Pourquoi acheter des SCPI au travers d’un contrat d’assurance-vie ?

Le 05/02/2024

Par Judicaël Fossaluzza

scpi

Investir en SCPI consiste à détenir des parts d’une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) qui a la gestion d’un parc de biens immobiliers d’entreprises en France et/ou à l’international.

Une SCPI peut posséder l’intégralité de son patrimoine immobilier dans un secteur particulier (santé, bureaux, commerces, etc.) ou au contraire varier ses actifs immobiliers.

L’investissement en parts de SCPI peut s’effectuer au sein d’un contrat d’assurance-vie mais, également par l’achat de parts de SCPI en direct.

Les avantages d’investir des SCPI dans votre contrat d’assurance-vie ?

Il est possible d’investir dans des parts de SCPI par le biais d’un contrat d’assurance-vie.

Cette alternative à l’investissement en direct présente ses propres avantages.

La fiscalité avantageuse de l’assurance-vie

Recevoir chaque mois des intérêts intégralement exonérés d’imposition, c’est possible grâce à l’assurance-vie !

Investir dans des parts de SCPI au sein d’un contrat d’assurance-vie allie, un versement régulier d’intérêts et fiscalité avantageuse.

L’assurance-vie a l’avantage d’offrir un cadre fiscal avantageux au souscripteur.

En cours de vie du contrat, le capital investi et les intérêts perçus ne subissent aucune imposition.

En cas d’investissement dans des SCPI, l’assureur reversera chaque mois des intérêts sur le contrat d’assurance-vie du souscripteur.
Si le souscripteur n’effectue pas de rachat sur son contrat, les intérêts issus de son investissement en parts de SCPI ne seront pas taxés.

Ce n’est que lors d’un rachat, partiel ou total, réalisé sur le contrat d’assurance-vie, qu’une imposition a lieu.

C’est sur la part des intérêts compris dans le rachat que le souscripteur sera taxé.

Le taux d’imposition appliqué dépend de la date de souscription du contrat et la date de(s) versement(s) effectué(s).

Lors d’un investissement en direct, la fiscalité des SCPI est plus lourde, les revenus issus de cet investissement sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (17,2 %).

En cas de revente des parts de SCPI détenues en direct, la fiscalité appliquée est celle des plus-values immobilières des particuliers ; un prélèvement forfaitaire de 19 % ainsi que des prélèvements sociaux à 17.2 % sont dus.

Une exonération totale d’imposition sur le revenu sera possible en cas de détention des parts de SCPI supérieure à 22 ans et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

En cas de cession d’immeubles par la SCPI, les plus-values immobilières réalisées par la société sont déterminées au niveau de la société toujours selon les règles des plus-values immobilières des particuliers.

Chaque associé sera ainsi imposé au prorata de ses droits dans la société.

Dans le cadre d’un investissement réalisé au sein d’une assurance-vie, c’est la fiscalité de l’assurance-vie qui s’applique.

Si l’investisseur se limite par le biais d’un arbitrage au désinvestissement de la quote-part investie en parts de SCPI alors aucune fiscalité n’est due tant qu’il ne procède pas à un rachat sur son assurance-vie.

Le cadre fiscal de l’assurance-vie est tout aussi avantageux en cas de décès de l’assuré.

En effet, l’assurance-vie a la particularité de ne pas être intégrée à l’actif successoral du défunt.

Par conséquent, elle n’est pas soumise aux droits de succession.

Le régime fiscal de l’assurance-vie offre une exonération partielle des capitaux décès versés aux bénéficiaires concernés.

A titre d’exemple, pour les versements effectués par le souscripteur avant ses 70 ans, les capitaux-décès sont exonérés de taxation jusqu’à 152 500 € par bénéficiaire.

Contrairement à un contrat d’assurance-vie, les parts de SCPI souscrites en direct intègrent l’actif successoral du défunt et sont donc soumises aux droits de succession.

Prix d’achat de vos parts réduit

L’assureur peut appliquer une décote sur le prix de souscription en direct d’une part de SCPI.

Ainsi, de par ce mécanisme de la décote, le prix d’une part de SCPI sera moins élevé que pour un investissement en direct et l’investisseur pourra donc acquérir plus de parts de SCPI.

Jouissance des parts plus rapide

Lors d’un investissement en SCPI, il existe un délai entre la date de souscription de vos parts et le moment où vous commencez à percevoir les loyers, on parle de délai de jouissance.

C’est la société de gestion qui détermine la durée du délai de jouissance, il est généralement compris entre 3 et 6 mois.

L’investisseur en parts de SCPI via un contrat d’assurance vie devra attendre un certain délai avant de percevoir les intérêts liés à son investissement.

Mais dans ce cas-là, c’est l’assureur qui détermine la durée du délai de jouissance et non pas la société de gestion.

Il est donc possible que le délai de jouissance soit plus court comparé à celui pratiqué par les sociétés de gestion.

Généralement, le délai de jouissance est nul ou égal à un mois, ce qui permet de bénéficier des loyers plus rapidement.

Ticket d’entrée moins élevé

L’investissement en direct en parts de SCPI engendre certaines contraintes.

La société de gestion, vous imposera d’acheter un nombre minimum de parts.

Ce nombre de parts à souscrire varie selon les SCPI et les sociétés de gestion.

En souscrivant sur un contrat d’assurance-vie, vous n’avez pas l’obligation de détenir un nombre de parts de SCPI.

En effet, une SCPI au sein d’une assurance-vie sera considérée comme une unité de compte classique.

Selon le contrat d’assurance-vie souscrit, il y aura alors un montant minimum à investir par unité de compte.

Ainsi, c’est le montant de votre investissement qui déterminera la quote-part de parts détenues au sein de votre contrat d’assurance-vie.

Nul besoin de répondre à l’exigence d’une souscription d’un nombre minimal de parts comme l’impose l’investissement en direct.

Liquidité des parts

La liquidité des parts de SCPI détenues dans une assurance-vie est garantie par l’assureur.

Vous n’avez pas à vous préoccuper de la revente de de vos parts.

L’investissement et le désinvestissement en parts de SCPI s’opèrent comme une unité de compte classique, ce qui n’est pas le cas pour un investissement en direct.

La liquidité de parts de SCPI dans un investissement en direct est moindre.

Les modalités de revente dépendent aussi du type de SCPI : SCPI à capital fixe ou variable.

Mais les délais peuvent être plus importants que sur une assurance-vie.

Diversification des SCPI facilitée

En investissant en direct, il faut toujours que le souscripteur veille à respecter le minimum de souscription requis par chaque société de gestion.

Dans une volonté de diversifier son investissement en SCPI auprès de différentes sociétés de gestion, l’investisseur sera contraint de détenir un certain montant de capital.

Chaque société de gestion ayant ses propres conditions de souscription, le capital requis pour un investissement en direct peut rapidement atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros et donc freiner la diversification.

Investir dans des SCPI par le biais d’une assurance-vie facilite la diversification de SCPI.

Les conditions de souscription moins contraignantes de l’assurance-vie comparée à celles de l’investissement direct offrent plus de souplesse et favorisent ainsi une meilleure diversification en termes de SCPI.

Y-a-t-il des inconvénients ?

Taux de distribution au choix de l’assureur

Dans le cadre d’un investissement dans des parts de SCPI via une assurance-vie, des intérêts sont distribués chaque mois à l’investisseur.

C’est l’assureur qui décide du taux de redistribution, aux assurés, des revenus versés par les SCPI.

En effet, chaque assureur décide de réserver ou non une quote-part des loyers versés par les SCPI.

Ainsi, quand l’intégralité des revenus des SCPI n’est pas reversée à l’investisseur, le rendement des parts de SCPI en est affecté.

Investir dans des parts de SCPI via l’assurance-vie implique pour l’investisseur de supporter les frais de gestion propres au contrat d’assurance-vie qu’il aura souscrit en supplément des frais de gestion de chaque SCPI sur lesquelles il aura investi (les frais de gestion des SCPI sont indolores puisque déjà imputés par la SCPI sur les revenus versés).

Inéligibilité des SCPI à certains types d’opérations sur l’assurance-vie

L’investissement sur des SCPI n’est possible que dans deux types de versement : le versement initial lors de la souscription du contrat d’assurance-vie ou le versement complémentaire en cours de vie du contrat.

Les SCPI au sein d’un contrat d’assurance-vie ne sont pas éligibles aux opérations de versements programmés.

Concernant les opérations d’arbitrage sur un contrat d’assurance-vie, l’investissement sur ces unités de compte ne peut pas être réalisé par arbitrage.

De plus, les opérations d’arbitrages programmées ne sont pas possibles sur les SCPI.

Enfin, seuls les rachats partiels ou un rachat total peuvent être réalisés sur la quote-part du contrat investi en SCPI. Il n’est pas possible de réaliser des rachats partiels programmés sur des SCPI.

Investissement comptant requis

L’investissement à crédit dans des parts de SCPI n’est possible que dans le cadre d’un investissement en direct.

Ainsi, investir dans des SCPI au sein d’une assurance-vie requiert de disposer du capital minimum pour souscrire au contrat.

Il n’est pas possible d’investir à crédit sur des SCPI dans un contrat d’assurance-vie.

Comparatif entre l’investissement en SCPI en direct et une SCPI investie dans un contrat d’assurance-vie

Mettre en avant un exemple chiffré avec une des SCPI que nous commercialisons en direct et dans le cadre d’une souscription dans un contrat d’assurance vie.

Investissement en parts SCPI Immorente	via le contrat d’assurance-vie Liberalys Vie	en direct
Montant minimum de souscription	1 000 € 50 € min par unité de compte	Acquisition requise de 4 parts minimum (340 € / part) soit 1 360 €
Frais de souscription	4,50 % maximum (assurance-vie)	12 % TTC
Frais de gestion	1 % (assurance-vie)	12 % TTC
Délai de jouissance	1 mois	3 mois suivant la date de souscription
Performance	4,42 % (hors frais de gestion)	4,64 % (brut de fiscalité)
Liquidité des parts	immédiate	3 à 6 mois en moyenne
Imposition des revenus	Fiscalité de l’assurance-vie	Revenus fonciers : barème progressif de l’IR (TMI) + prélèvements sociaux (17,2%)

Quels contrats d’assurance-vie choisir pour investir dans des SCPI ?

Au regard des nombreux contrats d’assurance-vie présents sur le marché, sélectionner le contrat adapté pour investir dans des SCPI n’est pas une tâche aisée.

Une attention particulière doit être portée sur plusieurs critères pour déterminer quel contrat est le plus adapté pour votre investissement en parts de SCPI.

Le nombre de SCPI proposées à l’investissement

Tous les assureurs ne référencent pas les mêmes SCPI au sein de leurs contrats d’assurance-vie.

Certaines assurances-vie proposent plus de SCPI à l’investissement que d’autres.

Le prix d’acquisition de la SCPI

Chaque compagnie d’assurance décidera du prix d’acquisition des parts de chaque SCPI proposée au sein du contrat d’assurance-vie.

Certains assureurs utilisent la valeur de réalisation en majorant celle-ci et d’autres prennent pour base le prix de souscription (prix de la part identique à celui d’un investissement en direct) mais y appliquent une remise.

Le plafond d’investissement en SCPI autorisé au sein du contrat

Un assureur imposera des limites en termes d’investissement en SCPI à l’intérieur de son contrat d’assurance-vie : montant maximum d’investissement par SCPI, un pourcentage d’investissement par SCPI et/ou un pourcentage d’investissement total en SCPI à ne pas dépasser.

Le délai de jouissance

Sélectionner un contrat d’assurance vie proposant un délai de jouissance plus court que celui pratiqué dans le cadre d’un investissement en direct permettra à l’investisseur de bénéficier des revenus plus rapidement.

La valeur de revente

Les assureurs n’ont pas une procédure identique quand il s’agit de déterminer la valeur de revente de la part d’une SCPI.

Certains assureurs se basent sur la valeur de retrait (identique à celle appliquée par la société de gestion dans le cadre d’un investissement en direct) à laquelle ils appliquent une décote quand d’autres compagnies d’assurance utilisent la valeur de réalisation (avec éventuelle application d’une pénalité selon l’assureur).

La typologie des revenus versés : capitalisation ou distribution

La distribution consiste pour l’assureur à réinvestir les revenus distribués par les SCPI sur le fonds en euros du contrat d’assurance-vie du souscripteur.

Lorsque la compagnie d’assurance opte pour une capitalisation des revenus : elle va donc réinvestir les revenus tirés des SCPI dans ces mêmes SCPI.

La capitalisation permet d’augmenter progressivement la quote-part du capital de l’assurance-vie investi en SCPI.

Il arrive que l’assureur propose au souscripteur de choisir le mode de gestion des revenus tirés des SCPI.

Le taux de distribution des loyers pratiqués par l’assureur

A savoir, une même SCPI proposée par différents assureurs (donc au sein de différents contrats d’assurance-vie) ne présentera pas nécessairement les mêmes critères d’investissement et donc le même montant de distribution.

A quels objectifs patrimoniaux répond cet investissement ?

La constitution d’un patrimoine

Ce type d’investissement permet à tout investisseur souhaitant se constituer un patrimoine de répondre à son objectif, qu’il ne dispose pas du montant minimal du capital requis pour souscrire en direct à des parts de SCPI ou qu’il souhaite investir avec un petit capital de départ.

Le développement de son patrimoine

De même, dans le cas d’un investisseur ayant déjà acquis en direct des parts de SCPI, l’investissement en parts de SCPI au sein d’un contrat d’assurance-vie peut s’avérer être une bonne alternative pour répondre à un objectif de diversification de son patrimoine.

Ce type d’investissement lui permettra par ailleurs de développer son patrimoine via l’assurance-vie.

La diversification de son patrimoine

Investir en SCPI au sein d’un contrat d’assurance-vie permet de diversifier non seulement son investissement en parts de SCPI et ainsi de ne pas le cantonner à de l’investissement en direct.

Diversifier les méthodes d’investissement favorise la diversification des SCPI et d’un point de vue plus transversal et global, la diversification de son patrimoine.

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