Des taux d’intérêt qui vont rester bas jusqu’à cet été = des opportunités à saisir !

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Par Pierre Payan

Blog Patrimoine : les nouveautés patrimoniales

La BCE a fait savoir son intention de maintenir ses taux directeurs à leur niveau actuel, c’est-à-dire le plus bas historique, jusqu’à cet été 2019 au moins, voire jusqu’à la fin de l’année si le ralentissement économique européen de fin 2018 venait à se poursuivre.

Devant ces quelques mois de visibilité, il y a forcément des opportunités à saisir pour tout investisseur qui souhaite se constituer un patrimoine immobilier. Nous allons vous démontrer aujourd’hui l’impact de ces taux bas sur une opération immobilière.

Influence du taux sur la capacité d’emprunt

Voyons l’impact d’une augmentation de taux à venir sur votre capacité d’emprunt.

Imaginons un célibataire, M. Jean, qui souhaite acquérir sa résidence principale. Ses revenus sont de 3 000 €, sa capacité d’endettement est de 1 000 € par mois (33 % d’endettement retenu par les banques dans le cadre de leur devoir de conseil). Il veut profiter des taux actuels : combien peut-il emprunter ?

  • Emprunt sur 15 ans à un taux de 1,15 % : 165 000 €

S’il décale son acquisition, et que les taux remontent à leur niveau de 2015 :

  • Emprunt sur 15 ans à un taux de 2,15 % : 154 000 €

Et s’ils remontent encore, à leur niveau de 2014 :

  • Emprunt sur 15 ans à un taux de 3,15 % : 143 000 €
Notre célibataire augmente de 35 000 € son achat, soit de 20 %.

Influence de la durée sur la capacité d’emprunt

Imaginons le même célibataire. Il comprend qu’il faut utiliser les taux actuels et cherche à emprunter le maximum ; il augmente donc la durée de son crédit à 25 ans :

  • Emprunt sur 25 ans à un taux de 1,6 % : 247 000 €

S’il décale son acquisition, et que les taux remontent à leur niveau de 2015 :

  • Emprunt sur 25 ans à un taux de 2,6 % : 220 000 €

Et s’ils remontent encore, à leur niveau de 2014 :

  • Emprunt sur 20 ans à un taux de 3,6 % : 197 000 €
Notre célibataire augmente de 50 000 € son achat, soit de 25 %.

Conclusion :
L’impact des taux d’intérêt est d’autant plus important que la durée est longue, pour une même mensualité en bénéficiant de taux extrêmement bas, vous augmentez de façon considérable votre capacité d’achat.

Influence de la durée sur la capacité d’emprunt dans le cadre d’un investissement locatif

M. et Mme Robert ont une capacité d’épargne mensuelle de 500 € par mois, ils veulent réaliser un investissement en SCPI.

A/ M. et Mme Robert n’aiment pas l’idée d’avoir des crédits, et veulent une durée courte de 10 ans

  • Emprunt de 100 000 € sur 10 ans à un taux de 0,95 % : 874 € par mois

En parallèle, les revenus attendus sont d’environ 4 % par an, soit 333 € / mois = effort mensuel de 541 € / mois.

Au terme de 10 ans :

patrimoine immobilier : 100 000 €
capital restant dû : 0 €
= patrimoine net de 100 000 €

B/ Sur l’insistance de leur conseiller, ils acceptent d’étudier l’impact d’une augmentation de la durée de leur prêt à 20 ans

  • Emprunt de 100 000 € sur 20 ans à un taux de 1,35 % : 476 € par mois

En parallèle, les revenus attendus sont d’environ 4 % par an, soit 333 € / mois = effort mensuel de
143 € / mois.

C/ Compte tenu des résultats de cette simulation, ils demandent à leur conseiller de chiffrer le montant qu’ils pourraient emprunter pour obtenir un effort de trésorerie de 500 €

  • Emprunt de 350 000 € sur 20 ans à un taux de 1,35 % : 1 665 €

En parallèle, les revenus attendus sont d’environ 4 % par an, soit 1 166 € / mois = effort mensuel de
498 € / mois.

Au terme de 10 ans :

patrimoine immobilier : 350 000 €
capital restant dû : 170 695 €
= patrimoine net de 179 305 €

En allongeant la durée de leur crédit, M. et Mme Robert multiplient par 3,5 fois le montant de leur investissement, avec un effort d’épargne identique à une durée plus courte.
Et au terme de la durée initialement prévue de leur investissement, leur patrimoine net constitué est de 1,8 fois le montant initialement prévu.

D/ Le conseiller de M. et Mme Robert leur propose donc une solution alternative leur permettant de diversifier leur patrimoine : coupler l’investissement locatif à crédit avec un placement financier de type assurance vie

  • Emprunt de 250 000 € sur 20 ans à un taux de 1,35 % : 1 189 €

En parallèle, les revenus attendus sont d’environ 4 % par an, soit 833 € / mois = effort mensuel de
356 € / mois.

L’effort de leur investissement immobilier est complété de 150 € sur un contrat d’assurance vie, avec une rentabilité de 3 %.

Au terme de 10 ans :
patrimoine immobilier : 250 000 €
capital restant dû : 121 926 €
assurance-vie : 20 917 €
= patrimoine net de 148 991 €.

À noter que les revenus d’un investissement locatif sont souvent indexés sur l’inflation, par conséquent avec une inflation à 1,5 %, les revenus professionnels et les revenus locatifs de M. et Mme Robert vont croire quand leur mensualité sera identique. Ainsi dans le temps leur effort de trésorerie mensuel sera diminué, ce qui permettra à M. et Mme Robert d’augmenter progressivement le montant de leur échéance pour achever le remboursement de leur prêt avant le terme.

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