Immobilier / SCPI

Quelles sont les SCPI de défiscalisation ?

Audrey Guy | Conseillère en Gestion de Patrimoine

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Les Sociétés civiles de placement immobilier vous permettent de bénéficier d’un placement collectif proche de celui de la « pierre » et d’accéder à plusieurs avantages en contrepartie.

En effet, de façon générale, les SCPI ont pour objet l’acquisition et la gestion locative d’actifs immobiliers mais la SCPI fiscale est également un véhicule de défiscalisation.

SCPI de défiscalisation

Découvrez les lois de défiscalisation éligibles en SCPI

Différents dispositifs s’offrent à vous pour investir dans des SCPI fiscales :

  • Pinel,
  • Denormandie,
  • Malraux,
  • Monument historique,
  • Monument historique

La loi Pinel

L’investissement dans une SCPI Pinel donne lieu à une réduction d’impôt en fonction de la durée d’engagement de location pris par la SCPI.

Plus précisément, l’avantage fiscal est le suivant :

  • Pour un engagement de 6 ans, la réduction est de 12 % du montant investi dans la limite de 36 000 euros.
  • Pour un engagement de 9 ans, la réduction est de 18 % du montant investi dans la limite de 54 000 euros.
  • Pour un engagement de 12 ans, la réduction est de 21 % du montant investi dans la limite de 63 000 euros.

A compter de 2023, les taux vont évoluer à la baisse. Le taux de réduction maximal pour un engagement de 12 ans sera de 17.5% en 2023, puis 14% en 2024.

A la différence d’un bien Pinel acheté en l’état de futur achèvement, où il faut attendre la l’année d’achèvement pour bénéficier de la réduction d’impôt ; la souscription de parts de SCPI Pinel permet de débuter la période de réduction dès l’année d’acquisition des parts.

De plus, contrairement à l’investissement Pinel en direct, la réduction d’impôt est calculée sur la base du montant souscrit au sein de la SCPI et non sur la valeur du bien détenu par celle-ci.

Vous êtes tenu de conserver ces parts pendant toute durée d’engagement tout comme la SCPI de conserver les biens faisant l’objet d’une réduction Pinel pendant cette même durée.

Cependant, la durée d’investissement ne se limite pas à la simple durée de l’engagement de conservation des titres.

En effet, l’engagement de conservation des parts est obligatoirement supérieur à la durée de l’engagement de location pris par la SCPI car il débute dès la souscription, alors que la société n’est pas encore propriétaire des immeubles qu’elle devra s’engager elle-même à louer. La durée globale d’investissement tourne généralement autour 15/16 ans.

En échange de ce dispositif de défiscalisation, la stratégie de la SCPI doit respecter plusieurs conditions légales prévues par la loi Pinel.

En effet, la SCPI sera effective à condition que les logements rénovés ou neufs soient situés dans une zone Pinel et qu’ils respectent les normes de performance énergétique.

Par ailleurs, la réduction d’impôt accordée aux investisseurs entre dans le plafonnement des niches fiscales fixé à 10 000 euros.

La SCPI Pinel présente ainsi deux avantages considérables qui sont notamment le faible montant du ticket d’entrée alors que l’immobilier en nom propre est accessible à un montant bien plus élevé.

La gestion totalement déléguée que l’on retrouve dans toutes les SCPI est également un élément avantageux dans le cas de la SCPI Pinel car le choix des locataires, des investissements, ou encore la gestion locative et l’entretien des biens n’est pas à gérer par l’investisseur.

En revanche, il est important de noter que les revenus fonciers générés par l’investissement vont induire un impôt supplémentaire qui va absorber une partie de la réduction d’impôt.

La loi denormandie

Destinées à encourager la réhabilitation dans l’ancien pour améliorer l’habitat et lutter contre l’insalubrité, les SCPI Denormandie sont une sous-catégorie du dispositif Pinel.

Ces SCPI investissent dans des logements neufs ou anciens à rénover situés en zones tendues qui ont vocation à être loués nus à usage d’habitation principale.

Les logements sont ainsi éligibles à condition d’être localisés dans des villes soumises au programme national Action cœur de ville.

Ce dispositif, vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt qui varie en fonction du nombre d’années pendant lesquelles les biens composant le parc sont mis en location.

Cette réduction fiscale présente les mêmes taux et conditions de détention que le dispositif Pinel.

Le montant de la réduction d’impôt est limité à 63 000 euros et le montant total de l’investissement est plafonné à 300 000 euros par an.

La loi malraux

Les SCPI Malraux donnent lieu à un régime de défiscalisation en échange de la réhabilitation de biens anciens situés dans des zones définies.

Les SCPI Malraux permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt égale à 22 % ou 30 % du montant de sa souscription affecté à la réalisation de dépenses éligibles au dispositif Malraux, retenu dans la limite de 400.000 € sur une période de 4 ans.

L’assiette de la réduction ne correspond pas au montant total de la souscription tel que cela est le cas pour les SCPI Pinel mais uniquement à la quote-part des fonds qui sont alloués aux dépenses de travaux.

Lorsque la réduction d’impôt accordée au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des trois prochaines années.

Par ailleurs, le régime Malraux est exclu du plafonnement des niches fiscales ce qui le rend plus attrayant.

Afin de pouvoir bénéficier de cette réduction d’impôt, l’investissement doit être réalisé soit en direct, soit par l’intermédiaire d’une société soumise à l’impôt sur les revenus.

Le contribuable doit être pleinement propriétaire des titres, tout démembrement de propriété est donc à exclure.

De plus, vous devez vous engager à conserver la totalité de ses titres jusqu’à l’expiration de l’engagement de location souscrit par la SCPI.

Cependant comme pour les autres SCPI de défiscalisation, l’engagement de conservation des parts par le contribuable est obligatoirement supérieur à la durée de l’engagement de location pris par la SCPI car il débute dès la souscription, alors que la société n’est pas encore propriétaire des immeubles qu’elle devra s’engager elle-même à louer.

La durée globale d’investissement tourne généralement sur du 15/16 ans.

Ce type de SCPI est un placement souple et accessible avec de faibles montants qu’il est possible d’adapter sur mesure au besoin de défiscalisation du contribuable.

En revanche, il est important de noter que les revenus fonciers générés par l’investissement vont induire un impôt supplémentaire qui va absorber une partie de la réduction d’impôt.

La loi monuments historiques

Les SCPI de cette catégorie ont pour objet l’acquisition d’immeubles classés monuments historiques ou inscrits à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques et devant faire l’objet de travaux de rénovation.

Vous avez la possibilité de déduire la quote-part de travaux réalisés par la SCPI sur les biens qu’elle a acquis, sur vos revenus fonciers puis sur le revenu global sans limitation de montant.

Le plafond de limitation de 10 700€ sur le revenu global ne s’applique pas sur les investissements Monuments historiques.

L’excédent de déficit non imputé est reportable sur les revenus globaux des 6 années suivantes.

En contrepartie de cet avantage, vous devez vous engagez à conserver les titres pendant 15 ans.

La durée d’investissement global sera généralement de 17 ans, entre la période d’engagement et le temps de revente des immeubles et de liquidation de la société.

Pour pouvoir bénéficier de ce régime, l’achat de parts de doit être réalisé en direct.

Ce régime vous offre la possibilité de bénéficier de produits d’exception difficilement accessibles en direct.

Il se distingue de certaines SCPI fiscales par le fait qu’il ne soit pas soumis au plafonnement global des niches fiscales.

Par ailleurs, la déduction découlant de ce régime a pour conséquence d’amoindrir, voire de gommer les revenus à prendre en compte pour le plafonnement de l’IFI.

Cependant ce régime présente quelques contraintes, notamment le fait que l’associé de ce type de SCPI ne pourra bénéficier du régime micro foncier et l’impôt supplémentaire qui risque d’être généré à la suite des nouveaux revenus fonciers découlant des actifs.

Le déficit foncier

Les SCPI Déficit foncier ont vocation à acquérir des immeubles devant faire l’objet de travaux de rénovation significatifs, pour ensuite les louer.

Investir dans une SCPI de ce type permet de déduire les travaux de ses revenus fonciers et de son revenu global.

Les SCPI déficit foncier ne sont pas soumises au plafonnement des niches fiscales.

Le déficit généré s’impute sur les revenus fonciers, puis sur le revenu global dans la limite de 10 700€.

La fraction du déficit excédant 10 700 euros peut être reportée sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Lorsque le revenu global de l’investisseur est inférieur à cette limite, le déficit foncier non imputé sera qualifié de déficit global et pourra, à ce titre, être imputé sur le revenu global des 6 années suivantes.

Afin de bénéficier de ce régime, la SCPI doit réaliser des dépenses éligibles au dispositif (réparation, entretien, amélioration).

L’investisseur, quant à lui, doit être soumis au régime d’imposition du réel pour ses revenus fonciers et s’il a vocation à imputer le déficit foncier sur son revenu global, il devra conserver les parts jusqu’au 31 décembre de la 3ème année qui suit l’imputation.

Pour résumer

Les SCPI fiscales sont des placements souples et accessibles même avec de faibles montants.

Elles présentent de nombreux avantages fiscaux.

Bien qu’elles génèrent des revenus, il faut cependant bien comprendre que la rentabilité de ces SCPI est moindre comparé aux SCPI de rendement.

La distribution de revenus complémentaires n’est pas l’objectif premier des SCPI fiscales.

En investissant sur des SCPI fiscales, vous ne devez pas perdre de vue que ce type de placement sur le long terme (15 ans minimum) comporte tout de même des risques et que le rendement et le capital ne sont pas garantis.

De nombreuses plateformes proposent des SCPI fiscales, ce marché s’adresse aux contribuables domiciliés fiscalement en France et étant soumis à un certain niveau d’imposition.

Cependant, avant d’acquérir des parts de SCPI fiscales, il conviendra d’analyser votre situation personnelle afin de s’assurer que ce type de placement est adapté à votre profil et vos objectifs.

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