Déclaration de l’IFI : quels actifs déclarer ?

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Par Pierre Payan

Comment bien déclarer ses impôts ?

Depuis le 1er janvier 2018, le contribuable disposant d’un patrimoine immobilier net taxable supérieur à 1.300.000 € est imposé au titre de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

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Biens immobiliers imposables à l’IFI

Le contribuable doit déclarer tous les biens immobiliers détenus directement ou indirectement par le foyer fiscal afin de calculer l’assiette taxable de l’IFI. Les biens à déclarer sont :

  • la résidence principale,
  • les immeubles bâtis ou non qui ne sont pas affectés à un usage professionnel,
  • les immeubles ou fractions d’immeuble détenus directement ou indirectement via des titres ou parts de société.

Les non-résidents français, sous réserve des conventions fiscales internationales, doivent déclarer les biens suivants :

  • les biens et droits immobiliers situés en France,
  • les parts ou actions que le contribuable possède dans des sociétés immobilières détenant de l’immobilier en France ou pour partie en France et à l’étranger (déclaration des biens situés en France seulement).

Les biens soumis à l’IFI bénéficiant d’une exonération sous certaines conditions

Certains types de biens peuvent bénéficier d’une exonération totale ou partielle :

Le contribuable bénéficie d’une exonération de 30 % : sur la valeur vénale de la résidence principale si elle est détenue de manière directe par le contribuable ou un membre de son foyer fiscal.

Le contribuable bénéficie d’une exonération de 75 % : pour les bois, forêts et parts de groupement foncier agricole (GFA) ou baux ruraux, à condition que le propriétaire s’engage à conserver les biens pendant une période de 30 ans et il doit établir un plan de gestion durable pour gérer son patrimoine forestier.

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Le contribuable bénéficie d’une exonération totale : pour les biens immobiliers affectés à l’activité professionnelle, à condition que l’objet social de l’activité soit industriel, commercial, artisanal, agricole ou libéral et que l’activité soit exercée par le contribuable ou un membre du foyer fiscal.
Selon qu’il s’agisse d’un bien détenu par une société soumise à l’impôt sur les sociétés ou à l’impôt sur le revenu, certaines conditions diffèrent. En effet, pour les sociétés soumises à l’IS, il faut que le contribuable, ou un membre de son foyer fiscal, exerce une fonction de direction, détienne au moins 25 % des droits de vote et perçoive une rémunération représentant au moins 50 % de ses revenus professionnels. Pour une société soumise à l’impôt sur le revenu, il doit exercer son activité principale dans la société.

Le contribuable bénéficie d’une exonération totale : pour les locations meublées à condition, pour la détention directe ou par une société soumise à l’impôt sur le revenu, que l’activité représente l’activité principale de l’exploitant ou d’un des membres de son foyer fiscal et qu’il perçoive des revenus égal à 50 % de ses revenus professionnels au minimum. Pour la détention directe, il faut rajouter que les recettes locatives annuelles brutes doivent être supérieures à 23.000€.
Si la location meublée est détenue par une société soumise à l’impôt sur les sociétés, le contribuable ou le membre de son foyer fiscal, doit exercer une fonction de direction, détenir 25 % des droits de vote et percevoir une rémunération représentant au minimum 50 % de ses revenus professionnels.

Le contribuable bénéficie d’une exonération totale : pour les parts ou actions de société détenant de l’immobilier, à condition que l’activité de la société soit industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale et que le foyer détienne au moins 10 % du capital de la société ou 10 % des droits de vote.

Le contribuable bénéficie d’une exonération totale : pour les actions de sociétés d’investissements immobiliers cotées, à condition que le contribuable, ou un membre de son foyer fiscal, détienne directement ou indirectement au moins 5 % du capital social de la société ou 5 % des droits de vote.

Dettes déductibles lors de la déclaration IFI

Pour que la dette puisse être déduite de l’assiette taxable par le contribuable, celle-ci doit avoir été contractée par le redevable ou par un membre du foyer fiscal, être afférente au bien immobilier et être existante au 1er janvier de l’année d’imposition.

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Les dettes déductibles sont les suivantes :

Dépenses d’acquisition
  • Emprunts contractés par le redevable, ou par un membre du foyer existant, au 1er janvier et afférents aux biens soumis à l’IFI.Frais de notaire.
Dépenses de travaux
  • Dépenses d’amélioration.Dépenses de construction.Dépenses d’agrandissement.En cas de location : les dépenses d’entretien et de réparation que le locataire n’a pas payées.
Impôts
  • Taxe foncière.Taxe sur les locaux vacants.Impôts équivalents à l’IFI acquittés à l’étranger.

Réduction que le contribuable peut déclarer pour diminuer l’assiette taxable de l’IFI

En 2018, le patrimoine déclaré bénéficie d’une décote qui vient s’imputer sur le montant dû s’il est compris entre 1.300.000 € et 1.400.000 €. Cette décote se calcule de la manière suivante : 17.500 € – 1,25 % de la valeur nette taxable du patrimoine.

Le contribuable peut également déclarer les dons effectués à des organismes d’intérêt général, les dons en numéraire et dons en pleine propriété de titres de sociétés admis aux négociations sur un marché réglementé français ou étranger (liste prévu à l’article 978 du Code général des impôts). Il pourra déduire 75 % des dons réalisés dans la limite de 50.000 €. Si le contribuable a réalisé des dons ou investissements au capital de PME éligibles en 2017, il est possible d’imputer le montant des dons ou investissements sur l’IFI de 2018 (sous les conditions et limites prévues en matière d’ISF).

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