Qu’est-ce qu’une SCPI de déficit foncier ?
Le
scpi
La SCPI de déficit foncier est un dispositif qui vous permet d’imputer sans limite, sur vos revenus fonciers, la quote-part des dépenses relatives à l’entretien, la réparation et l’amélioration des biens immobiliers détenus par la SCPI.
Il favorise en outre l’imputation du déficit généré sur votre revenu global dans la limite de 10 700 euros, de la quote-part des dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration générées par les biens immobiliers concernés.
Rappel de la SCPI classique
La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) appartient à la catégorie des Organismes de Placement Collectifs (OPC).
Il constitue un moyen de placement collectif qui consiste à collecter des fonds apportés par des investisseurs particuliers, afin d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier.
En contrepartie de cet investissement, des parts sociales sont reçues par les épargnants. À la différence des actions, ces parts ne sont pas cotées en bourse.
La SCPI favorise donc l’achat et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif via un investissement collectif.
Le risque majeur de la SCPI est que ni le rendement ni le capital ne sont garantis.
Ce type d’investissement permet également de ne pas se préoccuper de la gestion des actifs, la société de gestion se charge en effet de gérer les biens immobiliers au quotidien :
- perception des loyers,
- revenus,
- travaux,
- gestion des locataires…
Comment fonctionne la SCPI de déficit foncier ?
Les SCPI déficit foncier sont de la catégorie des SCPI fiscales, lesquelles ont pour but de réduire votre impôt par l’intégration de charges dans les revenus fonciers.
Le déficit foncier est donc un mécanisme qui favorise l’imputabilité des dépenses de travaux éligibles sur les revenus fonciers existants, sans plafonnement de dépenses.
La SCPI fonctionne de manière à collecter auprès des épargnants et à acheter des immeubles à caractère d’habitation qui nécessitent des travaux.
Bien souvent, il s’agit de bâtiments anciens qui sont ensuite soumis à une rénovation et mis en location.
Ici, il est à souligner que le prix d’investissement intègre à la fois la somme des dépenses de travaux selon la proportion de parts possédées et la valeur du bien foncier dans la même limite.
La durée de blocage légale en l’occurrence est de 3 ans minimum, à partir de l’ultime année de soustraction des déficits sur le revenu global.
Les investissements dans des SCPI déficit foncier ont la particularité d’être effectués sur des biens destinés à la rénovation ou à la réparation. En l’occurrence, la déduction possible n’est pas encadrée par le plafond des niches fiscales.
Quant aux charges déductibles pour ce type d’impôt, il s’agit entre autres des dépenses de :
- réparation,
- entretien,
- amélioration,
- agrandissement.
À noter par ailleurs que le rendement dans les SCPI de déficit foncier est plus faible que celui qui est d’application pour les autres catégories de SCPI.
Le rendement en déficit foncier est souvent de l’ordre de 2,5 %. En cas de vente des biens, les porteurs de parts peuvent également être soumis aux plus-values immobilières.
La SCPI de déficit foncier vous permet donc de réduire votre impôt par l’augmentation des charges déductibles des revenus fonciers.
Ainsi, vous pouvez déduire les frais relatifs aux travaux menés dans le cadre de la rénovation dans la limite sus-évoquée, au niveau du revenu global du foyer fiscal.
L’excédent peut être reporté sur 10 ans.
Vu ainsi, c’est dire que les SCPI déficit foncier cumulent un avantage fiscal et divers avantages des SCPI classiques (accès à moindre coût à l’immobilier, réduction d’impôt, possibilité de mutualisation du risque sur investissement).
Quelle est la fiscalité applicable à cette SCPI particulière ?
À la faveur de la déductibilité de la quote-part des revenus fonciers, l’investisseur en SCPI de déficit foncier réalise une économie fiscale.
Grâce à la souscription de parts sociales, les associés pourront éponger tout ou partie de leurs revenus fonciers sans difficulté ni perte de temps.
L’objectif de la quote part imputée annuellement est d’effacer les revenus fonciers perçus par chaque associé.
Exemples d’investissement d’un montant de 50 000 € dans une SCPI de déficit foncier
Exemple n°1
- Revenus fonciers annuels : 20 000 €
- TMI du contribuable : 30 %
- Montant investi dans des parts de SCPI déficit foncier : 50 000 €
- Quote-part affectée aux travaux : 54 % imputable sur 2 ans soit 50 000 € x 54 % = 27 000 €
| Année 1 | Année 2 | |
|---|---|---|
| Revenus fonciers annuels | 20 000 € | 20 000 € |
| Recettes parts de SCPI | Néant | Néant |
| Déficit parts de SCPI | -13 500 € | -13 500 € |
| Résultat | 6 500 € | 6 500 € |
| Economie d’IR | 13 500 € x 30% = 4 050 € | 13 500 € x 30% = 4 050 € |
| Economie de prélèvements sociaux | 13 500 € x 17,2% = 2 322 € | 13 500 € x 17,2% = 2 322 € |
| Economie fiscale totale | 6 372 € | 6 372 € |
soit une économie fiscale globale de 12 744 € soit 25,48 % du montant de l’investissement.
Exemple n°2
- Revenus fonciers annuels : 60 000 €
- TMI du contribuable : 45%
- Montant investi dans des parts de SCPI déficit foncier : 50 000 €
- Quote-part affectée aux travaux : 54 % imputable sur 2 ans soit 50 000 € x 54 % = 27 000 €
| Année 1 | Année 2 | |
|---|---|---|
| Revenus fonciers annuels | 60 000 € | 60 000 € |
| Recettes parts de SCPI | Néant | Néant |
| Déficit parts de SCPI | -13 500 € | -13 500 € |
| Résultat | 46 500 € | 46 500 € |
| Economie d’IR | 13 500 € x 45% = 6 075 € | 13 500 € x 45% = 6 075 € |
| Economie de prélèvements sociaux | 13 500 € x 17,2% = 2 322 € | 13 500 € x 17,2% = 2 322 € |
| Economie fiscale totale | 8 397 € | 8 397 € |
Soit une économie fiscale globale de 16 794 € soit 33,58 % du montant de l’investissement.
Avantages et inconvénients de la SCPI de déficit foncier
La SCPI de déficit foncier présente un avantage fiscal évident, compte tenu des économies réalisables.
Elle intègre en outre les avantages de la SCPI traditionnelle, lesquels sont non-négligeables :
- la déduction des charges n’est pas soumise à un plafonnement,
- la gestion du patrimoine immobilier et la réalisation des travaux ne dépendent pas des épargnants,
- les risques sont mutualisés,
- la souscription de l’investisseur peut se faire sur fonds propres ou via un crédit bancaire,
- la gestion professionnelle de l’investissement est assurée par la société de gestion.
Au nombre des inconvénients, il faut citer :
- le fait que ces SCPI soient à capital fixe,
- une importante durée de détention des parts par les investisseurs,
- la fluctuation de la valeur des parts,
- la non-garantie du capital.
À quels objectifs patrimoniaux répondent les SCPI de déficit foncier ?
Les SCPI de déficit foncier sont préconisées aux personnes ayant pour objectifs patrimoniaux de réduire leur imposition tout en obtenant des revenus complémentaires réguliers à terme.
En outre, ce type d’investissement permet également de répondre à un objectif de diversification de patrimoine tout en bénéficiant d’une mutualisation des risques.
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