Revenus fonciers : modes d’imposition et charges déductibles

Le 06/03/2024

Par Pierre Payan

L'impôt sur le revenu de A à Z

Entrent dans la catégorie des revenus fonciers, les loyers et les recettes accessoires encaissés chaque année pour les immeubles qui font partie de votre patrimoine privé et que vous mettez en location non meublée.

Les revenus issus de la location meublée relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, sauf la location ponctuelle qui relève du régime des revenus fonciers.

Le régime micro-foncier

C’est un régime simplifié selon art. 32 du CGI, le contribuable y étant assujetti de plein droit.

Si vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à 15 000 €, vous bénéficiez d’un régime de déclaration et d’imposition simplifié. Un abattement de 30 % est appliqué sur l’intégralité de vos recettes brutes déclarées.

Si vous percevez des revenus de SCPI en plus de vos revenus fonciers ordinaires, toujours dans la limite de 15.000 € par an, vous relevez également du micro-foncier à condition d’être propriétaire d’un bien immobilier mis en location nue.

Précisons ici que les immeubles, détenus en direct ou par l’intermédiaire de parts de société, bénéficiant d’un régime fiscal particulier sont exclus. Il s’agit des logements loués au titre des dispositifs Besson, Robien, Borloo, les monuments historiques, Lienemann, Robien ZRR.

Vous devez porter vos recettes sur la déclaration 2042.

Attention : régime réel et régime micro ne sont pas cumulables.

Le régime réel d’imposition

Si vous relevez du régime micro-foncier, vous pouvez avoir un intérêt à opter pour le régime réel si cela s’avère avantageux.

Ce peut être le cas notamment quand vous avez réalisé des travaux importants sur le bien ou quand vous avez souscrit un crédit immobilier. L’option est irrévocable pour 3 ans, renouvelée tacitement d’année en année.

Le régime prend effet au titre de l’année de laquelle l’option a été prise.

Dans l’hypothèse où vous êtes soumis au régime réel d’imposition : inscrivez vos recettes sur une déclaration spécifique (2044 ou 2044 S) puis reportez le résultat sur la déclaration 2042.

Vous devez déclarer tous vos loyers et fermages perçus même s’il s’agit d’arriérés se rapportant à une année antérieure ou à des avances à valoir sur une année à venir.

Vous ne devez pas déclarer les loyers qui auraient dû vous être versés et que vous n’avez pas pu percevoir du fait de la défaillance du locataire.

Vous devez déclarer tous vos loyers et fermages perçus en 2014 même s’il s’agit d’arriérés se rapportant à une année antérieure ou à des avances à valoir sur une année à venir.

Vous ne devez pas déclarer les loyers qui auraient dû vous être versés en 2014 et que vous n’avez pas pu percevoir du fait de la défaillance du locataire. Vous devez être en mesure de prouver au fisc que vous avez entamé des démarches pour récupérer ces loyers impayés : courriers recommandés, recours à un huissier…

Vous devez déclarer en recettes:

les recettes brutes (loyers, fermages, etc.)
les recettes de substitution (indemnités de retard de livraison, indemnités de carences et vacances locatives…)
les avantages en nature
les dépenses et travaux mis à la charge du locataire
les indemnités d’assurance et de sinistres destinées à financer les charges locatives

De nombreuses dépenses sont déductibles de vos revenus fonciers.

Elles doivent être effectives et payées par le propriétaire au cours de l’année d’imposition, relevant d’immeubles entrant dans la catégorie des revenus fonciers, pour acquérir ou conserver ce même revenu et justifiables.

Les frais de gestion et d’administration

La rémunération des personnes chargées d’assurer la garde de vos biens loués est déductible. Il s’agit des rémunérations versées dans l’année, en espèces ou en nature, en contrepartie de l’activité de gardiennage.

Vous pouvez déduire les rémunérations versées aux agences de location pour la recherche d’un locataire, à la personne qui tient la comptabilité, les cotisations versées à des chambres syndicales…

Sont déductibles les honoraires versés à un notaire, un avocat, un expert ou un huissier pour le règlement de différends soit avec un de vos locataires, soit avec un entrepreneur ou un prestataire.

Un forfait annuel de 20 € par bien loué est déductible pour l’ensemble de vos autres frais d’administration et de gestion. Cela prend en compte : la correspondance, le téléphone, l’acquisition de matériel…

Les primes d’assurance

Elles sont déductibles. Il s’agit des primes qui couvrent les risques susceptibles d’affecter vos immeubles et dont vous êtes responsable.

Sont déductibles les primes garantissant les risques suivants : incendie, dégâts des eaux, bris de glace, tempête de neige ou grêle, vol, vandalisme, catastrophe naturelle, responsabilité civile du bailleur, impayés de loyers et vacance locative.

Les charges récupérables non récupérées

Vous pouvez déduire les avances de charges payées pour le compte de vos locataires (factures d’eau, d’électricité…) ainsi que les charges récupérables auprès du locataire dont vous n’avez pas pu obtenir le remboursement.

Pour être déductibles, le locataire doit effectivement avoir quitté les lieux, peu importe la raison de son départ, et qu’un nouveau locataire occupe le bien.

Dans cette hypothèse, vous pouvez déduire les charges que le locataire ne vous a pas remboursées au 31 décembre de son année de départ.

Les indemnités d’éviction et frais de relogement

Les indemnités d’éviction constituent une charge déductible à condition d’être versées pour récupérer votre bien afin de le relouer dans des conditions plus avantageuses après travaux. À l’inverse, vous ne pouvez pas déduire l’indemnité d’éviction versée si vous récupérez le bien pour un usage personnel, pour le vendre libre ou encore pour le démolir en vue d’une reconstruction.

Quant aux frais de relogement supportés pour loger les locataires pendant la durée des travaux : ils sont déductibles à condition d’être nécessaires pour continuer à louer le bien et que leur montant ne soit pas disproportionné.

Les impôts et taxes déductibles

En principe, vous pouvez déduire les impôts effectivement payés au cours de l’année d’imposition au titre des biens donnés en location. Toutefois, l’administration fiscale permet de déduire la taxe foncière 2016, même si vous l’avez payée en 2017.

Précision ici faite que si certains de ces impôts sont contractuellement mis à la charge du locataire, vous devez les déclarer en recettes pour pouvoir les déduire en charges.

Les impôts déductibles sont ceux qui vous incombent en tant que propriétaire, à savoir :

La taxe foncière, y compris les prélèvements pour frais de gestion ;
La taxe annuelle sur les bureaux, les locaux commerciaux et de stockage situés en Île-de-France ;
La contribution sur les revenus locatifs, le cas échéant

Les provisions pour charges de copropriété

Les provisions pour charges et pour travaux votés sont déductibles pour leur montant total, peu importe que le syndic de copropriété de l’immeuble les ait utilisés en totalité, ou non. La déduction globale est obligatoire.

Les provisions déductibles sont celles relatives aux :

Dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements de l’immeuble comprises dans le budget prévisionnel ;
Dépenses pour travaux de conservation ou entretien de l’immeuble et de ses parties communes ;
Dépenses relatives aux travaux d’amélioration et aux études techniques

Sont exclues les provisions spéciales appelées par le syndic pour faire face aux travaux susceptibles d’être nécessaires dans les 3 ans à venir, mais pas encore décidés par l’assemblée générale.

Les intérêts et frais d’emprunt

Les intérêts relatifs à un emprunt – contracté pour acquérir, construire ou reconstruire, conserver, agrandir, réparer ou améliorer un immeuble destiné à la location et payé en 2017 – sont déductibles, sans limitation de montant.

Les primes d’assurance garantissant le remboursement d’un prêt immobilier destiné à financer l’achat d’un bien loué sont déductibles dans leur intégralité.

Si vous détenez un bien loué dont vous êtes usufruitier, vous pouvez déduire les intérêts de l’emprunt souscrit pour l’acquérir ou le conserver.

En revanche, les intérêts d’emprunt souscrit personnellement par le nu-propriétaire ne constituent pas une charge déductible de vos revenus fonciers. Par contre, ils sont déductibles des autres revenus fonciers du nu-propriétaire, le cas échéant.

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