SCPI Pinel : Bien comprendre avant d’investir

Pour investir dans l’immobilier, vous pouvez soit le faire directement, soit passer par une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier).

Ces dernières peuvent être compatibles avec certains dispositifs de défiscalisation immobilière, à l’instar des SCPI Pinel qui offrent plusieurs avantages.

Mais pour réussir un investissement en SCPI Pinel, il est primordial de bien connaître leur fonctionnement.

Tout ce qu’il faut savoir avant de vous lancer dans cet article.

Qu’est-ce que la SCPI Pinel ?

Une SCPI, Société Civile de Placement Immobilier, est un véhicule de placement collectif qui permet à des particuliers d’investir simultanément dans plusieurs biens, en achetant des parts dans une de ces sociétés.

Avec les fonds récoltés, ces dernières achètent elles-mêmes des immeubles et s’occupent de les louer.

Elles distribuent ensuite aux différents investisseurs des dividendes sur les loyers générés, en fonction du nombre de parts de chacun.

Certaines de ces SCPI, les SCPI fiscales, peuvent être associées à des dispositifs de défiscalisation immobilière, comme la loi Pinel notamment.

Pour rappel, la loi Pinel a été mise en place le 1er septembre 2014, afin de stimuler la construction de logements et d’encourager l’investissement locatif dans les zones tendues.

C’est-à-dire les zones où l’offre locative est plus faible que la demande.

Pour ce faire, elle propose une réduction d’impôt pouvant atteindre 63 000 euros, aux contribuables qui acquièrent un logement neuf afin de le louer.

Les investissements en SCPI Pinel restent toutefois soumis au plafonnement Pinel de 300 000 € par an et par foyer fiscal.

En investissant dans une SCPI Pinel, vous pourrez donc vous constituer facilement un patrimoine immobilier diversifié tout en profitant de revenus locatifs et de la réduction d’impôt offert par le dispositif Pinel.

Comment fonctionne la loi Pinel à travers une SCPI ?

De la même manière que pour un investissement en direct, vous allez pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal offert par la loi Pinel.

Son montant dépendra de la durée d’engagement : 6, 9 ou 12 ans.

Cependant, en optant pour une SCPI Pinel, la durée totale de l’investissement est généralement plus longue, entre 15 et 17 ans, et s’organise ainsi :

• Vous souscrivez à vos SCPI pendant la période de commercialisation, qui a une durée moyenne de 30 à 36 mois. Cette période permet à la SCPI de collecter des fonds auprès d’investisseurs afin de sélectionner et procéder à l’achat des biens. En attendant les premiers loyers, vos cotisations seront investies sur des placements à capital garanti.
• Puis, pendant les 6, 9 ou 12 années d’engagement de location, la SCPI s’occupe de la location des biens et vous reverse les loyers générés durant la période choisie.
• Enfin, au cours des 2 ou 3 années suivant la fin de la durée d’engagement, la SCPI procède à la revente des biens. Le marché secondaire étant très limité, vous devrez attendre la cession des biens et la dissolution de la SCPI pour récupérer un capital correspondant au nombre de parts que vous détenez dans la SCPI multiplié par la valeur liquidative de la part et éventuellement une plus-value.

Quelles réductions d’impôt pouvez-vous réaliser ?

Comme dans le cadre d’un investissement Pinel classique, vous allez pouvoir bénéficier de la même réduction d’impôt.

Cette dernière va dépendre de votre période d’engagement :

• Pour une période d’engagement de 6 ans, la réduction d’impôt sera de 12 % des montants investis, dans la limite de 6 000 euros par an.
• Pour une période d’engagement de 9 ans, la réduction d’impôt sera de 18 % des montants investis, dans la limite de 6 000 euros par an.
• Pour une période d’engagement de 12 ans, la réduction d’impôt sera de 21 % des montants investis, dans la limite de 6 000 euros par an pendant 9 ans puis de 3 000 euros par an pendant 3 ans.

Attention, toutefois ! Les montants de cette réduction d’impôt vont évoluer à compter du 1er janvier 2023.

Effectivement, alors que le dispositif Pinel devait se terminer le 31 décembre 2021, le gouvernement a décidé de le proroger jusqu’au 31 décembre 2024, mais en diminuant progressivement l’avantage fiscal.

Ainsi :

• Pour une période d’engagement de 6 ans, la réduction d’impôt passera à 10,5 % en 2023, puis 9 % en 2024.
• Pour une période d’engagement de 9 ans, la réduction d’impôt passera à 15 % en 2023, puis 12 % en 2024.
• Pour une période d’engagement de 12 ans, la réduction d’impôt passera à 17,5 % en 2023, puis 14 % en 2024.

Mais pour prétendre à cet avantage fiscal, plusieurs conditions doivent être respectées :

• Vous devez être fiscalement domicilié en France.
• Le montant de l’investissement est plafonné à 300 000 euros par an et par foyer fiscal.
• Les biens doivent être neufs ou réhabilités et répondre aux dernières normes de performances énergétiques.
• Loués nus en qualité de résidence principale, ils doivent également se situer dans une zone tendue, à savoir les zones A bis, A, ou B1. Les zones B2 et C ne sont plus éligibles depuis le 1er janvier 2018, sauf sur dérogation.
• La SCPI devra respecter des plafonds de loyers déterminés par la situation du bien et actualisés chaque année.

Pour 2021:

Enfin, la SCPI devra également respecter des plafonds de ressources des locataires fixés en fonction de la composition du foyer et de la situation du logement :

Exemple pour un investissement en SCPI Pinel de 50 000 € ?

Il conviendra de vérifier en amont de l’investissement, le montant de votre imposition et vérifier de ne pas avoir atteint le maximum de votre plafonnement des niches fiscales.

Pour le financement, il vous est possible de réaliser un apport du capital, ou de souscrire à un crédit avec une assurance décès.

Prenons un exemple : vous recherchez un investissement qui vous permettra de générer une économie d’impôt, car vous avez comme objectif principal de réduire votre pression fiscale.

Vous investissez alors dans des parts de SCPI Pinel à hauteur de 50 000 €.

La réduction d’impôt octroyée est de 21 %, répartie sur la durée d’engagement de 12 ans.

Vous bénéficiez ainsi d’une réduction de :

• 2 % par an de la 1ère à la 9ème année – soit 1 000 € par an.
• 1 % par an, de la 10ème à la 12ème année – soit 500 € par an.

Ainsi, cette opération va vous permettre d’obtenir une économie cumulée sur vos impôts totale de 10 500 €.

En complément de la réduction d’impôt, vous allez également percevoir des revenus immobiliers issus des parts.

SCPI Pinel : avantages et inconvénients

Outre la réduction d’impôt, investir dans une SCPI Pinel offre un certain nombre d’avantages.

Tout d’abord, l’avantage fiscal s’applique dès l’année de souscription.

Vous n’aurez pas à attendre la livraison du bien, comme pour un investissement Pinel classique.

Cet avantage est particulièrement intéressant, car vous avez la possibilité, dès l’année de souscription, d’imputer la réduction d’impôt et ainsi de limiter la charge financière de l’investissement, et ainsi l’effort d’épargne, dès la première année.

Autre avantage majeur, la mutualisation des risques.

En acquérant les parts de plusieurs biens présents dans le parc immobilier de la SCPI, les risques de vacances locatives ou de loyers impayés sont dilués et, en cas de problème, la SCPI pourra absorber les difficultés.

En effet, l’investissement en SCPI vous permet d’acquérir une quote-part de plusieurs habitations, de type appartements par exemple, loués sous le dispositif Pinel, plutôt que de louer seul un seul bien en direct.

De même, le prix du ticket d’entrée pour un investissement en SCPI Pinel est bien inférieur à celui d’un investissement en direct : à partir de 5 000 euros.

Pour le calcul de la réduction d’impôt, la SCPI Pinel bénéficie du même taux de réduction qu’un investissement en direct.

En cas de décès, le conjoint survivant, qu’il détienne la pleine-propriété ou l’usufruit (dans le cadre d’un démembrement avec les héritiers de son époux), peut demander la reprise de l’engagement.

Enfin, dans le cadre d’une SCPI Pinel, vous n’aurez rien à gérer.

C’est la SCPI qui assure toute la gestion locative des biens.

Mais qui dit avantages, dit également inconvénients.

Premièrement, le rendement est moins important que celui d’une SCPI classique : les sommes placées en parts de SCPI Pinel génèrent de 2,5 à 2,7 % annuels contre plus de 4 % pour les autres SCPI.

Cette différence peut s’expliquer par les plafonds de loyers et les frais inhérents aux SCPI.

Les parts détenues doivent être conservées pendant toute la durée de l’engagement de conservation, même après la réduction d’impôt.

La condition de conservation est obligatoire pour bénéficier de la réduction, vous vous engagez sur l’ensemble de la durée.

Le revenu complémentaire généré par les parts est imposable en revenu foncier.

Ces revenus, perçus en fonction des situations, peuvent générer une forte imposition, et entraîner une baisse de la rentabilité de l’opération.

Contrairement à un investissement en direct, où l’engagement de location est limité dans le temps à la durée de la réduction d’impôt, l’investissement en SCPI, lesquelles étant en constitution de leur parc immobilier, nécessitent d’envisager une durée plus longue.

C’est la société qui s’occupe de l’acquisition des immeubles et vous n’avez aucun droit de regard sur les biens qu’elle va choisir, mais des rapports trimestriels et annuels vous sont communiqués concernant la gestion et la santé de la SCPI.

Vous n’avez pas la possibilité de démembrer vos parts, notamment pour préparer la transmission de votre patrimoine et renforcer la protection de votre famille.

En effet, comme la plupart des avantages fiscaux, le démembrement des parts peut entraîner la remise en cause de la réduction d’impôt par l’administration fiscale (sauf exception).

Enfin, en investissant dans une SCPI Pinel, vous n’aurez aucune maîtrise au moment de la revente. Seul le gestionnaire de fonds décide de la date et des conditions de revente.

A quels objectifs patrimoniaux répond la SCPI Pinel ?

L’investissement en parts de sociétés civiles de placement immobilier sous le régime Pinel répond à plusieurs objectifs, dont voici les principaux :

• Bénéficier d’une pression fiscale réduite avec l’application d’une réduction d’impôt qui s’applique dès l’année de souscription ;
• Un placement souple et accessible même avec de faibles montants et qui permet d’adapter l’investissement à son besoin de défiscalisation. Les foyers fiscaux plus modestes peuvent donc bénéficier d’un gain fiscal adapté à leur imposition.
• Diversifier votre patrimoine sans problématique de gestion grâce à de l’immobilier entièrement géré
• Protéger votre investissement, car la SCPI investit dans plusieurs biens immobiliers. Cette diversification (géographique et locative) entraîne une mutualisation des risques.
• Investir sur le territoire français et notamment dans des zones « tendues », qui comptent certaines grandes villes permettant de répondre à un fort besoin de logements.

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