L’imposition des SCPI classiques

Imposition des loyers

Les loyers tirés de parts de SCPI sont imposés, au même titre que les loyers tirés de la mise en location d’un appartement, en tant que revenus fonciers. Ils sont donc soumis à la tranche marginale d’imposition des investisseurs (0 %, 14 %, 30 %, 41 % ou 45 %) auxquels s’ajoutent 15,5 % de prélèvements sociaux.

L’abattement accordé dans le cadre du régime micro-foncier n’est pas compatible avec les loyers tirés des SCPI. Il existe néanmoins une exception lorsque les trois conditions suivantes sont réunies :

  • le foyer fiscal de l’investisseur déclare des revenus fonciers de sources autres que les SCPI
  • l’ensemble des revenus fonciers du foyer n’excède pas 15 000 €
  • les SCPI en question n’offrent aucun avantage fiscal

Les plus-values réalisées lors de la vente des parts

Le montant de la plus-value correspond à la différence entre le prix d’acquisition et le prix de cession des parts en question. Comme pour les autres investissements immobiliers, un abattement pour durée de détention est appliqué :

  • Pour l’impôt sur le revenu à 19 % :
    • 0 % entre 0 et 5 ans de détention,
    • 6 % par an entre la 6ème et la 21ème année,
    • puis 4 % à compter de la 22ème année.
  • Pour les prélèvements sociaux à 15,5 % :
    • 1,65 % d’abattement entre la 6ème et la 21ème année,
    • 1,6 % la 22ème année,
    • puis 9 % d’abattement à compter de la 23ème année

Pour déterminer la plus-value imposable, il convient donc d’appliquer ces abattements à la plus-value brute. A la plus-value imposable ainsi calculée s’applique le taux d’imposition fixe de 19 % ainsi que 15,5 % de prélèvements sociaux.

ISF

Les parts de SCPI sont imposables à l’ISF. Le montant pris en compte est indiqué par la société de gestion. Cette information est généralement communiquée sur le bulletin trimestriel couvrant le 1er janvier de l’année d’imposition concernée (pour rappel, c’est le patrimoine au 1er janvier qui est pris en compte pour le calcul de l’ISF).

La valeur retenue diffère selon qu’il s’agisse d’une SCPI à capital variable ou à capital fixe :

  • SCPI à capital variable

La valeur retenue pour le calcul de l’ISF est la valeur de retrait au 1er janvier. Cette valeur de retrait prise en compte pour le calcul de l’ISF correspond à :

Valeur ISF = prix de souscription – commission de souscription hors taxe

  • SCPI à capital fixe

La valeur retenue est fixée par le marché. La société de gestion confronte les ordres passés sur le marché secondaire entre acheteurs et vendeurs :

Valeur ISF = prix moyen d’exécution hors frais

Succession

Les parts de SCPI sont soumises aux droits de succession sur leur valeur totale. Le barème applicable diffère en fonction du lien de parenté liant le défunt à ses héritiers.

SCPI démembrées

Le démembrement temporaire de parts de SCPI consiste à séparer, pour une période prédéterminée, la pleine propriété des parts. Cette pleine propriété est alors partagée entre :

  • l’usufruit, c’est-à-dire le droit de percevoir les loyers dégagés par les parts en question
  • la nue-propriété, c’est-à-dire le fait de posséder ces parts

Durant la période de démembrement

C’est l’usufruitier qui perçoit les loyers versés par la société de gestion. C’est donc lui qui est imposé sur ces revenus. C’est également lui qui est imposable à l’ISF sur le montant total des parts. Le nu-propriétaire n’est soumis à aucune imposition durant toute la durée du démembrement.

A la fin de la période de démembrement

Le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts en question. Il perçoit alors les loyers et est imposé à l’impôt sur le revenu et à l’ISF.

Défiscalisation : les SCPI fiscales

Les SCPI de déficit foncier

Les SCPI de déficit foncier ont pour but de réduire le revenu imposable de l’investisseur grâce aux importants travaux déductibles réalisés par la SCPI. Ainsi, plus la tranche marginale d’imposition de l’investisseur est élevée, plus ce type de SCPI fiscales peut être attractif. Les SCPI de déficit foncier sont également particulièrement intéressantes pour les investisseurs ayant des revenus fonciers car ces derniers, en plus d’être imposés à l’impôt sur le revenu, sont soumis aux prélèvements sociaux à hauteur de 15 %.

Les SCPI Pinel

Les SCPI Pinel permettent aux investisseurs de réduire le montant de leur impôt. Cet avantage fiscal est accordé dans le cadre de la mise en location de logements neufs au titre de résidences principales. Le taux de réduction d’impôt accordé dépend de la durée de détention des biens loués au sein de la SCPI :

  • 12 % pour une durée de détention de 6 ans,
  • 18 % pour une durée de détention de 9 ans,
  • 21 % pour une durée de détention de 12 ans.

Les SCPI Malraux

Les SCPI Malraux permettent aux investisseurs de réduire le montant de leur impôt. Cet avantage fiscal est accordé en vue d’encourager la réhabilitation d’immeubles résidentiels anciens. Le taux de réduction d’impôt visé est d’environ 17 %.

Fiscalité des SCPI : Revenus, plus-values, démembrement, ISF, succession
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