SCI pour louer un bien en meublé, quel montage possible ?

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Par Lucile Giovanini

Location Meublée

La société civile immobilière a, certes, des atouts pour la détention d’un bien immobilier (éviter l’indivision, séparer le patrimoine professionnel du patrimoine personnel, faciliter la transmission du bien, etc.).

Néanmoins, louer un bien en meublé par le biais d’une SCI peut s’avérer risqué pour les associés, la société pouvant devenir redevable de l’impôt sur les sociétés.

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Imposition à l’IR ou l’IS pour votre SCI avec une location meublée ?

La SCI est une société civile dotée de la personnalité juridique et ayant un objet immobilier.

Comme toute société civile, elle est, par défaut, soumise à l’impôt sur le revenu.

Ainsi, l’imposition se fait uniquement sur les revenus fonciers dégagés par la société et déclarés par les associés à hauteur de leurs parts.

Contrairement à la location non meublée, la location meublée habituelle constitue une activité commerciale.

Or, selon l’article 206 2° du Code Général des Impôts, les sociétés civiles qui se livrent à une exploitation ou à des opérations présentant un caractère industriel ou commercial au sens des articles 34 et 35 du Code général des impôts doivent être assujetties à l’impôt sur les sociétés.

Ainsi, la pratique habituelle de la location meublée par la SCI, même à titre accessoire, rend celle-ci commerciale par son objet.

Ce qui entraîne une conséquence significative pour la SCI : la perte de la transparence fiscale et donc son assujettissement à l’impôt sur les sociétés sur l’ensemble de ses bénéfices.

Néanmoins, cette règle peut être contournée dans deux cas :

  • Lorsque le montant hors taxes des recettes de nature commerciale de la SCI n’excède pas 10 % du montant de ses recettes totales hors taxes, la SCI reste redevable de l’impôt sur le revenu. De plus, un franchissement occasionnel de cette barre des 10 % peut être toléré, tant que la moyenne des recettes hors taxes de l’année en cours et des 3 années précédentes n’excède pas 10 %.
  • La SCI reste également redevable de l’impôt sur le revenu lorsque le caractère habituel de la location meublée n’est pas caractérisé, ce qui suppose que la location meublée doit être de courte durée et ne doit pas se renouveler sur plusieurs années.
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TVA et location meublée en SCI ?

La SCI est dotée de règles spéciales concernant son assujettissement à la TVA, variant en fonction des caractéristiques des biens loués et de la qualité des locataires.

Ainsi, lorsque la SCI loue des biens à usage d’habitation, qu’ils soient nus ou meublés, la SCI est exonérée de TVA sans aucune option pour l’assujettissement à la TVA possible.

En revanche, lorsque la SCI loue des biens aménagés à usage professionnel, celle-ci est assujettie de plein droit à la TVA.

La règle d’assujettissement de la SCI à la TVA en cas de location meublée est donc différente selon que la location meublée est à usage d’habitation ou à usage professionnel.

LMNP et SCI, est-ce possible ?

La location meublée d’un local d’habitation étant assimilée à une opération commerciale, et dès lors que le propriétaire est une société civile, celle-ci est alors obligatoirement soumise à l’impôt sur les sociétés, sauf si l’une des exceptions citées ci-dessus est caractérisée.

Le statut LMNP n’est donc pas, en principe, compatible avec la SCI puisque le premier est de nature commerciale et la seconde de nature civile. En revanche, si l’une des exceptions est respectée, il est alors possible de louer en location meublée non professionnelle puisque la SCI reste soumise à l’impôt sur le revenu, mais cela reste une pratique risquée.

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Quels sont les avantages et inconvénients d’une SCI pour de la location meublée ?

En cas de location meublée dans une SCI, cette dernière est quasiment toujours redevable de l’impôt sur les sociétés, même si quelques exceptions existent.

Dans le cas où la SCI reste imposable à l’impôt sur le revenu, l’avantage est l’unique imposition des revenus issus de la location meublée, à savoir l’imposition par les associés personnes physique à l’impôt sur le revenu sur le résultat dégagé par la SCI au prorata de leur participation dans la SCI.

En revanche, lorsque la SCI devient redevable de l’impôt sur les sociétés, des avantages et des inconvénients se dessinent.

Les principaux avantages concernent l’amortissement du bien immobilier, la déductibilité de certaines charges mais également la fiscalité qui peut être avantageuse par rapport à l’impôt sur le revenu.

  • L’amortissement fiscal du bien : la SCI redevable de l’impôt sur les sociétés a la possibilité d’amortir fiscalement ses biens immobiliers, ce qui réduira sa base imposable à l’impôt sur les sociétés.
  • La déductibilité fiscale de certaines charges : lorsque la SCI relève de l’impôt sur les sociétés, il est possible de déduire fiscalement la rémunération du gérant de la SCI, les droits d’enregistrement et les frais de notaire acquittés lors de l’acquisition d’un immeuble.
  • L’imposition : en fonction de la situation des associés, notamment si les associés sont imposés fortement à l’impôt sur le revenu, l’impôt sur les sociétés peut être moins élevé que l’impôt sur le revenu, auquel cas il sera plus avantageux que l’impôt sur le revenu.
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Les inconvénients issus de la SCI relevant de l’impôt sur les sociétés sont assez nombreux :

  • La SCI, étant devenue commerciale par l’objet, doit désormais, à l’effigie des sociétés commerciales, tenir une comptabilité commerciale.
  • Relevant de l’impôt sur les sociétés, les revenus issus de la location meublée supportent une double imposition : au niveau de la société (IS) et au niveau des associés personnes-physiques (dividendes).
  • La SCI perd le bénéfice avantageux du régime des plus-values immobilières des particuliers, et notamment le système des abattements pour durée de détention.

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