Investir dans l’ancien avec une SCPI Malraux

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Par Lucille Berdery

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La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est une société d’investissements collectifs ayant pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif.

L’acquisition de parts de SCPI vous permet d’obtenir des revenus complémentaires, sans contraintes de gestion, avec la possibilité d’investir des sommes modestes.

Parmi les typologies de SCPI, il existe des SCPI fiscales et plus particulièrement les SCPI Malraux qui vous permettent de réduire vos impôts.

Les SCPI Malraux, bien que peu connues, sont attractives et avantageuses sur de nombreux points.

Qu’est-ce que la SCPI Malraux ?

Une SCPI est une société d’investissement collectif dont le but est l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif à usage d’habitation ou d’entreprise.

Les fonds sont collectés auprès d’investisseurs particuliers afin d’acquérir un patrimoine immobilier locatif qui sera géré par une société de gestion.

Par la suite, l’investisseur reçoit les revenus sous forme de loyer.

Une SCPI est dite « SCPI Malraux » si elle détient un patrimoine immobilier spécialement composé d’immeubles éligibles au dispositif Malraux et qui doit faire l’objet d’une opération de restauration.

Vous pourrez alors bénéficier d’une réduction d’impôt l’année de la souscription des parts.

À l’issue de la rénovation, les immeubles sont loués et vous bénéficiez d’une quote-part des loyers.

À titre général, les revenus issus des parts de SCPI sont soumis au barème progressif de l’impôt dans la catégorie des revenus fonciers et aux prélèvements sociaux de 17,2 %.

De plus, les parts de SCPI entrent dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) pour la fraction de biens ou droits immobiliers.

Quelles sont les conditions à respecter ?

Afin de bénéficier de la réduction d’impôt qu’offrent les SCPI Malraux, il y a certaines conditions à respecter.

Certaines conditions doivent être remplies par la SCPI :

  • au moins 65 % du montant de la souscription doit être affecté aux dépenses liées à la réduction d’impôt
  • au moins 30 % du montant de la souscription doit servir à l’acquisition d’immeubles
  • Le produit de la souscription doit être investi intégralement dans les 18 mois qui suivent la clôture de la souscription
  • La SCPI doit s’engager à louer tous les biens pendant 9 ans

De votre côté, vous devez conserver la totalité des parts jusqu’à l’expiration de l’engagement de location souscrit par la SCPI.

Par ailleurs, vous devez conserver les parts en pleine propriété, il n’est pas possible de les démembrer.

La réduction d’impôt est calculée sur le montant des travaux éligibles au dispositif Malraux dans la limite de 400 000 € de souscription pour une période de 4 années consécutives par foyer fiscal.

Le taux de la réduction d’impôt varie selon les sites :

  • 30 % pour les immeubles localisés dans un Site Patrimoniale Remarquable (SPR) couvert par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV), dans des quartiers anciens dégradés ou dans un quartier regroupant une forte concentration d’habitats anciens dégradés et conventionnés.
  • 22 % pour les autres immeubles situés dans un SPR.

Il est bon de savoir que l’excédent de la réduction d’impôt est reportable sur l’impôt sur le revenu des trois années suivantes.

Un autre avantage fiscal des SCPI Malraux est que cette réduction n’est pas soumise au plafonnement des niches fiscales.

Comment financer les parts de SCPI ?

Vous pouvez acquérir des parts de SCPI Malraux avec votre épargne disponible mais aussi les financer à l’aide d’un crédit.

  • À l’heure où les taux sont bas, il est intéressant de faire des prêts pour bénéficier de l’effet de levier du crédit.
  • Les intérêts d’emprunt sont des charges déductibles des revenus fonciers et peuvent potentiellement créer du déficit foncier, hors régime micro-foncier qui, quant à lui, applique directement un abattement forfaitaire de 30 % (couvrant directement l’ensemble des charges, dont les intérêts d’emprunt).

Y a-t-il un délai de détention ?

La période d’engagement de location souscrit par la SCPI Malraux est de 9 ans.

Cependant, la durée globale de détention des parts est automatiquement plus longue.

En effet, la durée de détention des parts de SCPI Malraux débute dès la souscription, moment où la société n’est pas encore propriétaire des immeubles qu’elle devra restaurer, puis mettre en location.

Il est donc recommandé de conserver les parts pendant toute la durée de vie de la SCPI Malraux, soit environ 15/16 ans.

Au terme du délai de détention, la SCPI va vendre ses immeubles, les cessions seront alors imposées au régime de plus-value immobilière des particuliers.

Le dispositif Malraux permet l’acquisition de biens sous le régime de droit commun ou sous le régime juridique de la Vente d’Immeuble à Rénover (VIR).

Cette distinction entraîne une différence en matière de calcul de la plus-value immobilière.

En effet, les montants des travaux sont inclus dans le prix d’acquisition en matière de VIR et pas sous le régime de droit commun, ce qui peut entraîner une plus-value imposable bien plus importante.

La rentabilité d’une SCPI Malraux s’apprécie donc qu’à la fin des opérations de liquidation de la société et non pas uniquement à la réduction d’impôt générée.

Investir en SCPI Malraux en chiffres

Exemple : un investisseur achète 120 parts de SCPI Malraux pour un montant de 60 000 €.

La quote-part de travaux éligibles au dispositif est de 42 000 € (70 % du montant de la souscription).

La réduction d’impôt sera la suivante :

Hypothèse
Montant de la souscription 60 000 €
Quote-part de travaux éligibles 42 000 €
Taux de la réduction d’impôt 30 %
Montant de la réduction d’impôt 12 600 €

L’excédent éventuel de réduction d’impôt constatée au titre d’une année sera reportable sur les trois années suivantes.

Quels sont les gestionnaires connus ?

Bien que les SCPI Malraux soient un bon moyen de défiscaliser et d’investir, il n’existe qu’une poignée de gestionnaires connus.

En effet, étant donné que ce type d’investissement se cantonne à des biens immobiliers spécifiques (secteur sauvegardé) et que les souscriptions sont ouvertes pour une durée limitée à 2 ans généralement, il n’existe que très peu d’acteurs sur le marché.

Notre grand partenaire pour les SCPI Malraux est Urban Premium, leader dans l’investissement éligible au dispositif Malraux et fournisseur d’investissement locatif de qualité.

À quels objectifs patrimoniaux répondent les SCPI Malraux

L’investissement Malraux est habituellement réservé aux plus fortunés.

Grâce aux SCPI Malraux, vous pouvez y accéder avec des montants d’investissement très accessibles.

Il s’agit d’un placement souple qui permettra d’adapter le montant de votre investissement à votre besoin de défiscalisation.

La réduction d’impôt générée est immédiatement imputable sur vos revenus mais aussi sur les revenus des années suivantes en cas d’excédent.

De plus, cette réduction d’impôt est hors plafonnement des niches fiscales, le contribuable qui possède déjà d’autres réductions et crédits d’impôt pourra donc diminuer encore plus son imposition !

Par ailleurs, la SCPI Malraux conserve tous les autres avantages de SCPI classiques : une gestion déléguée à un gestionnaire et une mutualisation des risques liées à la diversification ( géographique, locative) et aux différents biens détenus dans la SCPI.

De plus, la SCPI Malraux vous permettra de bénéficier de revenus complémentaires.

Bien qu’elle génère une rentabilité et donc des loyers plus faibles que des SCPI de rendement classiques.

L’objectif principal d’une SCPI Malraux est de diminuer votre imposition.