Immobilier / Défiscalisation

La défiscalisation immobilière, c’est quoi ?

Jérôme Delpierre | Conseiller en Gestion de Patrimoine

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Les mécanismes de défiscalisation immobilière permettent d’investir dans un logement et de le mettre en location pour bénéficier de réductions d’impôts.

Ces avantages permettent de favoriser la construction de logement neuf en métropole et outre-mer par de l’investissement privé.

Définition de la défiscalisation immobilière

La défiscalisation immobilière consiste à investir pour récupérer une partie de cet investissement sous forme de réductions d’impôts.

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L’avantage fiscal concédé par l’Etat permet de payer moins d’impôt sur le revenu pendant une période déterminée, qui varie selon le dispositif choisi.

Ces investissements font partie des placements préférés des Français.

Ils jugent l’investissement dans la pierre comme l’un des plus fiables.

Mais surtout, l’intérêt fiscal pour les investisseurs est très attractif : ils disposent d’un large choix de mécanismes de placement sur le long terme.

Qu'est ce que la défiscalisation immobilière ?

Quels sont les différents types de défiscalisation ?

L’Etat incite à investir pour soutenir la construction de logements neufs ou la réhabilitation de logements anciens.

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Les différentes lois d’incitation fiscale ont conçu divers dispositifs.

La loi Pinel

Le contribuable qui souhaite investir dans un bien neuf en métropole bénéficiera d’une économie d’impôt de 12%, 18% ou 21% du montant investi, s’il conserve et loue le bien pendant respectivement 6, 9 ou 12 ans.

Pour 2023 , les taux sont de 10,5%, 15% et 17,5%.

L’immeuble doit être la résidence principale du locataire.

L’investisseur s’engage à respecter des plafonds de loyers fixés par zone géographique, et le locataire ne doit pas dépasser un plafond de ressources.

L’assiette de la réduction est égale au prix de revient du logement dans la limite de 300 000 € par an.

L’investisseur pourra acheter un bien plus cher, mais la partie supérieure ne sera pas inclue dans le calcul de l’avantage.

La loi Pinel dispose d’un volet outre-mer avec des réductions d’impôt majorées : le contribuable pourra déduire 23%, 29% ou 32% de la valeur du bien s’il conserve et loue le bien durant 6, 9 ou 12 ans.

Taux de 2023 : 21,5%, 26% et 28,5%.

Depuis 2013, les niches fiscales sont plafonnées à 10 000 € en métropole et 18 000 € en outre-mer.

L’investissement Pinel outre-mer est mieux adapté aux personnes qui subissent de grosses impositions.

Le dispositif Denormandie

Au sein du dispositif Pinel, la loi de finances pour 2019 a créé un nouveau volet de défiscalisation, dit dispositif Denormandie dont l’objet est la rénovation et la réhabilitation de logement ancien en centre-ville.

Tout comme le Pinel, l’investisseur doit respecter certaines conditions (plafond de loyer et de ressources du locataire, durée d’engagement, zone géographique,…) mais l’investissement porte sur l’acquisition d’un bien ancien assorti de travaux devant représenter au moins 25% du montant de l’investissement global.

En contre-partie il pourra bénéficier de la même réduction d’impôt que le Pinel : 12%, 18% ou 21% du montant investi, s’il conserve et loue le bien pendant respectivement 6, 9 ou 12 ans.

Le dispositif Denormandie n’est pas concerné par la réduction des taux applicables au Pinel à compter de 2023.

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La loi Censi-Bouvard

La loi Censi-Bouvard octroie des réductions d’impôts lorsque le contribuable a investi dans un logement meublé faisant partie de l’une des catégories suivantes :

  • résidences de tourisme classées,
  • Établissement social ou médico-social qui accueille des personnes âgées (EHPAD, etc.),
  • résidences avec services pour étudiants.

Si un bail commercial d’une durée comprise entre 9 et 12 ans est signé entre l’investisseur et l’exploitant de la résidence, l’investisseur pourra réduire son impôt à hauteur de 11 % du prix de revient de l’immeuble, de façon linéaire dans le temps.

Comme pour le dispositif de la loi Pinel, le plafond fiscal est situé à 300.000 €.

L’investisseur doit s’engager à louer le logement meublé pendant au moins 9 ans à l’exploitant de l’établissement ou de la résidence dans lequel le logement se situe.

La loi Censi-Bouvard peut se cumuler avec le dispositif de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).

Cependant si vous bénéficiez de la réduction Censi-Bouvard vous ne pourrez pas amortir votre bien.

La loi Malraux et la loi Monuments Historiques

La loi Malraux incite à investir pour préserver et remettre en état les centres villes historiques : cet investissement permet à son propriétaire de réduire ses impôts à hauteur de 30% ou 22% selon leur situation géographique, du montant des travaux nécessaires à la réparation du bien. Le contribuable dispose de cet avantage uniquement pendant les années de paiement des travaux.

La loi Monuments Historiques permet au propriétaire de déduire de son revenu global toutes les charges et dépenses concernant les biens inscrits à l’inventaire des Monuments Historiques.

Ces deux lois de défiscalisation immobilière n’entrent pas dans le calcul du plafonnement des niches fiscales. L’avantage peut se cumuler avec d’autres réductions.

Comme tout investissement de défiscalisation, il faudra respecter des engagements de conservation et de location.

La loi Cosse

La loi Cosse permet aux propriétaires qui louent leur bien à un loyer modéré dans le cadre d’une convention avec l’Anah signée entre le 1er janvier 2017 et le 28 février 2022, de bénéficier d’une déduction forfaitaire de leurs revenus fonciers de manière proportionnellement inversée :

  • plus le loyer est faible,
  • plus la déduction est importante.

Le taux varie entre 15 % et 70 % en fonction de la zone géographique et de la nature de la convention déterminant les plafonds des loyers :

  • secteur intermédiaire,
  • social
  • ou très social.
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Le taux peut atteindre 85% si le bien est loué à un organisme en vue de l’hébergement des personnes défavorisées.

Pour en bénéficier, le propriétaire devra louer le bien non meublé et à destination de l’habitation principale, bien situé dans des zones précises.

Le loyer est plafonné et les locataires ne pourront dépasser un seuil de ressources, fixé par zone géographique.

Pour les conventions Anah signées à compter du 1er mars 2022 et jusqu’au 31 décembre 2024, le dispositif Cosse est transformé en réduction d’impôt.

Si vous souhaitez être accompagné dans de tels investissements, nos conseillers sont à votre disposition et répondront à toutes vos questions.

L’oeil patrimonial de gestiondepatrimoine.com

Les lois fiscales d’incitation à l’investissement immobilier locatif existent depuis longtemps, elles se succèdent, se complètent, se remplacent, ou empiètent l’une sur l’autre, …

Dans ce labyrinthe, l’opinion publique n’a souvent connaissance que de la loi phare du moment (la loi Pinel à ce jour), mais est-ce bien celle-ci qui est adaptée à votre projet ?

Nos conseillers sont là pour vous assister et étudier avec vous l’économie globale de l’opération.

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