Comment fonctionne le dispositif Denormandie ?

Initié par la loi de finances 2019, le dispositif Denormandie vient intégrer les autres dispositifs préexistants de défiscalisation immobilière.

Cette opération fiscale entend permettre aux investisseurs de bénéficier de réductions d’impôt sur leurs revenus par l’acquisition d’un bien ancien et la réalisation de quelques travaux afin de le rénover.

Quel est ce nouveau dispositif de défiscalisation ?

Le dispositif Denormandie consiste en une réduction d’impôt sur le revenu grâce à un investissement pour la rénovation d’un logement acheté en centre-ville de commune éligible.

Afin de bénéficier des avantages de la défiscalisation, le logement doit être loué pour une période entre 6 et 12 ans afin de bénéficier de la réduction d’impôt qui, quant à elle, est calculée selon la durée de location du bien :

Cela va correspondre à une réduction d’impôt de 2% chaque année jusqu’à 9 ans et ensuite pour les trois dernières années la réduction sera de 1%.

Elle va s’appliquer sur l’ensemble des frais engagés pour acquérir le bien, dans la limite de 300 000 €, dans lequel sont compris le coût du logement brut et le montant débloqué pour les travaux.

Concernant le locataire du logement, des conditions de ressources vont s’appliquer selon qu’il s’agit d’une personne seule ou d’un couple, qu’il existe une ou plusieurs personnes à charge et jusqu’à une majoration par personne supplémentaire à partir de la cinquième. Selon la composition du foyer, les plafonds de ressources des locataires pour accéder à la location seront différents. Les logements visés par le dispositif sont à destination de foyers modestes pour location.

Les plafonds vont également varier en fonction de la zone dans laquelle se situe le bien, en fonction du découpage prévu dans le dispositif Pinel : la zone A bis, le reste de la zone A, la B1, la B2 et C. Les conditions à respecter vont varier en fonction de la localisation.

Quelles sont les conditions pour bénéficier de cette réduction d’impôt ?

Pour bénéficier de cet outil de défiscalisation, les conditions suivantes doivent être remplies :

• Des travaux doivent être réalisés pour un montant représentant 25% du coût total soit, à titre d’exemple, pour un investissement de 300 000 euros un jour de février 2019, l’achat immobilier est de 225 000 euros, et le montant des travaux doit représenter 75 000 euros soit 25% de l’investissement total de 300 000 euros. Dans le cadre de la revitalisation des centres-villes, seules certaines catégories de travaux entrent dans le cadre de la défiscalisation :
  • les travaux doivent pouvoir améliorer de 30 % la performance énergétique du logement ou ;
  • les travaux engagés doivent correspondre à au moins deux catégories de travaux au choix parmi les travaux suivants : changement de chaudière, changement de production d’eau chaude, isolation des fenêtres, isolation des combles, isolation des murs.
• La déduction fiscale ne va s’appliquer que pour une dépense maximum de 300 000 euros, même si les frais engagés pour l’acquisition et la rénovation sont supérieurs à ce montant.
• Les loyers qui seront pratiqués sur les biens que les investisseurs souhaitent soumettre au dispositif Denormandie ne pourront dépasser un certain plafond afin de permettre la mise en place d’un parc de logements avec une offre de loyers abordables.

Quelles sont les villes éligibles ?

Contrairement au dispositif Pinel, le dispositif Denormandie ne prévoit pas de zone ou de découpage par zones. En effet, il prévoit 222 villes qui font partie du plan « action cœur de ville », réparties sur la France métropolitaine et les départements d’outre-mer selon la carte suivante :

Ainsi, les logements à rénover peuvent se situer dans une des communes prévues dans le plan cœur de ville. La défiscalisation dépend de la situation du logement dans une de ses villes.

Quelles sont les différences avec les autres dispositifs de défiscalisation ?

Les différences entre le dispositif Denormandie et les autres concernent les types de logements visés par les mesures de rénovation : il est question ici de logements anciens afin de revitaliser les centres-villes alors que, pour le dispositif Pinel, les habitations visées entrent dans un champ plus large. Ce dispositif s’applique tant aux logements neufs qu’à ceux faisant l’objet de travaux de rénovation ou de réhabilitation, ou encore aux locaux transformés en habitation.

On serait tenté de penser « encore un dispositif de défiscalisation immobilière ». Dernier-né de ces dispositifs, le Denormandie répond pourtant à une forte demande. Voilà enfin une loi permettant de faire revivre les villes moyennes, souvent délaissées par les investisseurs, mais avec une demande locative demeurée forte.

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