Optimisez votre programme Malraux dans le triptyque : défiscalisation, revenus et choix de ville.

Le 04/04/2024

Par Lucile Giovanini

Solutions de défiscalisation immobilière

Amoureux du patrimoine et amateur d’immeubles anciens, vous souhaitez contribuer à la sauvegarde du patrimoine historique français tout en réduisant vos impôts.

Il existe un programme d’investissement immobilier dans l’ancien pour défiscaliser une partie de vos revenus !

Votre solution : Le dispositif de la loi Malraux.

Considérée d’intérêt public, la sauvegarde des bâtiments anciens, sous conditions, vous accorde un avantage fiscal.

Il permet en effet la défiscalisation de certaines dépenses de votre impôt sur le revenu pour l’acquisition et la restauration d’un bien ancien.

Ce sont notamment les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble qui sont déductibles.

Attention, il s’agit d’un investissement immobilier pour de la location à usage d’habitation.

Pour bien comprendre les enjeux d’un programme Malraux, nous vous en expliquons les modalités.

Bien comprendre l’enjeu des programmes Malraux

Ce programme a pour objectif la sauvegarde du patrimoine ancien.

Elle passe par la restauration de biens immobiliers localisés dans un centre-ville, un quartier historique ou bien encore dans un site patrimonial remarquable.

Il présente l’atout d’une certaine liberté, que ce soit au niveau de l’acquisition et du mode de gestion.

Vous pouvez également y souscrire à travers :

d’une SCI (Société Civile Immobilière)
l’achat de parts d’une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) .

Les avantages majeurs du dispositif Malraux sont fiscaux.

L’avantage fiscal est la déduction de votre impôt du montant des dépenses de rénovation.

Or, ces dépenses peuvent être nombreuses et d’un montant important.

De plus, la réduction d’impôt ne fait pas partie du plafond des niches fiscales.

Le plafond de réduction est important : 400 000 € maximum sur quatre années consécutives par contribuable et par logement.

Par comparaison, la réduction de votre impôt sur le revenu (IR) obtenue par déficit foncier, sur vos revenus globaux, est plafonnée à 10 700 €.

Pour bénéficier de ces réductions fiscales, il faut remplir certaines conditions par rapport au bien et à sa destination :

Les revenus de la location doivent être imposables dans la catégorie des revenus fonciers ;
L’immeuble doit être éligible, c’est-à-dire faire partie d’un site patrimonial remarquable (SPR) dans le cadre d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) ou d’un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) ou avoir un intérêt public ;
Le logement doit être affecté à l’usage d’habitation et être mis en location pendant 9 ans ; il s’agit d’un véritable engagement durant cette période ;
Précision : antérieurement au dispositif, le bien en question peut avoir été à usage d’habitation ou pas (depuis 2017).
Le locataire ne doit pas être un ascendant ou un descendant du propriétaire, ni un associé si le propriétaire est une société civile immobilière (SCI) ;
Le logement est la résidence principale du locataire.

Les différents immeubles des programmes Malraux répondent généralement à ces conditions.

Mais comment s’opère concrètement la déduction des travaux dans votre déclaration ?

Les dépenses déductibles lors de la restauration sont :

les travaux de réparation,
d’entretien
d’amélioration (sauf construction, reconstruction et agrandissement).

Les primes d’assurance, les frais de gestion et d’adhésions ainsi que les impositions autres que celles incombant normalement au locataire sont aussi concernées.

Si les travaux réalisés sont gérés par le syndic de copropriété, la fraction des provisions effectivement utilisée, sera également déductible.

Soit :

les travaux de réparation, d’entretien ;
les travaux d’amélioration (sauf construction, reconstruction et agrandissement) ;
les primes d’assurance ;
les impositions autres que celles incombant normalement à l’occupant par les collectivités locales ;
les frais de gestion ;
les frais d’adhésion ;
la fraction des provisions versées par le propriétaire pour dépenses de travaux de la copropriété et pour le montant effectivement employé par le syndic.

Le prix de ces dépenses est soumis à un certain pourcentage, qui est déterminé par le lieu du bien : 22 % ou 30 %.

Vous pourrez soustraire directement ce total de votre montant d’impôt sur le revenu (IR) jusqu’à 400 000 € sur 4 ans.

Grâce à ce dispositif, la réduction de vos impôts sera vraiment importante.

Exemple 1 :

Vous avez un impôt sur le revenu de 30 000 €.

Vous réalisez un investissement dans un dispositif Malraux en 2020 situé sur un site patrimonial remarquable (SPR).

Vos frais éligibles à la déduction s’élèvent à 100 000€.

En appliquant le pourcentage : 100 000€ x 0,30 = 30 000 €

Votre impôt sur le revenu de l’année 2020 sera de 0 €.

Les économies fiscales sont extrêmement importantes, mais pour bien s’en rendre compte il faut prendre le plafond global sur 4 ans.

En effet, chaque année pendant cette durée, le montant de la réduction est reportable.

Voici une simulation de ce que peut donner une imposition sur le revenu égale à 0 € durant 4 ans :

Exemple 2 :

Vous investissez sur un dispositif Malraux situé sur un SPR.

Vos dépenses éligibles sont de 400 000 €.

Vous pouvez donc choisir une répartition de celles-ci sur plusieurs années.

Ainsi, vous lissez complètement votre IR jusqu’à la quatrième année.

Année	2020	2021	2022	2023
Dépenses éligibles	100 000 €	140 000 €	90 000 €	70 000 €
Montant déductible (30%)	30 000 €	42 000 €	27 000 €	21 000 €
Montant de l’IR	30 000 €	30 000 €	30 000 €	30 000 €
Montant définitif de l’impôt	0 € (30k – 30k)	0 € (30k – 42k)	0 € (30k – 27k – 3k)	0 € (30k – 21k – 9k)
Report		12k €	9k €

Le cumul des dépenses éligibles respectent bien la limite de 400 000€ et l’économie fiscale d’impôt est de 120 000 € (10 000€ pour les niches fiscales).

L’acquittement de l’impôt sur le revenu redémarre à la quatrième année.

Enfin, à la fin de la durée d’engagement de location vous pourrez toujours choisir de revendre votre bien immobilier avec une plus-value probable.

N. B. : Il faut bien noter que dans cet exemple ne sont pris en compte ni le déficit foncier, ni les charges déductibles, ni la déduction des intérêts.
En réalité, une simulation à terme sur 9 ans avec un financement du bien par emprunt permettra une imposition de 0€ durant toute cette période.

Votre situation patrimoniale étant unique, pour plus de précisions sur cet investissement, nous vous proposons de vous rapprocher de l’un de nos conseillers.

Quels sont les critères de différenciation entre les programmes Malraux

Si les programmes Malraux vous intéressent, vous vous rendrez compte qu’un certain nombre de programmes existent et qu’il est parfois compliqué de faire un tri.

Nous vous proposons de faire un point sur ses variantes :

les modes d’acquisitions et de gestion
les différents modes de détention

Les modes d’acquisition et de gestion

Dans un premier temps, les éléments essentiels à prendre en compte dans le choix de votre programme sont :

le mode d’acquisition
le mode de gestion.

Pour commencer, voici les différents modes d’acquisitions que vous pouvez envisager pour un dispositif Malraux.

L’acquisition en direct

L’acquisition et la gestion en direct vous donne l’avantage de réduire les coûts.

Cependant les différentes problématiques liées aux chantiers, à la gestion de l’ensemble des intermédiaires et à la location peut présenter des risques.

Cette solution peut être envisagée si vous êtes averti à l’investissement immobilier en général mais aussi en matière de rénovations, qui peuvent-être importantes.

Acquérir votre bien via un programme Malraux et en déléguant la gestion vous assurera expertise et souplesse.

L’acquisition via une SCI ou des SCPI

Vous pouvez aussi acquérir votre bien par le biais d’une SCI ou en achetant uniquement des parts de SCPI, souvent appelées SCPI Malraux.

Dans ce dernier cas, la durée d’engagement de la location est la même.

La seule condition supplémentaire est de vous engager à conserver la totalité de la quote-part jusqu’à l’expiration de l’engagement de location souscrit par la SCPI.

Le montant de la souscription n’est pas à prendre en compte en totalité, il faut prendre la quote-part affectée au travaux, c’est-à-dire 65 %.

Exemple :

Si le montant de la souscription est de 100 000 € il faut soustraire les frais de collecte par exemple de 9 000 € (9 %) et appliquer le pourcentage de 65 % soit :

99 000 € x 65 % = 59 120 €.

La gestion par un syndic

Les programmes peuvent vous proposer une gestion en direct mais aussi par un syndic.

Le prix des travaux réalisés est alors alloué à l’avance.

La gestion par un syndic c’est :

la gestion du chantier du début à la fin;
la gestion locative après rénovation.

Si vous n’avez pas de temps à y consacrer, c’est la façon idéale de gérer ce bien sans avoir à vous occuper personnellement du suivi des travaux ou même de la location.

L’emplacement

En immobilier, un seul mot d’ordre prime : l’emplacement.

La décision du secteur où investir est alors primordiale, le choix de la ville et du programme l’est également.

Vous pouvez ainsi choisir un bien proche de votre propre domicile ou au contraire sur un lieu différent s’il est plus adapté et rentable.

Les lieux où le marché immobilier locatif se porte bien et de façon stable sont donc à privilégier.

Si vous envisager ce type de dispositif, sachez que vous aurez un engagement de location durant 9 ans.

A la fin de la durée d’engagement vous avez la possibilité de vendre le bien.

La réduction Malraux en fonction des secteurs

Parmi les grandes métropoles en France se trouvent des quartiers particulièrement adaptés à ce type d’investissement, comme les centre-ville historiques.

En détail, la ville choisie est d’autant plus importante qu’elle conditionne le montant de la déduction.

En effet, selon le lieu choisi les dépenses de restauration seront déductibles à hauteur de 22 % ou 30 %.

Pourquoi ? Tout dépend en fait de la classification du lieu.

Les sites patrimoniaux remarquables se divisent en plusieurs catégories.

Les logements situés en PSMV (Plan de Sauvegarde et Mise en Valeur) donnent droit à une déduction de 30 % du prix des travaux s’ils sont situés :

dans un quartier ancien dégradé
dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitats anciens dégradés

A contrario, les biens qui sont inscrits dans un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) ou qui présentent un intérêt public, ne donnent droit qu’à une déduction de 22%.

Faisons un état des lieux des grandes métropoles où vous trouverez des biens et programmes Malraux intéressant.

Bordeaux

Avec un ensemble architectural exceptionnel primé par l’UNESCO, la ville de Bordeaux est riche sur le plan culturel.

D’aucuns la nomme le “petit Paris” en raison de son style haussmannien et du marché immobilier en plein essor.

Plusieurs programmes d’exception sont possibles et notamment en plein centre-ville entre les grandes places de La Bourse et du Palais.

Paris

Au coeur de la capitale mais aussi dans sa région proche comme à Versailles se trouvent de nombreux hôtels particuliers et châteaux qui sont réhabilités pour devenir des logements (du T1 au T4).

Ce sont pour la plupart des biens exceptionnels tant au niveau de l’architecture qu’historiquement parlant.

De plus, autour des couronnes de Paris le marché immobilier comme locatif est tendu. Ce qui vous permet d’assurer l’engagement de location

Marseille

Une des plus anciennes villes de France, Marseille, a un marché de l’immobilier extrêmement dynamique.

Les biens éligibles à la loi Malraux seront des hôtels particuliers dans le centre-ville ou dans les communes avoisinantes telle qu’Aix-en-Provence.

La cité phocéenne a de nombreux atouts, dont sa proximité avec la Méditerranée.

Toulouse

Ayant eu de grandes institutions se développant dès le XVIème siècle comme son Université, Toulouse est au centre de l’Occitanie entre terre et mer.

La ville rose a un cœur historique dense et attire de nombreux étudiants.

Les entreprises grâce à son dynamisme continuent de s’y implanter.

De nombreux programmes y sont éligibles et sont intéressants.

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