Quelles sont les solutions de défiscalisation pour l’IFI ?

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Par Lucille Berdery

Défiscalisation IFI

L’impôt sur la fortune immobilière, entré en vigueur le 1er janvier 2018, diffère de l’ancien impôt de solidarité sur la fortune (ISF).

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Seuls les biens immobiliers que vous détenez et dont la valeur totale est supérieure à 1,3 million seront taxés à cet impôt.

La valeur du patrimoine à prendre en compte se calcule au niveau de l’intégralité du foyer fiscal.

Il faut savoir que le concubinage notoire est aussi pris en compte bien que pour l’impôt sur le revenu, les concubins doivent faire leur déclaration distinctement (une par contribuable).

Effectivement, la totalité du patrimoine de tous les membres de votre foyer fiscal doit être prise en compte.

Vos enfants, tant mineurs que majeurs ou encore étudiants (toutes les personnes à charge), s’ils disposent et ont la jouissance d’actifs entrant dans l’assiette de cet impôt, seront donc inclus dans la même déclaration fiscale

Avec le poids conséquent de l’impôt en France, comment est-il possible d’optimiser cette taxe ? Plusieurs dispositifs et approches restent possibles pour tenter de diminuer au maximum l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) et nous aborderons ensemble quelques solutions.

Toutefois, il est à noter que depuis le passage de l’ISF à l’IFI, Bercy limite grandement le mécanisme de défiscalisation de cet impôt.

Vous pouvez agir principalement de deux manières : soit sur des réductions d’impôts, soit sur l’assiette en elle-même.

Qu’existe-t-il aujourd’hui comme moyens pour défiscaliser son IFI ?

Les investissements qui permettaient de bénéficier d’une réduction d’ISF de 50 % n’ont pas été transposés à l’IFI.

Il n’y a donc plus réellement de solution pour vous permettre de défiscaliser votre IFI, c’est pourquoi il est important pour les assujettis et les imposables au titre de l’IFI de connaître toutes les règles de calcul de l’IFI, d’exonération ainsi que les réductions dont il est possible de bénéficier.

Cet article va vous permettre d’en connaître quelques-unes.

Les dons à des associations caritatives, des fondations soutenant la recherche par exemple vous permettent d’imputer 75 % de leur montant sur votre impôt, sachant que cet avantage est plafonné à 50 000 €.

Cependant, cet avantage fiscal ne peut donner lieu à une autre réduction d’impôt (au titre de l’impôt sur le revenu).

On ne peut pas cumuler réduction IR et IFI sur un même don, il faudra alors fractionner le montant du don pour avoir une partie qui bénéficie de la réduction d’impôt au titre de l’IFI et une autre fraction pour l’IR.

Attention, car tout don à une œuvre caritative n’est pas déductible, cela va dépendre de l’habilitation des organismes qui reçoivent votre don.

Les bois, forêts et parts de groupements forestiers ne sont retenus que pour un quart de leur valeur dans la base de calcul de l’IFI, ce qui signifie que 75 % en sont exonérés.

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Pour bénéficier de cette exonération, certaines conditions doivent être remplies : engagement de tenir une gestion durable pendant 30 ans avec un bilan, certification par le directeur départemental des territoires.

Pour les parts de groupements forestiers acquises à titre onéreux, il faut tenir un engagement de conserver les parts au moins deux ans.

Dans le même esprit, votre résidence principale (que ce soit une maison ou un appartement) bénéficie d’une diminution de sa valeur.

La valeur retenue de votre bien est corrigée d’une exonération applicable de 30 %. Soit, pour une valeur de base de 1 000 000 €, l’exonération est de 30 %, soit pour 300 000 €, la valeur retenue sera alors la différence entre 1 000 000 € et 300 000 €, soit 700 000 euros.

Investir sous forme de FIP et de FCPI, qui favorisait la création et la reprise d’entreprises, ne donne plus aujourd’hui d’avantage sous le régime de l’IFI à la différence de ce qui était prévu à l’ISF. Les avantages de ces investissements ont en effet été supprimés par la réforme de 2017 introduisant l’IFI.

D’une certaine manière, il est également possible d’utiliser le plafonnement général d’IFI pour diminuer son impôt.

L’IFI et les autres impôts ne peuvent excéder 75 % des revenus de l’année précédente.

Ainsi, en diminuant ses revenus imposables, cela consiste à permettre de plafonner l’IFI.

Comment optimiser le calcul de l’assiette IFI ?

Dans cette hypothèse, on ne joue plus sur la réduction d’impôt, mais sur le fait qu’un bien entre ou non dans la composition de l’assiette taxable.

Une bonne gestion de son patrimoine peut vous permettre d’avoir des avantages fiscaux importants.

Jouer sur sa base taxable est intéressant car vous pouvez faire en sorte de ne plus être assujetti à l’IFI.

Naturellement, on pense directement à faire baisser son actif immobilier par la vente par exemple.

Attention, cette opération est un calcul à faire, car le bien ne sera plus dans l’assiette de l’IFI, mais peut générer un impôt sur la plus-value, au regard de la durée de détention du bien l’exonération sera plus ou moins faible.

Jouer sur son la base taxable de son actif, c’est aussi faire un achat à crédit. Certes, la valeur du bien entre dans l’assiette imposable, mais les dettes liées à ce bien représentent un passif déductible et va donc réduire l’assiette taxable du montant du capital restant dû (attention, les prêts familiaux ne sont pas déductibles, sauf à justifier de conditions normales d’emprunt).

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L’achat à crédit peut donc être une bonne solution, en augmentant son passif on fait diminuer son actif taxable.

Ensuite, il existe des biens qui sont exclus de l’assiette.

  • Si par exemple vous détenez de nombreux biens locatifs générant des revenus fonciers, il peut être intéressant de passer en location meublée professionnelle pour exclure ce bien de l’assiette, de la même manière si ce bien est nécessaire à votre activité professionnelle. Attention toutefois aux conditions permettant de prétendre au régime de la location meublée professionnelle.
  • Cela vaut aussi pour les détenteurs indirects de biens immobiliers ; dans votre portefeuille, la quote-part représentative de biens immobiliers sera incluse dans la base taxable, sauf si ces immeubles en question sont affectés à l’activité de l’entreprise qui possède le bien. De plus, si votre participation est inférieure à 10 % dans une société, vos parts ou actions ne sont pas prises en compte pour le calcul de l’IFI.
  • Toujours dans la logique d’exclusion, bien que la raison ne soit pas la nature professionnelle du bien, sont exclus de l’assiette taxable à l’IFI : les œuvres d’art, les comptes-titres ( sauf pour la part représentative de bien immeuble), PEE, PEA, etc.

Pour finir, on peut aborder la notion d’appartenance du bien ou de la forme de contrat par lequel le bien est détenu.

  • En effet en cas de démembrement, c’est l’usufruitier qui doit déclarer le bien au titre de l’IFI pour sa valeur en pleine propriété, c’est le cas lorsque le démembrement résulte d’une donation avec réserve d’usufruit, donation temporaire d’usufruit, transmission au dernier vivant. Attention cependant, car il existe des exceptions selon lesquelles usufruitier et nu-propriétaire devront déclarer le bien, fruit du démembrement, à proportion de la valeur qu’ils détiennent. C’est le cas notamment lorsque ce démembrement résulte d’une vente où le vendeur se réserve le droit d’usage ou d’usufruit et lorsque le nu-propriétaire n’est pas un héritier présomptif (comme des enfants par exemple). Pour plus de précisions à ce sujet, vous pouvez vous référer à l’article suivant sur la donation en usufruit IFI.
  • Pour les contrats de location-accession ou de crédit-bail, la valeur à retenir doit être celle sans les redevances ou le montant des loyers restant à courir jusqu’au terme des contrats.
  • Encore pour les contrats conclus avec clause de tontine, la valeur des biens détenus par les contractants doit être inscrite pour leur valeur au prorata des sommes investies par chaque survivant cocontractant

L’œil patrimonial de gestiondepatrimoine.com

Le passage de l’ISF à l’IFI a permis à de nombreux foyers de sortir de cet impôt.

Pour ceux qui détiennent un patrimoine immobilier supérieur à 1.3 million, les solutions de défiscalisation sont fortement diminuées.

Nous vous suggérons de travailler en amont sur une stratégie patrimoniale adaptée afin de limiter l’assiette taxable ; en effet, en diminuant votre fiscalité, vous augmentez la rentabilité des biens immobiliers détenus.

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