Déficit foncier : comment le calculer et l’imputer sur votre revenu global ?
Le
Solutions de défiscalisation immobilière
L’essentiel à retenir:
- Le déficit foncier est un dispositif fiscal qui permet de déduire jusqu’à 10 700 € par an de votre revenu global lorsque vos dépenses foncières dépassent vos revenus locatifs.
- Trois conditions cumulatives pour bénéficier du dispositif : location nue, régime réel d’imposition, charges déductibles supérieures aux loyers.
- La partie du déficit foncier qui excède 10 700 € et les intérêts d’emprunt sont reportables uniquement sur vos revenus fonciers pendant 10 ans.
- Le plafond est porté à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique permettant de sortir un logement des classes E, F ou G, mesure prorogée par la loi de finances jusqu’au 31 décembre 2027.
- Cette déduction du revenu global est conditionnée au maintien du bien en location nue pendant 3 ans sous peine de remise en cause des avantages fiscaux.
- Pas de bien foncier locatif ? Les SCPI de déficit foncier offrent une alternative accessible sans gestion immobilière.
Le déficit foncier est un dispositif fiscal qui permet à un propriétaire bailleur de déduire ses dépenses locatives au-delà de ses revenus fonciers, jusqu’à 10 700 € sur son revenu global. Concrètement, lorsque vos travaux et frais déductibles dépassent vos loyers, l’excédent vient gommer une partie de vos autres revenus (salaires, pensions), ce qui réduit mécaniquement vos impots.
Moins médiatisé que les autres dispositifs de défiscalisation immobilière comme la loi Malraux ou la loi Pinel, le déficit foncier reste l’un des leviers fiscaux les plus puissants pour un propriétaire au régime réel. Atout majeur de ce dispositif : il ne rentre pas dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €.
Dans ce guide, vous découvrirez comment calculer votre déficit foncier étape par étape, comment l’imputer correctement, à quelles conditions vous pouvez bénéficier du plafond majoré à 21 400 € en 2026, et quels pièges éviter pour sécuriser votre stratégie patrimoniale.
Qu’est-ce que le déficit foncier ?
Conditions d’application
Ce dispositif, encadré par l’article 156 du Code général des impôts, doit répondre à trois conditions cumulatives :
- Le bien immobilier doit être donné en location nue (non meublée).
- Vous devez être imposé au régime réel des revenus fonciers, et non au micro-foncier.
- Vos charges déductibles doivent être supérieures à vos revenus fonciers bruts.
Concernant la location meublée, on parle dans ce cas de déficit provenant des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), qui obéit à des règles différentes. Pour approfondir cette distinction, consultez notre guide complet sur le LMNP.
💡La note de l’expert :
En dessous de 15 000 € de revenus fonciers, vous êtes éligible de plein droit au régime du micro-foncier, qui octroie un abattement forfaitaire de charges de 30 %. Si vos charges sont supérieures à 30 %, vous auriez tout intérêt à opter pour le régime réel.
Attention : ce choix vous engage pour 3 ans irrévocables sur l’ensemble de vos revenus fonciers.
Quelles charges sont déductibles ?
Toutes les dépenses liées à votre bien locatif ne sont pas déductibles. L’administration fiscale distingue précisément les charges éligibles dans le cadre de l’imposition des revenus fonciers. Bien identifier ces dépenses est la première étape pour bénéficier pleinement des avantages du dispositif.
Charges et dépenses déductibles des revenus fonciers :
- Dépenses d’entretien et de réparation du logement (remise en état, sans modification de structure).
- Travaux d’amélioration (apport d’un nouvel équipement, sans agrandissement).
- Intérêts d’emprunt liés à l’acquisition, la construction ou l’amélioration du bien immobilier.
- Frais de gestion (honoraires d’agence, syndic, comptable).
- Primes d’assurance (PNO, loyers impayés).
- Taxe foncière (hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères récupérable sur le locataire).
- Provisions pour charges de copropriété.
⚠️ Attention :
Si une provision est déduite, il faudra réaliser la régularisation l’année suivante.
Location nue ou location meublée : quelle différence fiscale ?
Les deux régimes produisent des déficits, mais leur traitement diffère totalement.
| Critère | Location nue | Location meublée (LMNP/LMP) |
|---|---|---|
| Régime fiscal | Revenus fonciers | Bénéfices Industriels et Commerciaux |
| Régime micro | Micro-foncier (abattement 30 %) | Micro-BIC (abattement 30 % pour meublé de tourisme ou 50% pour le reste) |
| Régime réel | Régime réel | Régime réel BIC |
| Déficit imputable sur le revenu global | Oui, jusqu’à 10 700 € (hors intérêts) reportable sur 6 ans. | Non, uniquement sur revenus de même nature pour BIC non professionnels . Oui, pour les BIC professionnels et reportables sur 6 ans. |
| Amortissement du bien | Non | Oui |
| Report du déficit | 10 ans sur revenus fonciers | 10 ans sur BIC non professionnels |
En clair : le dispositif du déficit foncier (location nue) permet une imputation directe sur le revenu global, alors que le déficit BIC reste cantonné à la catégorie meublée. Le choix entre ces deux dispositifs fiscaux dépend de votre stratégie patrimoniale globale.
Imputer le déficit sur votre revenu global
Dans la situation où vous avez engendré un déficit foncier, du fait de la part trop importante de vos charges déductibles par rapport à vos revenus fonciers, vous avez la possibilité de déduire ce déficit foncier (hors intérêts d’emprunt) jusqu’à 10 700 € sur votre revenu global.
Prenons un exemple : vous déclarez 50 000 € de salaires, 20 000 € de revenus fonciers et 30 000 € de charges déductibles sur vos biens immobiliers.
Vos revenus fonciers seront donc en déficit de 10 000 € (20 000 € – 30 000 €).
Ce déficit pourra s’imputer en intégralité sur vos 50 000 € de salaires.
L’impôt sur le revenu sera donc calculé sur les 40 000 € restant à imposer.
💡La note de l’expert :
Sans revenus fonciers imposables, le dispositif du déficit foncier vous supprime les prélèvements sociaux (17,2 %) éventuels. Pour une vue d’ensemble, vous pouvez consulter fiche officielle service-public.fr sur les revenus fonciers.
⚠️ Attention :
Pour conserver cet avantage fiscal, vous devez maintenir le bien en location nue pendant 3 ans à compter de l’année d’imputation. À défaut, l’administration fiscale procède à une reprise des déficits imputés sur le revenu global. Exceptions prévues par la loi : décès, invalidité, licenciement.
Notre article dédié à la vente d’un bien en déficit foncier. détaille les nouveautés issues de la jurisprudence du Conseil d’État du 26 avril 2017.
Le basculement de tranche marginale d’imposition
Cette diminution des revenus imposés vous permet également d’envisager de changer de tranche marginale d’imposition (TMI).
Barème de l’impôt sur le revenu 2026 (revenus 2025) :
| Tranche | Revenu net imposable par part | Taux |
|---|---|---|
| 1 | Jusqu’à 11 600 € | 0 % |
| 2 | De 11 601 € à 29 579 € | 11 % |
| 3 | De 29 580 € à 84 577 € | 30 % |
| 4 | De 84 578 € à 181 917 € | 41 % |
| 5 | Au-delà de 181 917 € | 45 % |
Source : article 197 du CGI, loi de finances 2026, barème revalorisé de 0,9 %.
Pour exemple, en 2026, une personne célibataire déclarant plus de 84 577 € de revenus imposables est imposée jusqu’à la tranche à 41 %.
Le jeu des déficits fonciers pourra permettre de diminuer les revenus fonciers et les revenus globaux, et de passer en dessous de 84 577 € de revenus imposables, et ainsi être imposé à la tranche à 30 %.
C’est l’un des avantages les plus puissants du dispositif pour les contribuables fortement imposés.
Les SCPI de déficit foncier
Vous aimeriez réduire vos impots sans être contraint de faire des travaux, avez-vous pensé aux SCPI de déficit foncier ?
Cette option d’investissement immobilier indirect est intéressante si vous êtes au moins imposé à la tranche marginale d’imposition de 30 %. L’idée est de souscrire à des parts de Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) spécialisée dans le déficit foncier.
Pour résumer, la société effectue des travaux de rénovation et d’entretien dans des biens immobiliers qu’elle détient. Vous pouvez donc, en tant qu’associé, déduire ces dépenses de vos autres revenus fonciers, mais également de votre revenu global.
💡La note de l’expert :
En investissant dans une SCPI de déficit foncier, vous n’êtes pas obligé de détenir des biens immobiliers au préalable. .
Point important : la SCPI n’est pas soumise au plafonnement des niches fiscales, le montant de votre investissement ne sera donc pas limité. C’est l’un des avantages distinctifs de ce dispositif par rapport aux autres lois de défiscalisation immobilière.
Comment fonctionne une SCPI de déficit foncier ?
Une SCPI de déficit foncier a vocation à acquérir des immeubles anciens nécessitant d’importants travaux de rénovation pour ensuite les louer. Le prix de souscription intègre à la fois la valeur foncière et la quote-part des travaux.
En tant qu’associé, vous récupérez votre quote-part des dépenses de travaux comme déficit foncier imputable sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € (ou 21 400 € en rénovation énergétique, voir section dédiée). Pour approfondir, consultez notre article complet sur les SCPI de déficit foncier.
La durée de blocage légale est de 3 ans minimum à compter de la dernière année de soustraction des déficits sur le revenu global, conformément à la condition générale du dispositif.
SCPI de déficit foncier vs investissement direct : que choisir ?
| Critère | Investissement direct | SCPI de déficit foncier |
|---|---|---|
| Ticket d’entrée | 100 000 € et plus | À partir de 5 000 € |
| Gestion | À votre charge (travaux, locataires) | Déléguée à la société de gestion |
| Liquidité | Faible (revente du bien) | Limitée mais marché secondaire |
| Choix des biens | Vous décidez | Mutualisé par la SCPI |
| Rendement locatif | Variable selon le bien | Mutualisé, généralement modéré |
| Avantage fiscal | Plafond 10 700 € ou 21 400 € | Plafond 10 700 € (rarement majoré) |
L’investissement direct convient aux profils souhaitant piloter leur patrimoine foncier locatif et disposant d’un apport suffisant. La SCPI s’adresse aux épargnants cherchant l’avantage fiscal sans contrainte de gestion immobilière, généralement à partir d’une TMI de 30 %.
Imputation et report : fonctionnement
Le mécanisme d’imputation du déficit foncier suit un ordre strict imposé par l’article 156 du Code général des impôts, dont les modalités d’application sont précisées dans le BOFiP, section Déficits fonciers (BOI-RFPI-BASE-30-20). La logique du dispositif : isoler les intérêts d’emprunt, puis imputer les autres dépenses selon une cascade précise.
Le mécanisme se déroule en 4 phases :
La condition de maintien de la location pendant 3 ans
Point de vigilance majeur : pour conserver le bénéfice de l’imputation sur le revenu global, vous devez maintenir le logement en location nue pendant 3 ans à compter de l’année d’imputation du déficit.
⚠️ Attention : Vente ou cessation de location avant 3 ans
Si vous vendez le bien ou cessez la location avant l’expiration de ce délai de 3 ans, l’administration fiscale procède à une reprise des déficits imputés sur le revenu global. Vos impots sont recalculés comme si l’imputation n’avait jamais eu lieu.
Exceptions prévues par la loi : décès du contribuable, invalidité, licenciement (article 156 du CGI).
Bonne nouvelle : depuis la jurisprudence du Conseil d’État du 26 avril 2017, la vente du bien après 3 ans n’entraîne plus la perte automatique du report. Vous conservez la possibilité d’imputer les déficits reportés sur les revenus fonciers d’autres biens pendant les 10 années suivantes.
Comment se calcule le déficit foncier ?
Le calcul du déficit foncier suit les 4 étapes détaillées ci-dessous.
La logique : isoler les intérêts d’emprunt, puis imputer les autres dépenses selon une cascade précise.
Étape 1 : Calculer les revenus fonciers bruts
Les revenus fonciers bruts regroupent l’ensemble des sommes perçues au titre de la location :
- Loyers encaissés au cours de l’année (y compris loyers en avance et arriérés).
- Recettes accessoires (location d’emplacements d’affichage, droits d’entrée).
- Indemnités d’assurance loyers impayés, subventions.
Si vous possédez plusieurs biens en location nue, leurs revenus se cumulent. Le déficit s’apprécie sur l’ensemble de votre patrimoine foncier locatif, pas bien par bien.
Étape 2 : Déduire les intérêts d’emprunt en priorité
Les intérêts d’emprunt s’imputent d’abord, et uniquement sur les revenus fonciers. Deux situations possibles :
- Si les intérêts sont inférieurs aux loyers, ils réduisent simplement le revenu foncier imposable.
- Si les intérêts sont supérieurs aux loyers, l’excédent est reportable 10 ans sur les revenus fonciers futurs, mais ne peut jamais réduire votre revenu global.
Étape 3 : Imputer les autres dépenses sur le revenu global (plafond 10 700 €)
Une fois les intérêts traités, les autres dépenses (travaux, entretien, réparation, gestion, assurance, taxe foncière) viennent s’imputer. Si elles génèrent un déficit, celui-ci s’impute alors sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an.
💡La note de l’expert :
Prorogation : Plafond majoré à 21 400 €
Pour les travaux de rénovation énergétique permettant de sortir un logement des classes E, F ou G (au sens du DPE), le plafond est porté à 21 400 €. Cette mesure, initialement prévue jusqu’à fin 2025, a été prorogée par la loi de finances 2026 jusqu’au 31 décembre 2027 (voir section dédiée).
Étape 4 : Reporter le surplus sur les revenus fonciers des 10 années suivantes
La fraction du déficit qui dépasse 10 700 € (ou 21 400 € le cas échéant), ainsi que la part liée aux intérêts d’emprunt, sont reportables 10 ans sur vos revenus fonciers uniquement. Elles ne peuvent pas réduire votre revenu global les années suivantes.
Exemple chiffré complet
Prenons le cas d’un propriétaire bailleur :
| Poste | Montant |
|---|---|
| Revenus fonciers bruts | 11 000 € |
| Intérêts d’emprunt | 12 300 € |
| Autres dépenses (travaux + gestion + taxe foncière) | 27 000 € |
| Résultat foncier | – 28 300 € |
Phase 1 : Déduction prioritaire des intérêts :
11 000 € – 12 300 € = – 1 300 € → reportables 10 ans sur revenus fonciers.
Phase 2 : Imputation des autres dépenses sur le revenu global :
La totalité des 27 000 € constitue le déficit imputable, mais plafonné à 10 700 € sur le revenu global.
Phase 3 : Report de l’excédent :
1 300 € (intérêts) + (27 000 € – 10 700 €) = 17 600 € reportables sur les revenus fonciers des 10 prochaines années.
Exemple simplifié sans intérêts d’emprunt
Un propriétaire perçoit 8 000 € de loyers et engage 18 000 € de travaux (sans crédit). Le déficit foncier est de – 10 000 €. Cette somme s’impute intégralement sur son revenu global la même année, dans la limite du plafond de 10 700 €.
Déficit foncier et rénovation énergétique : le plafond majoré à 21 400 €
Depuis la loi de finances rectificative pour 2022, le plafond d’imputation sur le revenu global est doublé à 21 400 € pour les bailleurs engageant des travaux de rénovation énergétique. La loi de finances 2026 a prorogé cette mesure jusqu’au 31 décembre 2027.
Quelles conditions pour bénéficier du plafond majoré ?
Trois conditions cumulatives sont exigées pour bénéficier de ce plafond majoré :
- Les travaux doivent permettre au logement de passer d’une classe énergétique E, F ou G à une classe A, B, C ou D (au sens du DPE).
- Le devis doit avoir été accepté à compter du 5 novembre 2022 et les dépenses payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027.
- Le propriétaire doit louer le bien non meublé, relever du régime réel et s’engager à maintenir la location pendant au moins 3 ans.
Quels travaux sont éligibles ?
Sont éligibles les dépenses de rénovation énergétique au sens large, dès lors qu’elles contribuent à l’amélioration du DPE :
- Isolation thermique (toitures, murs donnant sur l’extérieur, planchers, fenêtres).
- Remplacement du système de chauffage (pompe à chaleur, chaudière biomasse).
- Installation d’une ventilation performante (VMC double flux).
- Production d’eau chaude sanitaire à énergie renouvelable.
Le justificatif clé reste le DPE avant et après travaux, qui matérialise le saut de classe. Conservez l’ensemble des factures et des certificats RGE des artisans, indispensables en cas de contrôle.
💡 La note de l’expert :
Le déficit foncier majoré peut se cumuler avec MaPrimeRénov’, les certificats d’économie d’énergie (CEE) et la TVA réduite à 5,5 %. L’articulation entre fiscalité, dispositifs d’aide et avantages fiscaux est précisément ce qui maximise le rendement de l’opération immobilière.
Nos conseils pour mettre en place un déficit foncier
Choisir le régime réel : quand est-ce rentable ?
Le micro-foncier s’applique automatiquement en dessous de 15 000 € de revenus fonciers, avec un abattement forfaitaire de 30 %. L’option pour le régime réel devient pertinente dès que vos dépenses réelles dépassent 30 % de vos loyers.
| Niveau de charges | Régime conseillé |
|---|---|
| Charges < 20 % des loyers | Micro-foncier |
| Charges entre 20 % et 30 % | Comparaison fine à faire |
| Charges > 30 % des loyers | Régime réel |
L’option pour le réel vous engage 3 ans de manière irrévocable sur l’ensemble de vos revenus fonciers. À planifier en amont, surtout si des travaux d’entretien ou de réparation sont programmés.
Planifier ses travaux pour optimiser l’imputation
Concentrer les travaux sur une ou deux années permet de maximiser l’effet du plafond annuel et le report. Quelques bonnes pratiques :
- Faire réaliser un DPE avant et après travaux pour sécuriser l’éligibilité au plafond majoré.
- Conserver l’ensemble des factures et devis pendant au moins 10 ans.
- Articuler avec d’autres dispositifs immobiliers compatibles, comme la loi Malraux ou le dispositif Denormandie : le déficit foncier reste compatible avec la loi Malraux dès lors qu’il s’applique à des biens distincts ou à des dépenses non couvertes par la réduction d’impôt Malraux.
- Synchroniser avec une année où votre TMI est élevé pour amplifier l’économie d’impôts.
Anticiper la règle des 3 ans pour éviter la reprise fiscale
La règle des 3 ans est le principal piège du dispositif. Avant d’engager une stratégie de déficit foncier, assurez-vous :
- De pouvoir maintenir le bien en location nue pendant la durée requise.
- D’avoir anticipé l’impact d’un éventuel changement de situation (retraite, déménagement, transmission).
- De connaître les exceptions légales : décès, invalidité, licenciement.
Conclusion
Le déficit foncier reste, en 2026, l’un des leviers les plus efficaces pour réduire l’impôt d’un propriétaire bailleur au régime réel. Sa force tient à plusieurs avantages spécifiques au dispositif : une imputation directe sur le revenu global, l’absence de plafonnement par les niches fiscales, et un plafond majoré à 21 400 € pour la rénovation énergétique prorogé jusqu’à fin 2027.
Ce dispositif fiscal récompense les stratégies bien anticipées : choix du régime réel, planification des dépenses de travaux, respect de la règle des 3 ans, articulation avec les aides à la rénovation et les autres lois de défiscalisation immobilière. À l’inverse, une mise en œuvre approximative expose à une reprise fiscale qui peut effacer l’avantage initial.
Vous envisagez d’intégrer le déficit foncier à votre stratégie patrimoniale ? Un bilan patrimonial avec l’un de nos conseillers vous permet d’évaluer la pertinence du dispositif au regard de votre situation, de votre fiscalité et de vos objectifs.
Prendre rendez-vous pour un bilan patrimonial →
Pour estimer en première approche l’impact d’un dispositif de défiscalisation sur votre impôt, vous pouvez également consulter notre simulateur de réduction d’impôt.
Questions fréquentes
Peut-on cumuler déficit foncier et loi Pinel ?
Non. Les logements éligibles au dispositif Pinel sont soumis à des conditions de loyer et de plafonds de ressources qui excluent en pratique la génération d’un déficit foncier imputable sur le revenu global dans les mêmes conditions. Les deux dispositifs répondent à des logiques différentes et ne se cumulent pas sur un même bien immobilier.
Le déficit foncier est-il plafonné par les niches fiscales ?
Non. C’est l’un de ses avantages majeurs. Le déficit foncier n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €, à la différence du Pinel, du Denormandie, de la loi Malraux ou des FCPI. Vous pouvez donc cumuler ce dispositif avec d’autres avantages fiscaux sans perdre le bénéfice de l’un ou de l’autre.
Que se passe-t-il si je vends mon bien en déficit foncier ?
Vente avant 3 ans : l’administration fiscale procède à une reprise des déficits imputés sur le revenu global. Vos impots sont recalculés. Vente après 3 ans : aucune reprise, mais les déficits non encore reportés ne se transmettent pas à l’acquéreur. Depuis 2017, vous pouvez en revanche continuer à imputer les reports sur les revenus fonciers d’autres biens immobiliers que vous détenez.
Peut-on créer du déficit foncier sans revenus fonciers ?
Oui, via une SCPI de déficit foncier. Le déficit s’impute alors uniquement sur le revenu global à hauteur de 10 700 € par an, sans qu’il soit nécessaire de détenir un bien locatif au préalable. C’est l’une des raisons pour lesquelles ces SCPI séduisent les contribuables fortement imposés sans patrimoine foncier direct.
Déficit foncier et SCI : est-ce compatible ?
Oui, à condition que la SCI soit soumise à l’impôt sur le revenu (SCI dite « transparente »). Les associés se partagent alors le déficit à proportion de leurs parts et peuvent l’imputer sur leur revenu global individuel. En revanche, une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) ne permet pas cette imputation : le déficit reste cantonné au niveau de la société.
Quelles sont les charges déductibles des revenus fonciers ?
Les charges déductibles des revenus fonciers regroupent plusieurs catégories de dépenses engagées par le propriétaire bailleur dans le cadre du dispositif.
Sont déductibles :
– Les dépenses d’entretien et de réparation du logement (peinture, plomberie, remise en état sans modification de structure)
– Les travaux d’amélioration ajoutant un équipement nouveau sans agrandir, les frais de gestion locative (honoraires d’agence, syndic, expert-comptable)
– Les primes d’assurance (propriétaire non occupant, loyers impayés)
– La taxe foncière hors part récupérable sur le locataire
– Les provisions pour charges de copropriété
– Les intérêts d’emprunt liés à l’acquisition
– La construction ou l’amélioration du bien immobilier.
À l’inverse, les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont jamais déductibles. Conserver toutes les factures pendant 10 ans est indispensable pour justifier les dépenses en cas de contrôle fiscal.
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