Déclaration à l’Impôt de Solidarité sur la Fortune

Le 10/04/2024

Par Pierre Payan

Les différentes solutions pour réduire votre ISF

Si le patrimoine net de votre foyer est supérieur à 1 300 000 € au 1er janvier 2015, vous êtes redevable de l’ISF.

Les modalités de déclaration et de paiement diffèrent selon que :

votre patrimoine net est supérieur à 1 300 000 € et inférieur à 2 570 000 € : vous déclarez alors votre ISF sur le formulaire 2042C en même temps que votre impôt sur le revenu. Vous vous acquittez du montant de l’impôt à payer fin août ;
votre patrimoine net est au moins égal à 2 570 000 € : vous devez adresser à l’administration fiscale un formulaire 2725 avant le 15 juin, accompagné du paiement de l’impôt.

L’ISF est un impôt déclaratif, c’est-à-dire qu’il est établi en fonction des éléments que vous allez déclarer.

Vous devez donc procéder par étapes :
1 – recenser les biens qui composent votre patrimoine ;
2 – distinguer les biens qui sont soumis à l’ISF de ceux qui en sont exonérés ;
3 – évaluer les biens imposables ;
4 – déduire le passif ;
5 – calculer l’impôt à l’aide du barème d’imposition si votre patrimoine atteint 2 570 000 €.

Quels biens devez-vous déclarer ?

Les immeubles bâtis

Vous devez déclarer à l’ISF les immeubles bâtis et les droits réels immobiliers portant sur des immeubles bâtis, y compris les immeubles en cours de construction pour leur valeur vénale, et à condition que ces biens n’aient pas un caractère professionnel.

Il s’agit des immeubles à usage d’habitation, industriel, commercial, artisanal, agricole ou libéral, loués ou non.

Précision ici faite que la mise en vente ou la promesse unilatérale de vente au 1er janvier 2015 ne fait pas sortir l’immeuble du patrimoine taxable. Au contraire, la signature d’un compromis de vente entraîne un transfert du bien à l’acquéreur à condition qu’il ne comporte pas de condition suspensive.

Les immeubles non bâtis

Les terrains agricoles, des terrains à bâtir, des terres de culture, friches, landes, étangs, etc., sont pris en compte pour le calcul de l’ISF pour leur valeur vénale.

Les biens ruraux donnés à bail sur long terme, les bois et forêts, les parts de groupements fonciers et forestiers peuvent bénéficier d’une exonération partielle, sous conditions.

À défaut de remplir les conditions, vous devez déclarer ces biens pour leur valeur vénale.

Les monuments historiques

Ils ne bénéficient d’aucune exonération au titre de l’ISF. Par conséquent, vous devez les inclure dans l’assiette de l’impôt.

Un monument historique ouvert au public moyennant le paiement d’un droit d’entrée ne peut pas être qualifié de bien professionnel exonéré puisque l’immeuble est affecté à l’exercice d’une activité civile.

Le bail à construction

Si vous êtes bailleur d’un terrain soumis à bail à construction, vous devez déclarer votre terrain dans votre patrimoine imposable à l’ISF pour la valeur vénale du terrain en tenant compte de l’existence du bail à construction.

Dans l’hypothèse où des stipulations contractuelles prévoiraient une répartition spécifique des droits de propriété entre le preneur et le bailleur, la déclaration d’ISF doit s’effectuer dans ces mêmes proportions.

Les biens mixtes

Si vous êtes propriétaire d’un immeuble, bâti ou non, partiellement affecté à un usage privé ou professionnel, seule la fraction taxable est à déclarer à l’ISF, c’est-à-dire la partie non professionnelle de cette valeur.

La difficulté pour vous relève dans l’appréciation de la répartition entre la partie affectée à un usage professionnel et celle réservée à un usage privé. La répartition doit être indiquée sur un état à joindre, vous pouvez vous appuyer par exemple sur la superficie d’une pièce aménagée en bureau.

Les meubles meublants

Ce sont les meubles destinés à l’usage et à l’ornement des immeubles servant à l’habitation. Vous devez les déclarer à l’ISF sauf s’ils sont exonérés au titre des antiquités de plus de 100 ans.

Pour l’évaluation, trois modes s’offrent à vous : une vente publique, un inventaire détaillé ou une déclaration détaillée et estimative. Vous pouvez les trouver dans le tableau ci-dessous.

Les bijoux, l’or et les métaux précieux

Vous devez les déclarer pour leur valeur :

soit le prix net d’une vente publique intervenue dans les deux ans ;
soit, à défaut, la plus élevée des valeurs figurant soit dans un acte estimatif de la valeur des biens dressé dans les 5 ans, soit dans un contrat d’assurance contre le vol ou l’incendie ;
ou bien, à défaut, la déclaration détaillée et estimative des parties.

Autres biens meubles corporels

Les containers, le bétail, les chevaux de course ou de selle, les fonds de commerce, les véhicules terrestres à moteur, les bateaux, les yachts, les avions de tourisme, les vins et alcools, etc., doivent être déclarés à l’ISF au titre des « autres biens meubles » (case CG).

La valeur est déterminée :

par le prix net exprimé dans une vente publique ayant lieu dans un délai de deux ans ;
à défaut, par l’estimation contenue dans les inventaires passés dans un délai de 5 ans ;
à défaut, par la déclaration détaillée estimative des parties.

Précision faite que le forfait de 5 % n’est pas applicable pour ces autres meubles corporels.

Comment évaluer vos biens imposables à l’ISF ?

Vous devez établir une déclaration estimative et détaillée des biens qui entrent dans votre assiette de l’ISF.

Vous pouvez déterminer la valeur des biens à partir des méthodes ci-dessous :

Valeur vénale	Valeur à laquelle vous auriez cédé votre bien aux conditions normales du marché.
Comparaison	Vous pouvez comparer votre bien avec des transactions portant sur des immeubles similaires quant à leur nature, situation géographique, caractéristiques, etc.
Revenu	Vous pouvez évaluer vos immeubles de rapport en fonction des loyers perçus.
Réajustement	Suite à une mutation antérieure, vous pouvez appliquer un coefficient au prix de cession destiné à représenter l’évolution du marché des immeubles de même nature depuis la mutation.
Application des barèmes établis	Pour les fonds de commerce et les clientèles, vous pouvez appliquer au chiffre d’affaires ou aux bénéfices un pourcentage qui dépend de la nature de votre activité.
Valeur de cotation	Les valeurs mobilières cotées en Bourse peuvent être évaluées en fonction de leur cours : soit le dernier cours connu au 31 décembre 2014, soit la moyenne des 30 derniers cours précédant le 1er janvier 2015.
Valeur réelle	Si vous êtes en possession de titres de sociétés non cotées, vous devez déterminer une valeur nette reflétant le plus exactement possible la valeur réelle de l’entreprise.
Vente publique	Vous pouvez utiliser la valeur du prix, net de frais, d’une vente publique intervenue dans les deux ans qui suivent le 1er janvier de l’année d’imposition. Cette méthode est peu utilisée pour la déclaration à l’ISF, contrairement aux successions.
Inventaire détaillé	À défaut de vente publique, vous pouvez déterminer la valeur de vos meubles par un inventaire détaillé, à joindre à la déclaration 2725, dressé par acte notarié ou établi par le redevable. L’inventaire établi au titre d’une année est considéré valable pour 3 années consécutives soit l’année d’imposition et les deux années suivantes.
Forfait mobilier	À défaut de vente publique ou d’inventaire, la valeur imposable des meubles meublants est déterminée par la déclaration détaillée et estimative du redevable, sans pouvoir être inférieure à 5 % de la valeur brute des autres biens.

Certains de vos biens peuvent faire l’objet d’une règle d’évaluation spécifique.

Les abattements refusés

Vous ne pouvez pas appliquer d’abattement sur les biens dont vous êtes propriétaire et qui :

sont frappés d’une clause d’inaliénabilité ;
font l’objet d’un démembrement de propriété ;
sont hypothéqués car l’hypothèque n’a aucune incidence sur la valeur vénale de l’immeuble qu’elle grève. Elle vient uniquement garantir le remboursement de la dette contractée par le débiteur ;
constituent vos résidences secondaires.

Les décotes admises

Vous êtes autorisé à déduire un abattement sur la valeur des biens :

occupés à titre de résidence principale. L’abattement est de 30 % sur la valeur vénale. Le fait que vous déteniez la résidence principale par le biais d’une société immobilière exclut en principe l’application de ce régime de faveur. Par exception, les associés d’une SCI qui ont signé un contrat de bail avec la SCI et occupent le bien en vertu de ce contrat ainsi que ceux qui occupent leur résidence principale au titre d’un droit d’usage et d’habitation stipulé dans les statuts peuvent bénéficier d’une décote de 30 % ;
donnés en location puisque l’occupation d’un immeuble par un locataire justifie une décote sur la valeur libre de 25 % ;
loués par bail à long terme car le prix de cession d’une exploitation louée à long terme est inférieur à celui que l’exploitation aurait pu avoir si elle avait été vendue libre de toute occupation. Vous pouvez donc appliquer une décote pour indisponibilité ;
possédés en indivision : décote de 30 % ;
ainsi que sur les monuments historiques : compte tenu de leurs caractéristiques et notamment des charges importantes qui grèvent un tel immeuble (coût d’entretien et de restauration) et des obligations inhérentes à la sauvegarde et à la conservation du patrimoine national, les monuments historiques font l’objet d’une évaluation spécifique. Vous pouvez appliquer une décote de 30 % sur la valeur vénale.

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