Les Société Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont un bon moyen de diversification de votre patrimoine immobilier tout en recevant des revenus complémentaires par gestion déléguée. Par ailleurs, les SCPI fiscales permettent de bénéficier du dispositif de défiscalisation Malraux et par conséquent de réduire ses impôts. Les SCPI Malraux sont assez peu connues, pourtant attractives et avantageuses sur de nombreux points.

scpi malraux

Qu’est que la SCPI Malraux ?

Une SCPI est une société d’investissement collectif dont le but est l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif à usage d’habitation ou d’entreprise. Les fonds sont collectés auprès d’investisseurs particuliers afin d’acquérir un patrimoine immobilier locatif qui sera géré par une société de gestion. Par la suite, l’investisseur reçoit les revenus sous forme de loyer.

Une SCPI est dite SCPI Malraux si elle détient des immeubles qui sont à caractère historique c’est-à-dire situés dans des sites remarquables et par conséquent éligibles au dispositif fiscal Malraux. Pour cela l’immeuble doit faire l’objet d’une restauration l’année de la souscription pour profiter de la réduction d’impôt . A l’issue de cette rénovation, les immeubles sont loués et les investisseurs bénéficient d’une quote-part de loyers.

A titre général, les SCPI sont soumises au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2 %.

Quels sont les avantages de cette association ?

Afin de bénéficier pleinement des réductions d’impôt qu’offrent les SCPI Malraux, il y a certaines conditions à respecter :

  • au moins 65 % du montant de la souscription doit être affecté aux dépenses liées à la réduction d’impôt
  • au moins 30 % du montant de la souscription doit servir à l’achat de l’immeuble
  • La mise en location doit être effective dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux
  • Le contribuable doit détenir la pleine propriété des parts

La réduction d’impôt est calculée sur le montant des travaux éligibles au dispositif Malraux dans la limite de 400 000 € de souscription pour une période de 4 ans par contribuable. Le taux de la réduction d’impôt varie selon les sites :

  • 30 % pour les immeubles localisés dans une Site Patrimoniale Remarquable (SPR) couvert par un plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV), dans des quartiers anciens dégradés ou dans un quartier regroupant une forte concentration d’habitats anciens dégradés et conventionnés.
  • 22 % pour les autres immeubles situés dans une SPR.

Il est bon de savoir que l’excédentaire de la réduction d’impôt est reportable sur l’impôt sur le revenu sur les trois années suivantes.

Un autre avantage fiscal des SCPI Malraux est que cette réduction n’est pas soumise au plafonnement des niches fiscales.

Comment financer les parts de SCPI ?

L’investisseur peut financer ses parts de SCPI à l’aide d’un crédit. Deux avantages de procéder ainsi :

  • A l’heure où les taux sont très bas, il est intéressant de faire des prêts pour bénéficier de l’effet de levier du crédit.
  • Les intérêts d’emprunt sont des charges déductibles des revenus fonciers et peut potentiellement créer du déficit foncier. Conditions à respecter : les parts doivent être acquises en pleine propriété et hors régime micro-foncier qui applique directement un abattement forfaitaire de 30% couvrant directement l’ensemble des charges dont les intérêt d’emprunt.

Y a-t-il un délai de détention ?

Généralement, la période d’engagement de location des SCPI est assez longue et dure environ 9 ans, par ailleurs l’engagement de conservation des parts est forcément supérieur. En effet, le durée de détention débute dès la souscription au moment où la société n’est pas encore propriétaire et où elle devra mettre en oeuvre les rénovations puis procéder à la location du bien. L’investisseur est donc contraint de garder ses parts pendant la durée de vie de la société jusqu’à la revente de celle-ci.

Au terme du délai de détention, la SCPI va vendre ses immeubles, la cession sera alors imposée au régime de plus-value immobilière des particuliers. L’abattement pour durée de détention est applicable, la plus-value nette après abattement est taxée à 19% + 17.2% de prélèvements sociaux.

Cession viséeApplication de l’abattementDurée de détensionTaux d’abattementExonération totale
Cession des biens immeublesDétermination de la base taxable à l’IR (19%)au-delà de la 5ème et jusqu’à la 21ème6 %22 ans
Pour la 22ème année révolue de détention4 %
Détermination de la base taxable aux prélèvements sociauxau-delà de la 5ème et jusqu’à la 21ème1,65 %30 ans
pour la 22 ème année de détension1,60 %
chaque année au-delà de la 22ème9 %

Une réponse ministérielle de 2017 est venue préciser que les travaux de rénovation n’entre pas dans le prix de revient pris en compte pour le calcul de la plus-value. Ce qui peut avoir un impact conséquent sur l’économie globale de l’opération.

Toutefois pour éviter cette plus-value, de nombreuses opérations se font sous le régime de le VIR (Vente d’Immeuble à Rénover), ce qui permet d’intégrer la quote-part des travaux dans le prix de revient.

Investir en SCPI Malraux en chiffres

Pour une souscription de 30 000 €, dans l’hypothèse d’une quote-part de travaux éligibles au dispositif MALRAUX de l’ordre de 18 000 euros (67% du montant de la souscription diminué des frais de collecte), la réduction d’impôt (RI) sera égale à la formule suivante :

RI = (Montant de la souscription – Frais de collecte) x (Pourcentage de la souscription affecté aux dépenses de travaux) x (Taux de la Réduction d’impôt).

Hypothèses
Montant de la Souscription (a)30 000 €
Frais de Collect (b)3 300 €
Souscription nette de frais de collecte (c) = (a) – (b)26 700 €
Quote-part cible de travaux éligibles (d)18 000 €
Taux de la Réduction d’imôt (e)30 %
Réduction d’impôt (f) = (d) X (e)5 400 €
Prix de revient (g) = (a) – (f)24 600 €

Quels sont les gestionnaires connus ?

Bien que les SCPI Malraux soient un bon moyen de défiscaliser et d’investir, il n’existe qu’une poignée de gestionnaires connus. En effet, étant donné que ce type d’investissement se cantonne à des biens immobiliers spécifiques (secteurs et bâtiments historiques) et que les souscriptions sont ouvertes pour une durée limitée à 2 ans, il y a très peu d’acteurs sur le marché et les gestionnaires se font rares.

Notre grand partenaire pour les SCPI Malraux est Urban Premium, leader dans l’investissement éligible au dispositif Malraux et fournisseur d’investissement locatif de qualité.

L’oeil patrimonial de CGP ONE

L’investissement Malraux est habituellement réservés aux plus fortunés, or grâce aux SCPI tout investisseur y a accès pour des montants d’investissement très accessibles.

Les SCPI Malraux permettent ainsi de diversifier son patrimoine sur des immeubles classés, tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt hors plafonnement des niches fiscales.

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