IFI : calcul, assiette, seuil et stratégies pour réduire son impôt sur la fortune immobilière.
L'IFI taxe le patrimoine immobilier net supérieur à 1,3 million d'euros au 1er janvier, avec un barème progressif de 0,5 % à 1,5 %. Seuls les actifs immobiliers, détenus directement ou via des sociétés, entrent dans l'assiette : les placements financiers (assurance-vie en unités de compte non immobilières, actions, plan d'épargne en actions (PEA), plan d'épargne retraite (PER)) en sont exclus. Trois stratégies principales permettent de réduire l'IFI : l'investissement en nue-propriété, le démembrement de propriété et les dons aux organismes d'intérêt général. La déclaration IFI est intégrée à la déclaration de revenus annuelle depuis 2018.
Qu’est-ce que l’IFI et qui est concerné ?
L’IFI, impôt sur la fortune immobilière, a remplacé l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) au 1er janvier 2018. Cette nouvelle donne fiscale repose sur une différence fondamentale : il ne taxe que le patrimoine immobilier net, et non l’ensemble du patrimoine.
Le seuil d’assujettissement est fixé à 1,3 million d’euros de patrimoine immobilier net au 1er janvier de l’année d’imposition. Les résidents fiscaux français sont imposés sur l’ensemble de leur patrimoine immobilier mondial, tandis que les non-résidents ne sont imposés que sur les biens immobiliers situés en France.
L’assiette de l’IFI : quels biens immobiliers sont imposables ?
L’assiette de l’IFI regroupe l’ensemble des actifs immobiliers imposables : résidence principale avec un abattement de 30 % sur sa valeur de marché, résidences secondaires, biens locatifs, ainsi que les parts de sociétés civiles immobilières (SCI) et de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) à hauteur de leur fraction immobilière, les parts de fonds immobiliers, et les droits réels immobiliers tels que l’usufruit ou le droit d’usage.
Il ne faut pas confondre ce périmètre avec celui de l’ancien ISF, dont les différences avec l’IFI sont significatives : les placements financiers, assurance-vie en unités de compte non immobilières, actions, obligations, PEA, PER, ne font pas partie de l’assiette IFI. Ce changement de périmètre fiscal est intervenu en 2018.
Les dettes déductibles de l’assiette IFI.
Le patrimoine soumis à l’IFI s’entend net : il correspond aux actifs imposables diminués des dettes afférentes à ces actifs. Les dettes déductibles comprennent les emprunts immobiliers, pour le capital restant dû au 1er janvier, les dettes contractées pour des travaux de réparation ou d’amélioration, et les impôts dus sur les actifs immobiliers, notamment la taxe foncière.
Une restriction s’applique : les dettes contractées pour l’acquisition de biens exonérés ne sont pas déductibles. Un plafonnement spécifique s’applique également aux patrimoines supérieurs à 5 millions d’euros, les dettes excédant 60 % de la valeur des actifs n’étant alors déductibles qu’à hauteur de 50 % de cet excédent.
Ces règles de déduction du passif sont précisées par le Bulletin officiel des finances publiques (Bofip), qui détaille chaque catégorie de dette admise en déduction.
Le cadre légal complet de l’impôt sur la fortune immobilière est quant à lui fixé par les articles 964 à 983 du Code général des impôts.
| Type de dette | Déductible ? |
|---|---|
| Emprunt immobilier (capital restant dû au 1er janvier) | Oui |
| Dette pour travaux de réparation ou d’amélioration | Oui |
| Taxe foncière due sur les actifs immobiliers | Oui |
| Dette contractée pour l’acquisition d’un bien exonéré | Non |
| Dettes excédant 60 % de la valeur des actifs (actifs supérieurs à 5 M€) | Oui, à hauteur de 50 % de l’excédent seulement |
Comment se calcule l’IFI ?
Le calcul de l’IFI s’opère en trois étapes :
- La valorisation de l’ensemble des actifs immobiliers imposables
- La déduction du passif déductible
- L’application du barème progressif sur la base nette ainsi obtenue
Le barème progressif de l’IFI par tranches.
Le barème de l’IFI s’applique par tranches successives, de 0 % jusqu’à 800 000 €, puis des taux croissants jusqu’à 1,5 % au-delà de 10 millions d’euros de patrimoine net taxable.
Une décote spécifique s’applique entre 1,3 et 1,4 million d’euros, afin d’atténuer l’effet de seuil pour les patrimoines proches du seuil d’entrée. Ces taux et seuils de tranches peuvent évoluer par une loi de finances : il convient de vérifier le barème en vigueur sur impots.gouv.fr avant toute simulation précise.
Les modifications fiscales annuelles de l’IFI et des autres impôts patrimoniaux sont à suivre chaque année, notamment en fin d’année civile.
Exemple de calcul IFI pour un patrimoine de 2 millions d’euros.
Prenons un exemple concret de calcul de l’IFI. Un contribuable détient un patrimoine immobilier net de 2 millions d’euros : une résidence principale estimée à 1,2 million d’euros, avec un abattement de 30 % ramenant sa valeur imposable à 840 000 €, et deux biens locatifs pour 1,16 million d’euros, sans emprunt restant dû. La base IFI s’élève donc à 2 millions d’euros.
En appliquant le barème par tranches, la tranche à 0 % jusqu’à 800 000 €, puis les tranches suivantes sur le solde, l’IFI dû atteint environ 7 400 €. Ce calcul reste indicatif : le simulateur officiel disponible sur impots.gouv.fr permet d’obtenir un calcul précis tenant compte de la situation exacte du contribuable.
| Tranche de patrimoine net taxable | Taux |
|---|---|
| Jusqu’à 800 000 € | 0 % |
| De 800 001 € à 1 300 000 € | 0,5 % |
| De 1 300 001 € à 2 570 000 € | 0,7 % |
| De 2 570 001 € à 5 000 000 € | 1 % |
| De 5 000 001 € à 10 000 000 € | 1,25 % |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,5 % |
Quelles stratégies pour réduire son IFI ?
L’investissement en nue-propriété : sortir des actifs de l’assiette IFI.
Le nu-propriétaire n’est en principe pas redevable de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) au titre du bien démembré : l’usufruitier déclare ce bien pour sa valeur en pleine propriété. Acheter en nue-propriété permet donc d’enrichir son patrimoine immobilier sans alourdir son assiette d’IFI pendant la durée du démembrement, en contrepartie de l’absence de revenus et d’une liquidité réduite sur cette période.
Cette règle comporte toutefois des exceptions, prévues par l’article 968 du Code général des impôts (CGI) : dans certains cas, notamment lorsque l’usufruit du conjoint survivant découle de la loi, l’imposition est répartie entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.
Le démembrement de propriété et la donation en usufruit.
Deux mécanismes distincts permettent de réduire l’IFI. Le premier consiste à démembrer un bien déjà détenu, en donnant l’usufruit à un tiers, enfant ou fondation, ce qui fait sortir le bien de l’assiette IFI du donateur, devenu nu-propriétaire, l’usufruitier le déclarant, s’il est redevable de l’IFI, pour sa pleine valeur. Cette stratégie rejoint la logique plus large du démembrement de propriété appliqué à l’ensemble du patrimoine immobilier, dont le mécanisme de démembrement appliqué à l’IFI précise les modalités.
Le second mécanisme, la donation temporaire d’usufruit à un organisme sans but lucratif, permet de faire sortir de l’assiette IFI du donateur les biens dont l’usufruit est ainsi cédé pour une durée déterminée, un montage que la donation d’usufruit pour réduire l’IFI détaille plus précisément. Ces deux stratégies sont puissantes, mais elles sont irréversibles pendant toute la durée de l’engagement : un accompagnement notarial est obligatoire avant de s’engager.
Les dons aux organismes d’intérêt général : réduction directe d’IFI.
Les dons versés à certains organismes d’intérêt général, établissements de recherche, associations reconnues, fondations, génèrent une réduction d’IFI de 75 % des sommes versées, dans la limite de 50 000 € par an. L’avantage est direct : il s’agit d’une réduction d’impôt, et non d’une simple réduction d’assiette.
Ce plafond se cumule avec les autres réductions d’IFI éventuellement mobilisées, ce qu’un conseiller en gestion de patrimoine peut aider à vérifier et à optimiser selon la situation globale, en s’appuyant si besoin sur les solutions de défiscalisation IFI, qui présentent un panorama complet des leviers de réduction existants.
| Stratégie | Mécanisme | Avantage | Limite |
|---|---|---|---|
| Investissement en nue-propriété | Sortie de l’assiette pendant le démembrement | Aucun IFI sur le bien démembré | Exception en cas de démembrement entre époux |
| Démembrement d’un bien existant | Sortie du bien de l’assiette du donateur, l’usufruitier déclarant la pleine valeur | Réduction durable de l’assiette | Irréversible pendant la durée, notaire obligatoire |
| Donation temporaire d’usufruit | Sortie du bien de l’assiette du donateur | Réduction immédiate de l’assiette | Engagement de durée, organisme éligible requis |
| Dons aux organismes d’intérêt général | Réduction directe de l’IFI dû | 75 % des sommes versées, jusqu’à 50 000 € | Plafond annuel, aucun retour patrimonial |
Nos pages d'expertise sur l'IFI.
Investissement en nue-propriété et IFI.
Comment l'achat en nue-propriété permet de sortir un bien de l'assiette IFI pendant la durée du démembrement.
Lire la page →— 02Démembrement de propriété et IFI.
Le mécanisme complet du démembrement appliqué à la réduction de l'assiette IFI.
Lire la page →— 03Donation d'usufruit pour réduire l'IFI.
Comment la donation temporaire d'usufruit permet de sortir un bien de l'assiette IFI du donateur.
Lire la page →— 04Défiscalisation IFI : les solutions disponibles.
Un panorama complet des mécanismes de réduction de l'IFI, au-delà des stratégies patrimoniales classiques.
Lire la page →— 05IFI, la nouvelle donne depuis 2018.
Le contexte de la création de l'IFI et ses différences fondamentales avec l'ancien ISF.
Lire la page →Faire appel à un expert pour optimiser son IFI.
Dès lors que l'IFI dépasse quelques milliers d'euros annuels, un accompagnement par un conseiller en gestion de patrimoine est fortement recommandé. Le conseiller apporte trois valeurs :
• L'analyse de l'assiette réelle, pour identifier les biens mal valorisés
• Les dettes mal imputées ou les fractions immobilières de SCPI et d'assurance-vie non déclarées ; la stratégie de réduction, un arbitrage entre nue-propriété, démembrement et dons selon le profil et les objectifs patrimoniaux
• La coordination avec le notaire pour les stratégies de transmission impliquant un démembrement ou une donation d'usufruit
Cette page fait partie du la thémathique plus large de la fiscalité, qui présente l'ensemble des sujets fiscaux liés à la gestion de patrimoine.
Questions fréquentes sur l'IFI.
Quel est le seuil d'entrée dans l'IFI en 2026 ?
L'assurance-vie entre-t-elle dans l'assiette de l'IFI ?
En règle générale, non. Les contrats d'assurance-vie dont les supports sont exclusivement des actifs financiers, fonds euros, unités de compte en actions ou obligations, n'entrent pas dans l'assiette IFI.
En revanche, la fraction des unités de compte investie dans des actifs immobiliers, SCPI, SCI, fonds immobiliers, doit être intégrée dans l'assiette IFI à hauteur de cette fraction immobilière.
L'assureur ou la société de gestion doit communiquer chaque année la valeur représentative de cette fraction immobilière. C'est un point technique souvent négligé lors de la déclaration IFI : un conseiller en gestion de patrimoine de nos cabinets partenaires peut vérifier la correcte déclaration des unités de compte immobilières.
Les SCPI sont-elles soumises à l'IFI ?
Comment déclarer son IFI ?
Depuis 2018, la déclaration IFI est intégrée à la déclaration de revenus annuelle, imprimé 2042-IFI, à remplir au moment de la déclaration de revenus de mai-juin. Vous devez y recenser l'ensemble des actifs immobiliers taxables, valeur au 1er janvier, les dettes déductibles et les éventuelles exonérations ou réductions.
Une déclaration IFI distincte, imprimé 2042-IFI-COV, à joindre à la déclaration 2042-IFI, s'applique aux contribuables qui ne déclarent pas de revenus en France. L'IFI fait l'objet d'un avis d'imposition distinct de celui de l'impôt sur le revenu, avec une date limite de paiement généralement fixée à la mi-septembre.
Un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine peut accompagner la première déclaration pour éviter les erreurs d'assiette.
Une approche patrimoniale globale.
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