La Loi de finance de 2018 a supprimé l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) et a créée un nouvel impôt dénommé l’impôt sur la fortune immobilière. En présence d’un démembrement de propriété, il convient d’établir la valeur que doit reporter le nu-propriétaire et l’usufruitier dans leur déclaration d’IFI.

La répartition entre le nu-propriétaire et l’usufruitier dans la déclaration

En principe seul l’usufruitier doit reporter la valeur vénale en pleine propriété des biens immobiliers détenus directement ou indirectement dont il a l’usufruit, quant au nu-propriétaire, il ne doit pas déclarer les biens.

Le principe est posé au premier alinéa de l’article 968 du code général des impôts qui dispose que “les actifs mentionnés à l’article 965 grevés d’un usufruit, d’un droit d’habitation ou d’un droit d’usage accordé à titre personnel sont compris dans le patrimoine de l’usufruitier ou du titulaire du droit pour leur valeur en pleine propriété”.

Ce principe supporte quatre exceptions qui sont :

Un démembrement légal issu d’une succession : concurrence entre le conjoint et les descendants

Selon la date d’ouverture de la succession le choix du conjoint était différent :

  • Pour les successions ouvertes avant le 1er juillet 2002 : le conjoint survivant disposait du droit au quart en usufruit de la succession, dans ce cas, les titulaires des droits démembrés sont imposés séparément en fonction de leur droit respectif.
  • Pour les successions ouvertes à compter du 1er juillet 2002 : si le conjoint survivant opte pour l’usufruit de la totalité de la succession et que tous les descendants sont issu du couple, dans ce cas, les titulaires des droits démembrés sont imposés séparément en fonction de leur droit respectif.
Précision: si l’usufruit provient d’une convention, l’usufruitier doit déclarer seul la valeur du bien en pleine propriété.

Un démembrement légal issu d’une succession avant le 1er janvier 2007 : concurrence entre le conjoint et les parents

L’article 1094 du code civil prévoyait dans sa rédaction antérieure que le conjoint survivant pouvait être gratifié de la moitié en pleine propriété et de la nue-propriété de l’autre moitié, les parents étaient usufruitiers pour un quart chacun.

Dans ce cas, les titulaires des droits démembrés sont imposés séparément en fonction de leur droit respectif.

Libéralité en pleine propriété en présence d’enfant d’autre lit

En présence d’enfants issus d’une autre union et si l’époux prédécédé a fait une libéralité en pleine propriété au conjoint survivant, les enfants non issus du couple (sauf volonté contraire du défunt) peuvent demander le démembrement de la libéralité en pleine propriété. Le conjoint survivant sera usufruitier et les enfants non issus du couple nu-propriétaires.

Dans ce cas, les titulaires des droits démembrés sont imposés séparément en fonction de leur droit respectif.

Vente avec réserve d’usufruit à un non présomptif héritier

L’usufruitier doit déclarer la pleine propriété du bien si:

  • donation de la nue-propriété,
  • vente de l’usufruit et de la nue-propriété à des acquéreurs différents,
  • vente de la nue-propriété à un présomptif héritier.

Tableau récapitulatif démembrement et imposition

Origine du démembrementImposition
SuccessionImposition séparée entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.
Donation entre époux en présence d’ascendant avant le 1er juillet 2002.
Conversion en pleine propriété procédant d’une donation entre époux.
Dons ou legs à une administration publique, etc..
Vente avec réserve d’usufruit à un non présomptif héritier.
Donation entre époux.L’usufruitier est imposé sur la pleine propriété.
Donation de la nue-propriété avec réserve de l’usufruit.
Donation de l’usufruit temporaire.
Vente de la nue-propriété et de l’usufruit.
Vente avec réserve d’usufruit à un présomptif héritier.
Le démembrement de propriété et l’IFI
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