisions communes.

Cela peut soulever des difficultés, puisque toute personne peut décider de sortir de l’indivision.

Une telle sortie se traduit souvent par la vente des biens immobiliers indivis.

A l’inverse, si la vente n’est pas décidée, une situation de blocage dans les décisions peut surgir et gêner la gestion des biens.

Pour prévenir cette situation contrariante, il est conseillé de constituer une SCI avec les membres d’une famille qui sont propriétaires des mêmes immeubles.

L’intérêt est de définir un fonctionnement qui est propre à la société et d’adapter des règles adaptées à ses propres besoins : pouvoirs du gérant, cessions de parts…

Il s’agit d’une prévention des conflits.

Constituer la société rend la mise en vente des immeubles presque impossible puisque chacun des associés ne pourra réclamer que les droits afférents aux parts sociales qu’ils détiennent.

La création d’une telle structure présente un intérêt au regard de la transmission patrimoniale, notamment en cas de dons aux enfants de biens immobiliers.

En général, le donateur d’un bien transmet aussi sa gestion, ce qui n’est pas forcément adapté aux donations pour mineurs.

En revanche, si un contribuable donne des parts de SCI à son enfant, cela permet au donateur de conserver la gestion du bien tout en transférant la propriété.

Fiscalement, et en dehors de l’imposition des bénéfices, la SCI permet d’optimiser la transmission du patrimoine.

La constitution d’une telle société permet d’étaler dans le temps la transmission de ses parts en bénéficiant du renouvellement tous les 15 ans de l’abattement de 100.000 € sur les donations par parents pour chaque enfant.

Comment constituer une SCI ?

Le contrat de société est la pierre angulaire à la constitution d’une SCI : il s’agit des statuts qui manifestent le consentement des associés à créer une telle structure juridique.

Les statuts matérialisent le contrat de société.

Ils doivent être établis par écrit, lequel peut être sous signature privé ou notarié.

En revanche, l’intervention du notaire est obligatoire lorsque les statuts constatent l’apport d’un immeuble.

Les associés, qui doivent être au minimum deux, doivent signer et parapher les statuts pour matérialiser leur consentement au contrat de société.

Après la signature des statuts, il y a lieu d’accomplir les formalités suivantes :

  • Insertion dans un journal d’annonces légales ;
  • Dépôt du dossier d’immatriculation de la société au Centre des Formalités des Entreprises (CFE) compétent ;
  • Depuis le 2 août 2017, il est nécessaire de déposer un document relatif aux bénéficiaires effectifs de la société ;
  • Dépôt d’une déclaration d’existence auprès du CFE.

Un contrôle de la demande sera opéré par le greffier pour s’assurer de sa régularité.

Il procède à l’immatriculation sous un jour franc ouvrable.

L’immatriculation donne à la société le numéro d’identité unique de la société, c’est-à-dire le n° SIREN, et lui confère la personnalité morale.

Un intervalle de temps plus ou moins long sépare le moment où les fondateurs ont l’idée de constituer une SCI, et la date à laquelle ont été effectuées les formalités requises pour que cette société puisse fonctionner.

Les coûts de création de la société sont relativement faibles.

Fonctionnement

Comme toute société, c’est le contrat de société qui prévoit les règles de fonctionnement, c’est-à-dire les statuts.

Mais ils ne peuvent pas tout prévoir.

Il convient d’appréhender dans un premier temps les règles de fonctionnement au regard de la gérance, puis au regard des associés.

Concernant la gérance

Il peut y avoir un ou plusieurs gérants.

Lors de la rédaction des statuts, les associés disposent d’une grande liberté pour organiser la gérance comme ils l’entendent, tant au regard de la nomination des gérants que de leurs pouvoirs.

Mais, cette liberté n’est pas totale puisque la dévolution héréditaire de la gérance est, par exemple, impossible.

Les gérants peuvent être associés ou non, personnes physiques ou personnes morales, français ou étrangers.

Les gérants peuvent être désignés par les statuts ou par décision ultérieure des associés à la majorité, sauf si les statuts prévoient d’autres règles de vote (ex : à l’unanimité).

Les gérants sont réputés nommés pour la durée de la société mais le Code civil prévoit des règles de révocation :

  • Ils sont révocables à la majorité des associés, sauf clause contraire dans les statuts ;
  • Ils ont droit à des dommages et intérêts s’ils sont révoqués sans motif ;
  • La révocation d’un gérant n’entraîne pas la dissolution de la société, sauf clause contraire dans les statuts ;
  • Les gérants sont révocables en justice pour cause légitime à la demande de tout associé.

Les fonctions de gérants peuvent être gratuites ou rémunérées.

A l’égard des associés, ils ont le pouvoir d’accomplir tous les actes de gestion que commande l’intérêt de la SCI et qui entrent dans son objet social, sous réserve des clauses limitatives de pouvoirs qui peuvent être insérées dans les statuts.

Ces clauses peuvent, par exemple, prévoir la cession d’un immeuble : s’agit-il d’un acte de gestion relevant du pouvoir de la gérance ou cela suppose-t-il le consentement des associés ?

Les statuts doivent prévoir ce genre d’hypothèses.

A l’égard des tiers, les gérants n’engagent la société que par les actes entrant dans l’objet social, d’où l’importance de bien délimiter ce dernier.

A défaut, ils engagent leur responsabilité personnelle.

Concernant les associés

Les associés d’une SCI répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur pourcentage de détention dans le capital social à la date d’exigibilité de la dette.

L’obligation à la dette est conjointe : le créancier doit agir contre chacun des associés et ne réclamer à chacun que sa part dans la dette.

En revanche, l’obligation aux dettes est subsidiaire, ce qui veut dire que le créancier doit poursuivre préalablement la personne morale.

Il ne pourra se retourner envers les associés que s’il n’obtient pas satisfaction après mise en demeure, action en justice et procédures de saisies.

Les associés peuvent céder leurs parts.

En revanche, les statuts peuvent prévoir le consentement des associés si une clause d’agrément figure dans les statuts.

Le décès d’un associé emporte transmission aux héritiers des parts de la société.

Les associés disposent d’un droit à l’information : une fois par an, ils ont le droit d’obtenir communication des livres et document sociaux et de poser des questions à la gérance qui se doit d’y répondre.

Ils prennent connaissance du rapport de gestion.

Les associés ont également le droit de vote : chaque associé ne dispose que d’une seule voix mais les statuts peuvent prévoir de donner une voix par part sociale.

Les décisions sont adoptées à l’unanimité sauf si les statuts le prévoient autrement.

Les décisions sont prises par assemblée générale ou consultation écrite, ou acte signé par tous les associés.

Les associés ont droit aux bénéfices de la SCI à proportion de leurs parts.

Si la SCI est à l’IS, ils auront droit à des dividendes s’ils décident de s’en verser et si elle est à l’IR, tous les bénéfices seront imposés entre les mains des associés au titre des revenus fonciers.

Qu’en est-il de la fiscalité ?

Créer une SCI permet de gérer son imposition.

Il est possible de choisir entre la transparence fiscale (imposition à l’impôt sur le revenu) ou l’opacité fiscale (imposition à l’impôt sur les sociétés).

Si la SCI opte pour l’imposition à l’impôt sur le revenu (IR), les bénéfices seront taxés entre les mains des associés proportionnellement aux parts détenues dans le capital de la société.

A cela s’ajoutent les prélèvements sociaux de 15,5 % (17,2 % à partir du 1er janvier 2018).

Si les associés ne sont pas fortement imposés, ce choix peut être judicieux puisque la SCI bénéficiera du régime des plus-values immobilières qui s’applique aux particuliers en cas de cession ultérieure .

Si la SCI opte pour l’imposition à l’impôt sur les sociétés (IS), cela aura pour conséquence d’imposer la société elle-même, sans taxer les associés directement.

Elle pourra déduire les amortissements de certaines immobilisations, c’est-à-dire la valeur d’usure que perd un bien dans le temps.

Elle pourra être imposée au taux réduit de 15 % sur les premiers 38.120 €, puis 33,33 % au-delà, si elle est considérée comme une PME.

Pour rappel, le taux de l’IS va progressivement diminuer jusqu’à atteindre le taux de 25 % en 2020.

Cette solution est avantageuse pour les contribuables qui disposent d’un patrimoine important

En effet, cela leur permet d’effacer une bonne partie de leurs revenus locatifs (et ne seront donc pas imposés au titre des revenus fonciers).

En revanche, en cas de cession, la plus-value est déterminée à partir du prix d’acquisition, minoré des amortissements, et sans abattement pour durée de détention.

Elle est ensuite imposée comme un bénéfice à l’IS (plus-value professionnelle).

Il est possible de passer de l’IR à l’IS en cours de vie sociale.

En revanche, l’inverse n’est pas possible : l’option à l’IS est irrévocable.

Par ailleurs, que l’on choisisse d’imposer la SCI à l’IR ou à l’IS, détenir son bien immobilier par le biais d’une SCI fait diminuer la base taxable à l’ISF (ou l’IFI à partir du 1er janvier 2018) : l’Administration fiscale tolère une décote sur la valeur des parts de SCI par rapport au bien immobilier détenu en direct, variant entre 10 % et 30 % en raison du manque de liquidité.

Un outil de protection et transmission du patrimoine

Créer une telle société permettrait d’organiser de son vivant la transmission d’un patrimoine immobilier.

L’intérêt serait pour les parents de transmettre un bien immobilier à leurs enfants tout en se conservant la gestion du bien.

En effet, comme dit précédemment, les parents nommés gérants gardent alors la maîtrise du bien.

Néanmoins, associer une donation à un démembrement des parts de SCI peut se révéler avantageux.

Les parents peuvent créer une SCI à laquelle ils apportent un immeuble.

Ils donnent ensuite la nue-propriété des parts sociales à leurs enfants mais en conservent l’usufruit.

Cela a pour but d’optimiser le montant des droits de mutation qui sont calculés en fonction de l’âge de l’usufruitier (article 669 du CGI).

Les parents, en tant qu’usufruitiers, perçoivent les revenus tirés de la location ou disposent du bien s’il n’est pas loué.

Les enfants, comme nus-propriétaires, recevront la pleine-propriété du bien sans aucun droit de succession de leurs parents puisqu’ils auront déjà payé les droits de mutations lors de la donation.

Enfin, par rapport à la donation directe d’un immeuble, la donation de parts sociales présente plusieurs avantages fiscaux :

  • Le patrimoine de la SCI peut être transmis plus facilement grâce à des donations successives de parts. Cela peut éventuellement permettre de bénéficier de plusieurs abattements pour donations aux enfants : 100.000 € par parent et par enfant tous les 15 ans.
  • En principe, la valeur des parts transmises bénéficie d’une décote par rapport à la valeur réelle de l’immeuble lorsque les droits de donations sont calculés. Cette décote se justifie car les parts sociales sont plus difficiles à vendre qu’un immeuble.
  • Enfin, la valeur des parts correspond à la valeur de l’actif réel diminué de son passif (ex : emprunts), c’est-à-dire un actif net. La valeur d’une part est égale à cet actif net divisé par le nombre de parts. En donation directe d’immeuble, aucun passif ne vient diminuer la valeur de l’immeuble.

Existe-t-il différents types de SCI ?

Créer une telle structure juridique nécessite une réflexion pointue, d’autant plus que plusieurs types de Société Civile Immobilière existent.

Toute d’abord, il convient de se demander si l’on souhaite créer une société avec un capital fixe ou variable, puis de choisir le type de société que l’on veut créer.

Quel capital ?

SCI à capital fixe

Il s’agit de la forme la plus courante.

Le montant de son capital est décidé dès sa création et il est inscrit dans le contrat de société.

Si une modification de capital est envisagée, les associés doivent se rassembler obligatoirement en assemblée générale pour modifier les statuts, publier une annonce légale, et les envoyer au Greffe ou CFE compétent.

SCI à capital variable

Elle offre certains avantages grâce à sa grande souplesse.

En effet, cette structure permet de modifier la répartition du capital sans avoir à changer les statuts.

Ces derniers comprennent un montant minimum et maximum.

Le capital déterminé est réparti entre les associés.

Par ailleurs, l’anonymat des associés peut être conservé dans ce type de société.

Quel type de société ?

La SCI de location

Elle a pour objet d’acquérir et de gérer un ou plusieurs immeubles.

C’est la forme de SCI la plus courante.

La gestion est facilitée par le biais d’une telle structure.

Les problèmes d’une éventuelle indivision sont évités.

La SCI familiale

Elle a pour but la gestion et la transmission d’un ou plusieurs immeubles au sein du cercle familial.

La SCI familiale est particulièrement utilisée par les particuliers qui souhaitent gérer un patrimoine immobilier tout en s’assurant d’optimiser la fiscalité au moment de la transmission aux héritiers.

La SCI d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé

Elles sont parfois appelées « sociétés de multipropriété » ou « de pluri-propriété ».

Elles confèrent à leurs associés une période d’occupation en fonction de leurs apports dans le capital social.

Ce type de société est utilisé, en pratique, pour gérer les résidences secondaires.

Par ailleurs, cette forme sociétale révèle un risque important de contentieux entre associés (ex : tous les associés souhaitent se rendre dans la résidence durant l’été).

La SCI d’attribution

Elle a pour but la construction ou l’acquisition d’un ensemble immobilier dans l’optique de diviser la société entre plusieurs associés.

La société est dissoute au moment du partage.

La SCI construction-vente

Ce sont les instruments favoris des promoteurs immobiliers.

Elles visent à construire des immeubles en vue de leur revente.

En revanche, si ces opérations sont répétées, ce type d’activité peut rapidement être considéré comme commercial.

Quels sont les avantages et inconvénients ?

AVANTAGESINCONVENIENTS
  • Gestion des biens facilitée.
  • Fiscalité avantageuse et optimisée : si à l’IR les revenus sont imposés dans les mains des associés.
  • Transmission du patrimoine plus souple.
  • Permet d’éviter l’indivision d’un immeuble.
  • Couts de création faibles.
  • Délais de création courts.
  • Formalités (rédaction statuts, publication, immatriculation).
  • Réunion des associés en assemblée.
  • Si la SCI est à l’IS, il faut une comptabilité rigoureuse, et envoyer une copie du bilan chaque année au Greffe du Tribunal de commerce.
  • La location meublée n’est pas adaptée pour les SCI.
  • Les associés sont tenus indéfiniment et conjointement aux dettes.

Concevoir une telle structure ne permet pas d’éviter tous les impôts.

Il ne s’agit pas d’une solution miracle.

En revanche, dans certains cas, elle dispose d’avantages juridiques et fiscaux non négligeables.

Nos conseillers sont à votre disposition pour vous aiguiller sur l’opportunité de créer une SCI et, si c’est le cas, pour vous aider à façonner cette structure à vos propres besoins.

La SCI, la société pour gérer votre patrimoine immobilier
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