Qu’est-ce que l’investissement Malraux ?
Le
Solutions de défiscalisation immobilière
Beaucoup pensent que l’investissement en loi Malraux est réservé aux personnes les plus fortunées, or aujourd’hui il est tout à fait possible de profiter de cette opération.
Le dispositif Malraux est un outil de défiscalisation ayant pour but de réhabiliter et de rénover des biens anciens en vue d’obtenir en échange une réduction d’impôt.
Pourquoi investir dans le dispositif Malraux ?
La loi Malraux est l’un des dispositifs de défiscalisation immobilière les plus anciens de France.
C’est André Malraux, ancien Ministre de la Culture qui établit le premier Inventaire Général du Patrimoine Culturel et le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur le 04 août 1962, qui constitueront la base de la loi Malraux actuelle.
Les contribuables qui investissent dans la loi Malraux se voient offrir de nombreux avantages notamment fiscaux.
Ce dispositif encourage la restauration de centres-villes anciens et des bâtiments situés dans des zones sauvegardées, par le biais de la réduction d’impôt qui est calculée sur le montant des travaux.
Le programme Malraux répond à deux principaux objectifs : celui de préserver le patrimoine historique et architectural français mais également celui de compléter l’offre locative par l’augmentation de la location dans les centres-villes historiques de France.
Aujourd’hui les biens de caractère s’insérant dans le dispositif Malraux sont plus accessibles. En effet, il est possible de restaurer un T2 à caractère historique, abordable et un peu loin du centre.
De plus, il existe d’autres alternatives pour investir en Malraux, notamment par le biais des SCPI qui permettent d’acquérir un nombre de parts rendant cet investissement accessible à tous.
Les propriétaires d’immeubles bâtis localisés dans certaines zones protégées, et qui effectuent des restaurations complètes, ont la possibilité de bénéficier de cette réduction d’impôt.
Quelles sont les conditions et les avantages fiscaux ?
La réduction d’impôt est calculée sur le montant des travaux éligibles au dispositif Malraux dans la limite de 400 000 € de souscription pour une période de 4 ans par contribuable (pas de limite annuelle mais un plafond global).
Le taux de la réduction d’impôt varie selon les sites :
- 30 % pour les immeubles localisés dans une Site Patrimoniale Remarquable (SPR) couvert par un plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV), dans des quartiers anciens dégradés ou dans un quartier regroupant une forte concentration d’habitats anciens dégradés et conventionnés.
- 22 % pour les autres immeubles situés dans une SPR.
Pour une simplification, les secteurs sauvegardés, les AVAP (Aires de mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine) et les ZPPAUP (Zones de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager) ont été fusionnés dans un unique dispositif SPR (Sites Patrimoniaux Remarquables) élaboré selon les mêmes principes.
Il est bon de savoir que l’on va pouvoir reporter l’excédent de la réduction d’impôt sur l’impôt sur le revenu des trois années suivantes.
Un autre avantage fiscal du dispositif Malraux est que cette réduction n’est plus soumise au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € à compter du 1er janvier 2013.
Les conditions pour bénéficier de cette réduction d’impôt sont les suivantes :
- lorsque les dépenses portent sur un bien à usage d’habitation, le propriétaire doit prendre l’engagement de le louer nu, à usage de résidence principale du locataire et pendant une durée de 9 ans ;
- vous ne pouvez pas louer le bien à un membre de votre famille ;
- la mise en location doit être obligatoirement effective dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux ;
- la réalisation des travaux dans le cadre du programme Malraux ne doit pas s’étaler sur plus de trois ans après la délivrance du permis de construire.
De plus, les travaux de rénovation doivent faire l’objet d’une demande d’autorisation spéciale délivré par le préfet, sinon ils ne peuvent pas débuter.
Une ZPPAUP c’est quoi ?
Une Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (ZPPAUP) délimite une zone préservée généralement dans des quartiers historiques, un secteur sauvegardé ou de sites protégés.
Elle peut être instituée autour de monuments historiques ou des quartiers qui visent à être mis en valeur par l’Etat, pour des motifs d’ordre esthétique et historique.
Ces zones urbaines de protection sont soumises à des conditions particulières notamment en matière d’architecture et de paysage.
Les travaux réalisés doivent servir à la rénovation de logements entiers et la qualité des bâtis est assurée par des experts : assistance et suivi par un architecte des bâtiments de France.
Exemple d’investissement Malraux
Par exemple, M et Mme X réalisent un investissement à hauteur de 300 000 € dans un bien immobilier situé dans un secteur sauvegardé. Le montant des travaux représente 200 000 €.
La réduction d’impôt prend la forme suivante : 30 % x 200 000 € = 60 000 €.
M et Mme X peuvent étaler cette aide fiscale et l’imputer sur 4 ans, soit 15 000 € par année.
Investissement en direct
L’investissement patrimonial en direct en loi Malraux constitue l’achat d’un logement entier et dont le projet immobilier est de rénover et de réhabiliter le bien.
L’objet de cette réalisation ouvre le droit à une réduction d’impôt selon la zone.
La réduction d’impôt est alors calculée à partir du montant des travaux, le pourcentage varie selon la situation géographique.
Les investisseurs doivent respecter certaines conditions afin de bénéficier de cet atout fiscal. Par la suite, les revenus tirés de la location devront être imposés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie du revenu foncier.
Investissement dans une SCPI
Pour investir dans les SCPI Malraux, il faut respecter les conditions citées juste au-dessus mais pas seulement :
- au moins 65 % du montant de la souscription doit être affecté aux dépenses liées à la réduction d’impôt ;
- au moins 30 % du montant de la souscription doit servir à l’achat du bâtiment ;
- la mise en location doit être effective dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux ;
- le contribuable doit détenir la pleine propriété des parts.
Autre aspect positif de la SCPI : l’avantage fiscal est donné dès la date de la souscription, sans attendre le paiement effectif des travaux.
Quels sont les avantages et inconvénients de la loi Malraux par rapport aux autres dispositifs de défiscalisation ?
Aujourd’hui il existe plusieurs types de défiscalisation immobilière ; certains sont éphémères et d’autres présents depuis bien longtemps.
En général, il s’agit d’acquérir un bien qui aura pour but la location de manière à obtenir en échange une réduction ou une déduction d’impôt.
Outre la loi Malraux, le dispositif le plus connu est la loi Pinel et la loi Pinel Outre-Mer.
Il n’y a pas réellement de meilleur dispositif parmi les trois, simplement un qui correspond mieux à votre profil et qui vous offre une garantie adaptée.
Le Pinel est un investissement qui se réalise dans le neuf, la réduction d’impôt peut aller jusqu’à 21 % (32 % en Outre-mer), soumise au plafonnement des niches fiscales de 10 000 € (18 000 € en Outre-mer) mais l’excédent de la réduction n’est en revanche pas reportable.
Le Malraux, lui, est un investissement qui se réalise dans l’ancien et dont la réduction d’impôt se base sur le montant des travaux de rénovation.
La réduction n’est pas soumise au plafonnement des niches fiscales et l’excédent est reportable.
A noter que les frais de l’acte notarié sont plus chers dans l’ancien (7 à 8 %) que dans le neuf (2 à 3 %), mais sont applicables sur la partie du prix de l’immobilier avant travaux.
Les deux dispositifs peuvent profiter d’un double avantage grâce à la réduction d’impôt et la création de déficit foncier.
L’oeil patrimonial de gestiondepatrimoine.com
Que vous soyez amoureux de l’immobilier ancien ou fortement fiscalisé, intéressez-vous au dispositif Malraux !
L’un des rares dispositifs de défiscalisation hors niche fiscale, le Malraux vous permet d’investir dans des quartiers classés en bénéficiant d’une aide fiscale sur les travaux réalisés.
La sélection des opérateurs est primordiale pour garantir le succès de ce type d’opération, alors renseignez-vous auprès de votre conseiller.
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