Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont des sociétés civiles créées afin de permettre aux investisseurs de mutualiser leurs investissements immobiliers. Ces derniers achètent des parts qui leur offrent le droit de percevoir des loyers.

On considère trois principales étapes dans la vie d’une SCPI :

1) La constitution
La SCPI est créée par une société de gestion, professionnel de l’immobilier. Les investisseurs achètent des parts de cette SCPI (dont le prix est fixé initialement par la société de gestion). La SCPI collecte ainsi des dizaines de millions d’euros.

2) Investissement et gestion
La société de gestion utilise les sommes collectées afin d’investir sur le marché immobilier. L’importance des sommes collectées par la SCPI permet au gestionnaire de s’orienter vers des marchés généralement inaccessible aux particuliers. La SCPI peut ainsi investir dans des bureaux d’entreprises, des entrepôts, des grandes surfaces, des immeubles etc.. Après avoir acquis des biens immobiliers au travers de la SCPI, c’est la société de gestion qui s’occupe de les louer. Au cours de la vie de la SCPI, la société de gestion s’occupe donc de la mise en location, de l’achat et de la vente des biens immobiliers.

3) Distribution des loyers
Les loyers perçus par la SCPI sont reversés aux investisseurs. Ces dernier perçoivent donc des revenus fonciers (revenus immobiliers) au travers d’un investissement immobilier indirect. Le taux moyen de distribution de loyers net de charge pratiqué par SCPI est d’approximativement 5%.


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Qu’est-ce que le démembrement ?

Le démembrement

Le droit de la propriété (aussi appelé pleine propriété) sur un bien se partage entre deux éléments :

  • L’usufruit

L’usufruit est le droit de jouir du bien (de l’utiliser) et de percevoir les revenus qu’il dégage.

  • La nue propriété

La nue propriété se traduit par le fait de posséder le bien sans pour autant en avoir la jouissance.

Le démembrement consiste à séparer l’usufruit de la nue-propriété. Ainsi, sur un seul et même bien, deux personnes se partagent la pleine propriété : l’usufruitier (qui détient l’usufruit) et le nu-propriétaire (qui détient la nue-propriété).

Pour illustrer ces propos, l’exemple le plus simple est celui du démembrement d’un bien immobilier. Prenons l’exemple de Monsieur Martin qui est propriétaire d’une maison. Il souhaite donner à son fils la nue-propriété de sa maison. Pour cela, il démembre la pleine propriété qu’il a sur la maison et sépare l’usufruit de la nue-propriété. Monsieur Martin donne ensuite la nue-propriété à son fils. Les droits sur la maison se répartissent maintenant comme suit :

Monsieur Martin
Usufruitier
Son fils
Nu-propriétaire
Droit de percevoir les loyers si la maison est louéeX
Droit d’habiter la maisonX
Propriétaire des mursX

Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sur le bien (usufruit + nue-propriété). On dit que l’usufruit rejoint la nue-propriété.

Le démembrement temporaire

Le démembrement temporaire reprend le même principe que le démembrement classique, à l’exception près que l’usufruit et la nue-propriété ne sont séparés que sur une période prédéfinie (5, 10, 15 ans…). Comme pour le démembrement classique, à la fin de cette période, l’usufruit rejoint la nue-propriété et le nu-propriétaire récupère la pleine propriété.

Le démembrement temporaire des parts de SCPI

Principe

Dans le cadre d’un démembrement temporaire de parts de SCPI, l’usufruitier perçoit les loyers versés par la SCPI durant toute la durée du démembrement. Le nu-propriétaire ne commence, lui, à percevoir les revenus des parts dans lesquels il a investi qu’à la fin de la période de démembrement.

Si elle est bien utilisée et étudiée en amont, cette stratégie peut être gagnante à la fois pour l’usufruitier et pour le nu-propriétaire.

Au jour de l’investissement dans des parts de SCPI démembrées, le prix d’achat se répartit entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Cette répartition est variable. Voici un exemple de clés de répartition :

Durée du démembrement% du prix à la charge du nu-propriétaire% du prix à la charge de l’usufruitier
5 ans78 %22 %
10 ans65 %35 %
15 ans58 %42 %

L’investissement du point de vue du nu-propriétaire

Investisseurs

Cet investissement s’adresse aux investisseurs :

  • désireux de développer leur patrimoine
  • ayant un horizon d’investissement de 5 ans minimum
  • n’ayant pas besoin de dégager des revenus supplémentaires à court terme
  • désireux d’anticiper leur retraite
  • désireux d’optimiser leur situation fiscale

Fiscalité

Durant toute la période du démembrement, le nu-propriétaire n’est pas imposable à l’impôt sur le revenu. Il est également exonéré d’ISF sur les parts dont il est nu-propriétaire.

Exemple chiffré

Nous prendrons ici l’exemple d’un investissement dans des parts démembrées 5 ans. La clé de répartition utilisée est celle donnée en exemple précédemment :

Durée du démembrement% du prix à la charge du nu-propriétaire% du prix à la charge de l’usufruitier
5 ans78 %22 %
10 ans65 %35 %
15 ans58 %42 %

L’investisseur acquiert la nue-propriété de 10 parts de SCPI. La valeur de la part au jour de l’acquisition est de 500 euros. La valeur des 10 parts étant de 50 000 euros, la valeur de la nue-propriété est de 39 000 euros (78%).

Au bout de 5 ans, il récupère la pleine propriété de ces parts pour une valeur de 50 000 euros.

Montant investi39 000 €
Montant reconstitué à 5 ans50 000 €
Gain sur 5 ans11 000 €
Rentabilité28,2 %
Taux de rendement interne (TRI) annuel5,1 %

Cet exemple ne tient pas compte d’une éventuelle revalorisation ou décote du prix de la part. Si on intègre à cette simulation un scénario, la rentabilité affichée varie :

  • Scénario pessimiste, le prix de la part baisse de -10% en 5 ans : la rentabilité annuelle de l’investissement est de 2,9 %
  • Scénario optimiste, le prix de la part augmente de +10% en 5 ans : la rentabilité annuelle de l’investissement est de 7,1 %

Dans le cadre d’une simulation complète, il sera important de prendre également en compte les éventuelles économies d’ISF réalisées ainsi que les frais d’acquisition des parts.

L’investissement du point de vue de l’usufruitier

Investisseur

Ceux sont généralement des sociétés, désireuses de sécuriser leurs investissements, qui investissent dans de l’usufruit de parts de SCPI.

Fiscalité

Dans le cadre de l’acquisition de l’usufruit par une société, les revenus qu’elle perçoit durant la phase de démembrement sont imposables à l’impôt sur les sociétés (33%). Toutefois, elle ne sera pas imposée sur 100% de ces revenus. Elle peut en effet déduire l’amortissement de la valeur d’acquisition de l’usufruit sur la durée de démembrement.

Les entreprises ne sont pas soumises à l’ISF.

Exemple chiffré

Nous reprendrons ici l’exemple d’un investissement dans des parts démembrées 5 ans. La clé de répartition utilisée est celle donnée en exemple précédemment :

Durée du démembrement% du prix à la charge du nu-propriétaire% du prix à la charge de l’usufruitier
5 ans78 %22 %
10 ans65 %35 %
15 ans58 %42 %

La société acquiert l’usufruit de 10 parts de SCPI. La valeur de la part au jour de l’acquisition est de 500 euros. La valeur des 10 parts étant de 50 000 euros, la valeur de l’usufruit est de 11 000 euros (22%).

Au bout de 5 ans, l’usufruit rejoint la nue-propriété.

On considère que le taux de distribution de la SCPI est de 5%.

AnnéeFluxAmortissementFiscalité (33%)Flux nets
0– 11 000– 11 000
12 5002 2001002 400
22 5002 2001002 400
32 5002 2001002 400
42 5002 2001002 400
52 5002 2001002 400

La rentabilité annuelle nette après impôt dégagée sur cet investissement est de 3% avec des risques très limités.

Montant investi11 000 €
Loyers annuels2 500 €
Loyers cumulés sur 5 ans12 500 €
Taux de rendement interne (TRI) annuel3 %
Le démembrement temporaire des parts de SCPI
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