Location meublée / lmnp

Quelles charges sont déductibles en LMNP ?

Lucile Giovanini | Conseillère en Gestion de Patrimoine

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Louer un logement meublé plutôt qu’un logement nu est un choix intéressant pour les contribuables.

La location meublée non professionnelle (LMNP) est une niche fiscale avantageuse qui offre généralement de meilleurs rendements, grâce notamment à l’application de l’amortissement en LMNP.

Il est ainsi possible de ne pas payer d’impôts sur des revenus issus d’une location meublée.

En effet, selon le régime d’imposition choisi, il est possible de déduire un certain nombre de charges de vos loyers perçus et réaliser ainsi une économie d’impôt sur plusieurs années.

charges déductibles lmnp

Charges déductibles, définition

L’acquisition d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’une location nue ou meublée, est génératrice de nombreux frais et dépenses qu’il convient d’intégrer dans le rendement général de l’opération.

Cependant, la location meublée, bien qu’elle nécessite une gestion locative plus contraignante, bénéficie d’un régime fiscal avantageux en ce que les recettes perçues sont imposées dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Ce régime permet d’imputer davantage de charges qui vont venir diminuer d’autant le montant du résultat imposable.

Vous pouvez en effet choisir entre deux types d’imposition :

  • Le régime micro-BIC : qui lui permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % ou 71 % selon le type de location.
  • Le régime réel simplifié : égal à la différence entre les recettes et les charges déductibles, et permettant ainsi de n’être que peu ou pas imposé pendant une longue période, à condition d’en respecter les critères.

Vous devez déclarer chaque année les résultats du dernier exercice.

Le choix entre ces deux modes d’imposition suppose de procéder à une étude approfondie des coûts qui seront supportés tout au long de l’opération.

Quelles sont les charges déductibles pour le statut LMNP ?

Si vous optez pour le régime réel, les charges déductibles chaque année correspondent à toutes les charges que vous payez dans le cadre de l’exploitation de votre bien meublé, et que vous pouvez donc déduire de vos recettes.

Il faut pouvoir justifier l’ensemble de ces dépenses sur le bien loué.

C’est pourquoi les justificatifs doivent être conservés précieusement par le contribuable.

Voici une liste non exhaustive des principales charges courantes déductibles :

  • les frais d’établissement (publicité, annonces, prospection, …)
  • les dépenses fixes (abonnement électricité, téléphone, internet)
  • la cotisation foncière des entreprises (CFE), voire la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE).
  • l’assurance pour loyers impayés
  • les frais liés à la comptabilité (dont une partie peut vous être remboursée sous forme de réduction d’impôts en cas d’adhésion à un centre de gestion agréé).
  • les frais d’acquisition (honoraires du notaire, commissions de l’agence immobilière, …). Il est également possible de les intégrer dans le coût de l’immobilisation.
  • les intérêts d’emprunt
  • la taxe foncière ou d’habitation,
  • les charges de copropriété non supportées par le locataire (honoraire du syndic..)

Quelles sont les charges amortissables ?

L’avantage majeur des locations meublées réside dans la déduction des amortissements du bien.

L’amortissement est le fait de lisser dans le temps le coût d’un investissement en dépréciant annuellement cet actif compte tenu de son usure (perte de valeur comptable), de son utilisation ou de son obsolescence.

Certaines charges sont amortissables :

  • les travaux d’amélioration et de réparation (hors petites réparations courantes)
  • le mobilier (lit, canapé, cuisine)
  • les constructions.

Autre intérêt spécifique au régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), le montant de l’amortissement qui n’a pu être appliqué est reportable sur les années suivantes, sans limitation de durée!

Il est fortement conseillé de confier la déclaration des revenus de cette activité à un expert-comptable qui pourra vous accompagner dans le calcul des charges déductibles.

Quelle stratégie adopter ?

Comme nous l’avons vu dans nos développements précédents, la location meublée est une stratégie adaptée si vous souhaitez diversifier vos sources de revenus, ou tout simplement vous constituer un revenu complémentaire en maîtrisant votre fiscalité.

Toutefois, pour s’assurer de profiter pleinement des avantages fiscaux de ce statut, il est nécessaire de bien connaître les contours des dépenses déductibles et amortissables.

Par exemple, il sera généralement préférable de privilégier le régime micro-BIC lorsque le loueur meublé n’a pas de charges financières et n’envisage pas de réaliser de travaux déductibles importants, ou lorsque le bien concerné constitue la résidence principale ou secondaire du contribuable.

A contrario, il sera plus opportun pour vous, de déclarer le régime réel d’imposition si vous comptez réaliser de gros travaux susceptibles de créer un déficit pour de nombreuses années.

En tout état de cause, le choix entre ces régimes n’est pas neutre fiscalement et dépend de la nature de votre projet.

Il conviendra notamment de ne pas oublier de remplir le formulaire de déclaration d’existence.

Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos experts patrimoniaux qui seront à même de vous accompagner dans votre stratégie patrimoniale.

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