Imposition des revenus fonciers
Le
L'impôt sur le revenu de A à Z
Les revenus fonciers sont les revenus tirés du patrimoine immobilier (biens non meublés).
S’il respecte certaines conditions, le contribuable peut (encore) choisir entre deux régimes différents :
- le régime micro-foncier
- le régime de droit commun.
Quel que soit le régime choisi, le revenu imposable (ou revenu net foncier) se calcule sur la base du revenu brut foncier qui comprend :
- L’ensemble des loyers perçus au cours de l’année d’imposition considérée (dont les loyers arriérés et ceux perçus en avance)
- Les recettes accessoires (location d’emplacements d’affichage)
- Les recettes exceptionnelles (pas-de-porte, indemnités d’assurance, dépenses mises par convention à la charge des locataires)
Revenu brut auquel il faut soustraire un certain nombre de charges forfaitaires pour le régime du micro-foncier, et charges réelles pour le régime de droit commun.
Le régime micro-foncier
Le régime micro-foncier est le régime par défaut des contribuables dont le revenu brut foncier n’excède pas 15 000 € et qui ne louent pas des biens soumis à certains régimes fiscaux spéciaux. Les contribuables ne répondant pas à ces deux critères ne peuvent pas y prétendre. Il s’agit d’un régime d’imposition simplifié.
Le revenu net foncier est déterminé en appliquant au revenu brut un abattement de 30 %.
- Revenu net foncier = Revenu brut foncier – 30 %.
Par conséquent, 70 % des revenus fonciers perçus sont soumis à imposition et additionnés aux autres revenus pour former le revenu global. Aucune autre déduction n’est effectuée.
Il est possible d’opter pour le régime de droit commun lorsque les charges déductibles représentent plus de 30 % des revenus perçus. Cette option est alors irrévocable pendant 3 ans puis reconductible chaque année.
Le régime de droit commun
Ce régime s’impose aux contribuables dont les revenus fonciers bruts excèdent 15 000 €.
Le contribuable sera imposé sur son revenu net foncier, ici :
- Revenu net foncier = Revenu brut foncier – Frais et charges déductibles.
Les frais et charges déductibles :
- Les frais engagés pour l’acquisition ou la conservation du revenu supportés au cours de l’année
- Les primes d’assurance
- Les frais de gestion courante
- Les frais de procédure
- La rémunération des concierges et du syndic
- Les charges récupérables non récupérées au départ du locataire
- Les intérêts d’emprunt
À noter que, dans le cadre de certains dispositifs, un abattement s’applique au revenu brut avant de déduire les frais et charges :
| Dispositifs | Déduction |
|---|---|
| Borloo-ancien | 30 %, 60 % (45 % avant 2009) ou 70 % |
| Mobilité professionnelle | 10 % |
| Remise en location de logements vacants | 30 % |
| Régime d’amortissement Robien-ZRR | 26 % |
| Dispositif Borloo-neuf | 30 % |
| Scellier intermédiaire | 30 % |
| Scellier ZRR | 26 % |
| Besson-ancien | 26 % (40 % avant 2006) |
| Carrières et autres gisements minéraux | 40 % (50 % avant 2006) |
Si les frais et charges ne couvrent pas le revenu brut foncier, le revenu net foncier est additionné aux autres revenus pour former le revenu global.
Si les frais et charges déductibles sont supérieurs au revenu brut foncier, l’opération fera apparaître un déficit.
La règle pour l’imputation du déficit foncier varie en fonction de la nature de ce dernier :
- Pour les dépenses autres que les intérêts d’emprunt, le déficit foncier pourra être imputé au revenu global dans la limite annuelle de 10 700 € (ou 15 300 € en cas d’investissement Perissol)
- La fraction du déficit supérieure à 10 700 €, ainsi que les intérêts d’emprunt seront imputables sur les revenus fonciers des 10 prochaines années
Cas pratique
En 2013, M. Martin a perçu des revenus fonciers d’un appartement loué nu :
- Loyers = 10 000 €
- Frais et charges déductibles hors intérêts d’emprunt = 5 000 €
- Intérêts d’emprunt = 11 000 €
Avec le régime micro-foncier :
- 10 000 – 30 % = 7 000 € de revenus fonciers imposables
Avec le régime de droit commun :
- 10 000 – 11 000 = – 1 000 € -> 1 000 € imputables sur les revenus fonciers des 10 prochaines années.
- 0 – 5 000 = – 5 000 € -> 5 000 € imputable sur le revenu global de 2013.
Il vous appartient donc de bien faire vos calculs tous les ans, ou de les faire valider par le professionnel de votre choix, rompu aux subtilités d’une fiscalité extrêmement changeante.
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