Moins connu que les dispositifs tels que Pinel, Pinel outre-mer et autres Malraux, il n’en est pas moins efficace et pour cause, il ne fait pas partie des niches fiscales et n’est donc pas plafonné.

Mais à qui s’adresse-t-il et comment fonctionne -t-il ? Suivez-nous, on vous dit tout.

Qu’est-ce que le déficit foncier ?

Le déficit foncier est un mécanisme juridique, fiscal et comptable qui permet de déduire des loyers perçus, les diverses charges qui peuvent y être attachées.

Dans le cas où ces charges seraient supérieures à vos loyers, nous parlons alors de déficit foncier.

Ce déficit doit être apprécié sur l’ensemble de vos revenus fonciers.

Ainsi, vous pouvez posséder plusieurs biens immobiliers avec des revenus positifs et un dernier faisant pencher la balance en déficit pour l’ensemble.

Le déficit foncier est uniquement applicable dans le cadre d’une location nue, au régime du réel.

Le régime du micro foncier est de plein droit pour tous revenus inférieur à 15 000 €.

Par conséquent, celui du réel est une option.

Si votre choix se porte sur ce dernier, vous voilà engagé pour 3 ans.

A défaut, si vous changez d’avis en cours de route, l’administration fiscale se chargera de rattraper l’impôt économisé les années précédentes.

De plus, vous noterez que lorsque vous faites le choix de l’imposition d’un régime quel qu’il soit, l’application dudit régime s’effectuera sur l’ensemble de vos revenus fonciers.

Ainsi le déficit foncier est reportable sur les revenus fonciers et le déficit BIC sur les revenus de location meublée.

A noter, qu’à la différence des dispositifs de défiscalisation, le déficit foncier s’applique en amont du calcul de l’impôt.

De ce fait, il peut neutraliser tout ou partie de vos revenus fonciers existant et même aller au-delà, à savoir venir diminuer votre assiette imposable dans certaines limites et pourquoi pas, vous faire basculer vers une tranche marginale d’imposition inférieure.

Imputation et report : Fonctionnement

schéma imputation et report déficit foncier

Schéma d’imputation et report du déficit foncier

Comment se calcule le déficit foncier ?

Prenons un exemple, c’est quand même plus simple.

Immeuble
Revenus bruts11 000 €
Intérêts d’emprunts12 300 €
Autres charges27 000 €
Bénéfice ou déficit– 22 000 €

Phase 1 : Déduire prioritairement la somme des intérêts d’emprunt de vos revenus bruts :

  • 11 000 € – 12 300 € = – 1 300 €

Phase 2 : Le déficit foncier reportable est de 1 300€ sur les revenus Fonciers des 10 prochaines années.

Phase 3 : Après déduction des intérêts d’emprunt, la totalité du montant des autres charges va constituer le déficit foncier imputable sur les revenus globaux dans la limite de 10 700 €.

Phase 4 : Les intérêts d’emprunt et des autres charges sont reportables au-delà de 10 700 € sur les revenus fonciers des 10 prochaines années :

  • 1 300 + (27 000 – 10 700) = 17 300 €

Et l’année blanche, alors ?

Déficit foncier et année blanche

Effectuer des travaux dans vos biens locatifs est pertinent si et seulement si, les montants engagés vous permettent de créer un déficit reportable ou bien d’en préserver un déjà existant.

A titre d’exemple, vous réalisez des travaux à hauteur de 60 000 € en 2018 avec un déficit foncier reportable antérieur de 3 000 €, que se passe-t-il ?

201820192020
Revenus fonciers10 000 €10 000 €10 000 €
Travaux60 000 €
Report de 50% de 201830 000 €
Revenus fonciers nets– 50 000 €– 20 000 €10 000 €
Imputation sur le revenu global– 10 700 €– 10 700 €
Déficit reportable39 300 €9 300 €
Imputation des reports antérieurs– 10 000 €
Solde de report déficitaire3 000 € + 39 300 € = 42 300 €3 000 € + 48 600 € = 51 600 €41 600 €
Revenus fonciers imposables0 € au titre du CIMR0 €0 €
Prélèvements sociaux0 €0 €0 €

Restant à reporter sur les 10 prochaines années 41 600 €.

Les SCPI de déficit foncier

Vous percevez des revenus fonciers et vous êtes au moins imposé à la tranche marginale d’imposition de 30 %.

Vous aimeriez réduire votre impôt sans être contraint de faire des travaux, avez-vous pensé aux SCPI de déficit foncier ?

Celle -ci se chargera d’intégrer dans son prix : l’achat immobilier, mais aussi les travaux.

La SCPI n’est pas soumise au plafonnement des niches fiscales, le montant de votre investissement ne sera donc pas limité.

Nos conseils pour mettre en place un déficit foncier

Conseils mise en place de déficit foncier

Déficit foncier : Comment réduire votre imposition ?
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