En 2024, comment investir dans une SCPI ?

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Par Diane Gaston

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L’investissement en SCPI est un moyen efficace pour se constituer un patrimoine immobilier ou un revenu complémentaire.

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D’autant plus que les investisseurs n’ont rien à gérer, la société de gestion effectuant les formalités, gérant et distribuant les loyers.

Cet investissement a un avantage considérable, à savoir le large choix de modes de souscription.

Il est, en effet, possible de financer les parts de SCPI de plusieurs manières, ce qui permet de choisir le montage le plus adéquat eu égard à ses besoins et à son patrimoine.

Acheter vos parts de SCPI à crédit

Il est tout à fait possible d’acquérir des parts de SCPI sans disposer d’un capital disponible et c’est parfois même avantageux.

En effet, l’avantage à souscrire un crédit pour financer l’acquisition des parts de SCPI est la possibilité pour l’investisseur de bénéficier d’un effet de levier, c’est-à-dire de profiter du différentiel entre le taux significatif de rendement des SCPI et d’un coût du crédit bas.

Ainsi, les revenus fonciers paieront une partie des remboursements de crédit.

Cet achat à crédit est également intéressant au niveau fiscal puisqu’il est possible de déduire des revenus perçus par l’épargnant :

  • les frais de dossier de l’emprunt,
  • les intérêts d’emprunts sans limitation de montant ni de durée,
  • le montant de l’assurance.

L’acquisition des parts de SCPI à crédit est donc intéressante pour les personnes qui n’ont pas de capital disponible et qui souhaitent se constituer un patrimoine.

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Acheter vos parts comptant

Pour acheter comptant des parts de SCPI, il est nécessaire de posséder un capital disponible (mais la capacité d’investissement n’a pas à être nécessairement très importante, le montant minimum étant généralement de l’ordre de 5 000 euros).

L’avantage significatif de ce moyen d’acquisition des parts de SCPI est la perception immédiate d’un revenu complémentaire tous les trimestres.

Ces revenus sont soumis au barème de l’impôt sur le revenu en tant que revenus fonciers ainsi qu’aux prélèvements sociaux de 17,2 %.

La taxation peut ainsi être élevée en fonction de la tranche marginale d’imposition à laquelle l’investisseur est soumis.

Il peut alors être préférable de se diriger vers une acquisition des parts de SCPI via une assurance-vie étant donné que les revenus qui y sont attachés bénéficient de la fiscalité attrayante du contrat d’assurance-vie.

Acheter vos parts via une assurance-vie

L’acquisition des parts de SCPI au sein d’un contrat d’assurance-vie est avantageuse dans le cas où la tranche marginale d’imposition de l’investisseur est élevée.

En effet, les revenus issus des SCPI seront soumis à la fiscalité des contrats d’assurance-vie.

Ainsi, si les épargnants laissent les revenus de la SCPI dans le contrat d’assurance-vie, il n’y aura aucune fiscalité applicable.

De même, les parts de SCPI étant considérées comme des unités de comptes seront soumises aux prélèvements sociaux qu’au moment du rachat total ou partiel.

Si les épargnants décident de retirer les revenus de la SCPI, il n’en reste pas moins que la fiscalité reste très avantageuse :

  • abattement de 4 600 euros ou 9 200 euros pour un couple pour les contrats dont l’ancienneté est d’au moins 8 ans,
  • prélèvement forfaitaire libératoire de 35 %, 15 % et 7,5 % hors prélèvements sociaux (17,2 %) selon l’ancienneté du contrat pour les versements avant le 27 septembre 2017,
  • prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 12,8% ou 7,5% hors prélèvements sociaux (17,2%) selon l’ancienneté et les capitaux du contrat pour les versements à compter du 27 septembre 2017.

Les SCPI et OPCI y compris ceux logés en assurance-vie entrent dans le nouvel impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Pour rappel, le financement par crédit des parts de SCPI via un contrat d’assurance-vie est impossible. Il est alors nécessaire de disposer d’un capital disponible pour acquérir les parts.

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Acheter vos parts en nue-propriété

Le démembrement permet de partager la propriété d’un bien entre deux personnes.

D’un côté, l’usufruitier a la jouissance du bien c’est-à-dire qu’il peut y habiter ou louer celui-ci et, le cas échéant, en percevoir les fruits (revenus locatifs).

De l’autre côté, le nu-propriétaire a le droit d’aliéner le bien, c’est-à-dire qu’il garde le contrôle du bien.

Il peut par exemple décider de le vendre.

Ce démembrement peut être de deux natures différentes :

  • soit viager, c’est-à-dire que la pleine propriété sera acquise à la mort de l’usufruitier,
  • soit temporaire et, dans ce cas, la pleine propriété est acquise au terme du démembrement qui est souvent de 5 à 15 ans en matière d’achat de SCPI.

L’un des intérêts d’un tel investissement est que le nu-propriétaire se constitue un patrimoine en ne payant qu’une partie du coût de la pleine propriété des parts de la SCPI alors qu’à l’issue de la période de démembrement, il percevra la totalité des revenus de la pleine propriété des parts.

Pendant la durée du démembrement de la SCPI, ‘n’’ayant acquis que la nue-propriété des parts, le nu-propriétaire n’aura pas d’impôt sur le revenu ni de contributions sociales à acquitter.

Par ailleurs, ces parts ne rentreront pas dans l’assiette de l’IFI du nu-propriétaire.

Cela est un avantage non négligeable pour les épargnants lourdement fiscalisés.

L’usufruitier aura, quant à lui, pendant le temps du démembrement, le droit de percevoir les revenus générés par la SCPI, en échange duquel il sera évidemment soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Quel investissement choisir ?

Comme nous avons pu le voir, il existe différents moyens d’investir en SCPI.

Pour autant, il est très important de choisir le montage qui est le plus adapté à son patrimoine et à ses besoins afin que l’intérêt soit optimisé.

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Pour résumer, il vaut mieux acquérir les parts de SCPI :

  • au comptant pour un épargnant disposant de capitaux et, en général, faiblement fiscalisé,
  • à crédit pour celui qui cherche à se constituer un patrimoine en bénéficiant de l’effet de levier,
  • via l’assurance-vie pour bénéficier d’une fiscalité favorable,
  • en démembrement lorsque les capitaux proviennent d’une succession, de la vente d’un bien immobilier déjà démembré ou lors d’un démembrement temporaire de propriété.

Il n’est toutefois pas facile de se lancer dans un tel investissement sans l’avis d’un professionnel.

Nos conseillers se tiennent donc à votre disposition pour vous aider dans votre choix pour l’achat des parts de SCPI et vous assisteront dans sa mise en œuvre.

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