Le démembrement de propriété et l’IFI

Le 15/03/2024

Par Lucille Berdery

Défiscalisation IFI

La Loi de finances de 2018 a supprimé l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) et a créé un nouvel impôt dénommé l’impôt sur la fortune immobilière.

En présence d’un démembrement de propriété, il convient d’établir la valeur que doit reporter le nu-propriétaire et l’usufruitier dans leur déclaration d’IFI.

La répartition entre le nu-propriétaire et l’usufruitier dans la déclaration

En principe, seul l’usufruitier doit reporter la valeur vénale en pleine propriété des biens immobiliers détenus directement ou indirectement dont il a l’usufruit, quant au nu-propriétaire, il ne doit pas déclarer les biens.

Le principe est posé au premier alinéa de l’article 968 du code général des impôts qui dispose que « les actifs mentionnés à l’article 965 grevés d’un usufruit, d’un droit d’habitation ou d’un droit d’usage accordé à titre personnel sont compris dans le patrimoine de l’usufruitier ou du titulaire du droit pour leur valeur en pleine propriété ».

Ce principe supporte quatre exceptions qui sont :

Un démembrement légal issu d’une succession : concurrence entre le conjoint et les descendants

Selon la date d’ouverture de la succession, le choix du conjoint était différent :

Pour les successions ouvertes avant le 1er juillet 2002 : le conjoint survivant disposait du droit au quart en usufruit de la succession, dans ce cas, les titulaires des droits démembrés sont imposés séparément en fonction de leur droit respectif.
Pour les successions ouvertes à compter du 1er juillet 2002 : si le conjoint survivant opte pour l’usufruit de la totalité de la succession et que tous les descendants sont issus du couple, dans ce cas, les titulaires des droits démembrés sont imposés séparément en fonction de leur droit respectif.

Précision: si l’usufruit provient d’une convention, l’usufruitier doit déclarer seul la valeur du bien en pleine propriété.

Un démembrement légal issu d’une succession avant le 1er janvier 2007 : concurrence entre le conjoint et les parents

L’article 1094 du Code civil prévoyait dans sa rédaction antérieure que le conjoint survivant pouvait être gratifié de la moitié en pleine propriété et de la nue-propriété de l’autre moitié, les parents étaient usufruitiers pour un quart chacun.

Dans ce cas, les titulaires des droits démembrés sont imposés séparément en fonction de leur droit respectif.

Libéralité en pleine propriété en présence d’enfants d’autre lit

En présence d’enfants issus d’une autre union, et si l’époux prédécédé a fait une libéralité en pleine propriété au conjoint survivant, les enfants non issus du couple (sauf volonté contraire du défunt) peuvent demander le démembrement de la libéralité en pleine propriété. Le conjoint survivant sera usufruitier et les enfants non issus du couple, nus-propriétaires.

Dans ce cas, les titulaires des droits démembrés sont imposés séparément en fonction de leur droit respectif.

Vente avec réserve d’usufruit à un non présomptif héritier

L’usufruitier doit déclarer la pleine propriété du bien si:

donation de la nue-propriété,
’’’’’vente de l’usufruit et de la nue-propriété à des acquéreurs différents,‘vente de l’usufruit et de la nue-propriété à des acquéreurs différents,‘’vente de l’usufruit et de la nue-propriété à des acquéreurs différents,‘vente de l’usufruit et de la nue-propriété à des acquéreurs différents,‘’’vente de l’usufruit et de la nue-propriété à des acquéreurs différents,‘vente de l’usufruit et de la nue-propriété à des acquéreurs différents,‘’vente de l’usufruit et de la nue-propriété à des acquéreurs différents,‘vente de l’usufruit et de la nue-propriété à des acquéreurs différents,‘’’’vente de l’usufruit et de la nue-propriété à des acquéreurs différents,‘vente de l’usufruit et de la nue-propriété à des acquéreurs différents,‘’vente de l’usufruit et de la nue-propriété à des acquéreurs différents,‘vente de l’usufruit et de la nue-propriété à des acquéreurs différents,‘’’vente de l’usufruit et de la nue-propriété à des acquéreurs différents,‘vente de l’usufruit et de la nue-propriété à des acquéreurs différents,‘’vente de l’usufruit et de la nue-propriété à des acquéreurs différents,‘vente de l’usufruit et de la nue-propriété à des acquéreurs différents,‘’’’’vente de l’usufruit et de la nue-propriété à des acquéreurs différents,‘vente de l’usufruit et de la nue-propriété à des acquéreurs différents,‘’vente de l’usufruit et de la nue-propriété à des acquéreurs différents,‘vente de l’usufruit et de la nue-propriété à des acquéreurs différents,‘’’vente de l’usufruit et de la nue-propriété à des acquéreurs différents,‘vente de l’usufruit et de la nue-propriété à des acquéreurs différents,‘’vente de l’usufruit et de la nue-propriété à des acquéreurs différents,‘vente de l’usufruit et de la nue-propriété à des acquéreurs différents,‘’’’vente de l’usufruit et de la nue-propriété à des acquéreurs différents,‘vente de l’usufruit et de la nue-propriété à des acquéreurs différents,‘’vente de l’usufruit et de la nue-propriété à des acquéreurs différents,‘vente de l’usufruit et de la nue-propriété à des acquéreurs différents,‘’’vente de l’usufruit et de la nue-propriété à des acquéreurs différents,‘vente de l’usufruit et de la nue-propriété à des acquéreurs différents,‘’vente de l’usufruit et de la nue-propriété à des acquéreurs différents,‘vente de l’usufruit et de la nue-propriété à des acquéreurs différents,
vente de la nue-propriété à un présomptif héritier.

Tableau récapitulatif démembrement et imposition

Origine du démembrement	Imposition
Succession	Imposition séparée entre l’usufruitier et le nu-propriétaire
Donation entre époux en présence d’ascendant avant le 1er juillet 2002
Conversion en pleine propriété procédant d’une donation entre époux
Dons ou legs à une administration publique, etc.
Vente avec réserve d’usufruit à un non présomptif héritier
Donation entre époux	L’usufruitier est iamposé sur la pleine propriété
Donation de la nue-propriété avec réserve de l’usufruit
Donation de l’usufruit temporaire
Vente de la nue-propriété et de l’usufruit
Vente avec réserve d’usufruit à un présomptif héritier