Comment faire pour créer une SCI de famille ?

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Par François Lebeau

Conseils pratiques sur la SCI

Les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) représentent près de 30 % du total des sociétés en France et le rythme de création s’amplifie avec le temps. Elles sont fréquemment utilisées dans le cadre familial comme support juridique des propriétés immobilières.

Définition d’une SCI familiale

Une SCI familiale est une société qui réunit les membres d’une même famille dans une forme juridique qui permet de gérer en commun des biens immobiliers.

Les membres lui apportent du numéraire pour investir ou des immeubles qu’ils possèdent.

La société, dotée d’une personnalité morale et d’un patrimoine, est alors propriétaire de ces biens. En contrepartie, chaque apporteur récupère des parts sociales à concurrence de ses apports.

Au fond, la mise en société vaut dématérialisation de l’immeuble désormais représenté par des parts sociales.

Quels sont les avantages d’une SCI familiale ?

La SCI familiale a une grande utilité pratique. Incidemment, il peut arriver que plusieurs membres d’une même famille se retrouvent involontairement propriétaires d’un même bien immobilier.

Cet immeuble est alors indivis.

Cela peut arriver en cas d’acquisition par un couple sous le régime de la séparation de biens, en cas de divorce, en cas de décès…

Dans une telle situation particulière, les règles de l’indivision doivent s’appliquer.

De ce fait, les différents propriétaires doivent gérer ensemble le ou les immeubles et se mettre d’accord pour toutes les décisions communes.

Cela peut soulever des difficultés, puisque toute personne peut décider de sortir de l’indivision.

Une telle sortie se traduit souvent par la vente des biens immobiliers indivis.

À l’inverse, si la vente n’est pas décidée, une situation de blocage dans les décisions peut surgir et gêner la gestion des biens.

Pour prévenir cette situation contrariante, il est conseillé de constituer une SCI avec les membres d’une famille qui sont propriétaires des mêmes immeubles.

L’intérêt est de définir un fonctionnement qui est propre à la société et d’adapter ses règles à ses propres besoins : pouvoirs du gérant, cessions de parts…

Il s’agit d’une prévention des conflits.

La création de la société rend la mise en vente du bien immobilier presque impossible puisque chacun des associés ne pourra réclamer que les droits afférents aux parts sociales qu’ils détiennent.

La création d’une telle structure a des avantages au regard des donations.

En effet, le donateur d’un bien immobilier transmet aussi sa gestion, ce qui n’est pas forcément adapté aux donations pour mineurs.

En revanche, si on donne des parts de SCI à son enfant, cela permet au donateur de conserver la gestion du bien.

Fiscalement, dans une donation, les droits de mutation sont calculés sur la valeur du bien transmis, après abattements.

En général, il n’est donc pas pris en compte du passif du bien comme les dettes.

Dans le cadre d’une SCI, les parts transmises sont taxées après la prise en compte du passif du bien. Les droits seront alors moindres.

Quel est son fonctionnement ?

Comme dans toutes les sociétés, les statuts gouvernent le fonctionnement d’une telle forme juridique.

Ils doivent donc être rédigés attentivement.

Bien que leur rédaction soit assez libre, il est conseillé d’y insérer des clauses relatives à l’étendue du mandat du gérant, aux règles de votes en assemblées.

Il convient également de prévoir une réglementation spécifique en cas de vente de parts, voire d’échanges, mais aussi d’envisager des agréments en cas d’entrées ou de sorties de la société.

Se faire conseiller dans la rédaction des statuts d’une SCI familiale peut s’avérer très utile en amont pour s’épargner des ennuis ultérieurs.

La SCI de famille est dirigée par un gérant nommé pour traiter les affaires courantes.

La durée de son mandat peut être prévue par les statuts.

L’assemblée générale des associés est nécessaire pour prendre les décisions les plus importantes.

Les réunions et les votes d’assemblées doivent être prévus de manière précise par les statuts, de même que la possibilité de révoquer le gérant.

Toutefois, en général, les parents sont les cogérants de la société et la durée de leur mandat n’est pas forcément spécifiée.

Dans ce cas, il cesse lors du décès ou à la fin d’existence de la société.

S’agissant des associés d’une telle société civile, ils ont une obligation aux dettes indéfinies : cela veut dire que les associés sont tenus des dettes sociales au-delà du montant de leurs apports.

Les éventuelles cessions de parts sociales doivent être agréées par les coassociés en fonction de ce que disent les statuts et doivent faire l’objet de mesures de publicité.

Attention, lorsque les parts sont des biens communs, leur cession suppose, à peine de nullité, l’accord des deux époux selon le Code civil.

Fiscalement, les revenus des SCI tirés de la location des immeubles qu’elle gère sont imposables à l’impôt sur le revenu, dans les mains des associés à concurrence de leurs apports : c’est ce que l’on appelle la transparence fiscale.

Quelles sont les formalités pour créer une SCI de famille ?

Conditions tenant aux associés : Ils doivent être au moins deux. Pour être associés, ils doivent réaliser des apports d’immeubles ou en numéraire. Aucune condition de capacité n’est exigée : cela veut dire qu’un mineur peut être associé (une SCI ne réalise pas une activité commerciale qui est, en principe, interdite aux mineurs), mais cela signifie aussi qu’un majeur sous tutelle peut être associé.

Conditions tenant aux statuts : Les associés doivent rédiger des statuts comprenant des mentions obligatoires telles que l’objet, le capital, la durée, l’identité des associés… Concernant l’objet, il doit avoir un caractère obligatoirement civil. La société ne doit pas réaliser d’activités commerciales, même accessoires. Dans le cas contraire, la société ne bénéficiera plus de la transparence fiscale et serait imposée à l’impôt sur les sociétés. Le passage de l’impôt sur le revenu à l’impôt sur les sociétés pourrait avoir des conséquences désastreuses sur le plan fiscal.

Conditions tenant au capital social : Aucun minimum de capital initial n’est exigé et aucun délai n’est fixé pour libérer le capital souscrit.

Conditions de forme : Les statuts doivent être déposés au greffe du tribunal de commerce dont dépend le siège social de la SCI. Puis, la constitution de la SCI doit être publiée dans un journal d’annonces légales du département dont dépend le siège social. Le Tribunal procède ensuite à l’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), puis remet un extrait K-Bis à la SCI familiale.

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