Comment déclarer vos parts de SCPI soumises à l’IFI ?
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scpi
La société civile de placement immobilier (SCPI) est un investissement collectif ayant pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif.
Il s’agit d’un placement proche de la « pierre » qui vous permet d’obtenir un revenu fixe tout en ayant la possibilité d’investir des sommes modestes.
La SCPI bénéficie de l’avantage de la transparence fiscale. En ce sens, les revenus tirés de la société seront à déclarer dans votre déclaration d’impôt sur le revenu.
Mais ce n’est pas la seule fiscalité de la SCPI, celle-ci est également soumise à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Comment se calcule le montant IFI à déclarer pour les SCPI ?
Depuis le 1er janvier 2018, l’impôt sur la fortune immobilière a remplacé l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF).
Bien que les règles restent relativement similaires, l’IFI taxe exclusivement votre patrimoine immobilier qui excède 1.3 millions d’euros.
Les placements financiers, les valeurs mobilières et l’épargne du patrimoine ont été exclus de l’impôt.
Plus précisément, l’IFI comprend tous les biens et droits immobiliers détenus directement ou indirectement au 1er janvier.
Certaines dettes, en cours à cette même date, peuvent être déduites de la base imposable.
Le calcul de l’impôt se fait via un barème progressif.
Le seuil de déclenchement de l’IFI est à 1.3 millions d’euros, mais attention la première tranche du barème progressif est fixée à 800 000 €.
| Barème de l’IFI | |
|---|---|
| Fraction de la valeur nette taxable du patrimoine | Taux applicable |
| Jusqu’à 800.000 € | 0 % |
| Entre 800.001 € et 1.300.000 € | 0,50 % |
| Entre 1.300.001 € et 2.570.000 € | 0,70 % |
| Entre 2.570.001 € et 5.000.000 € | 1 % |
| Entre 5.000.001 € et 10.000.000 € | 1,25 % |
| Supérieure à 10.000.000 € | 1,50 % |
Il existe des biens immobiliers qui peuvent être totalement, voire partiellement exclus de l’assiette de l’IFI.
Cependant, les parts de SCPI ne font pas exception à la règle, elles sont donc soumises au régime de l’IFI.
Les contribuables doivent déclarer à l’IFI les parts de SCPI pour la fraction représentative de biens ou droits immobiliers détenus par la société au 1er janvier de l’année d’imposition.
Ce ratio est donc égal à la valeur vénale des actifs immobiliers divisée par la valeur totale des actifs de la SCPI.
De plus, la valeur à prendre en compte diffère selon qu’il s’agit d’une SCPI à capital variable ou fixe.
Pas de panique, vous n’avez pas à calculer vous-même l’assiette imposable.
Les sociétés de gestion se chargeront, en début d’année, de vous envoyer un imprimé fiscal unique (IFU) dans lequel elles récapitulent les revenus imposables à l’impôt sur le revenu mais aussi la valeur des parts à déclarer au titre de l’IFI.
Doit-on déclarer à l’IFI les SCPI détenues dans un contrat d’assurance-vie ?
La détention des parts de SCPI au sein d’un contrat d’assurance-vie offre de multiples avantages comme une fiscalité sur les revenus plus avantageuse, un ticket d’entrée et des frais d’acquisition plus faibles, ou encore un délai de jouissance plus rapide.
En revanche, il n’existe aucun avantage particulier en matière d’IFI.
La Loi prévoit que les contrats d’assurance-vie sont imposables à l’IFI pour leur fraction représentative des biens et droits réels immobiliers.
En ce sens, toutes les SCPI sur lesquelles vous investissez par le biais de votre contrat seront à intégrer dans l’assiette taxable de l’IFI.
Le reste du portefeuille de votre contrat d’assurance-vie (exemple : fonds en euro, unités de compte), ne sera pas soumis à imposition.
La valeur exacte à déclarer au titre du patrimoine immobilier présent dans votre contrat, vous sera communiquée annuellement par votre assureur.
Les parts de SCPI peuvent-elles sortir de l’assiette IFI ?
L’IFI est un impôt qui taxe la détention du patrimoine immobilier, les SCPI doivent donc être incluses dans la base taxable.
Pour autant, certaines solutions vous permettront d’investir dans des parts de SCPI sans être soumis à l’IFI :
- La base imposable prise en compte pour le calcul de l’IFI se compose des différents actifs immobiliers auxquels il convient de déduire le passif existant au 1er janvier de l’année.
Il est donc possible d’acquérir des parts de SCPI à crédit. Le capital restant dû du crédit permettra de diminuer la valeur imposable de vos parts. Cette solution vous permettra d’avoir une base imposable fortement réduite, voire nulle les premières années. Mais automatiquement, plus le capital restant dû diminue, plus l’assiette taxable à l’IFI augmente. - Une autre solution consiste à acquérir des parts de SCPI en nue-propriété. En effet, en matière de démembrement, il appartient à l’usufruitier d’intégrer dans son assiette de l’IFI la valeur des parts de SCPI.
L’acquisition en nue-propriété n’est donc pas taxable au titre de l’IFI. Corrélativement l’emprunt contracté pour l’acquisition de la nue-propriété des parts de SCPI ne peut pas être inscrit au passif de l’IFI.
A la fin du démembrement, le nu-propriétaire deviendra pleinement propriétaire des parts et devra les intégrer dans sa base imposable. La multitude de SCPI présente sur le marché vous permet cependant d’adapter la durée du démembrement (généralement entre 5 et 20 ans). - Pour les non-résidents, sachez que vous n’êtes soumis à l’IFI que sur les biens situés en France. (sauf Convention fiscale entre la France et votre pays de résidence). Ainsi l’assiette taxable de vos parts de SCPI ne comprendra que les immeubles de la SCPI situés en France. Les biens immobiliers étrangers n’auront pas à être déclarés.
Ici encore, la compagnie vous communiquera un document qui récapitule la valeur de l’immobilier français dans le patrimoine de la SCPI.
Pour aller plus loin, certaines SCPI se sont spécialisées dans l’acquisition d’un patrimoine 100% étranger, ce qui vous permet d’être totalement exonéré d’IFI.
L’acquisition de parts de SCPI permet de répondre à de nombreux objectifs.
Il est cependant important d’être accompagné dans vos stratégies patrimoniales afin de trouver la solution la plus adaptée à vos besoins.
En ce sens, n’hésitez pas à contacter un conseiller en gestion de patrimoine qui pourra avoir une vision d’ensemble et vous guider dans vos recherches.
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