Quelles sont les différences entre le statut LMP et LMNP ?

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Dans ce comparatif, vous trouverez les différences entre les statuts de LMP et LMNP, les avantages et inconvénients de chacun de ces statuts ainsi que des conseils sur le choix du statut à faire.

comparatif LMNP LMP

A qui s’adresse le statut de LMP et LMNP ?

Les statuts de LMP et LMNP s’adressent aux particuliers qui souhaitent louer leurs biens en meublé.

En effet, ces derniers ont le choix entre deux statuts pour déclarer leurs revenus issus de la location meublée, à savoir :

  • le statut de loueur en meublé professionnel (LMP),
  • le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).
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Quelles sont les différences entre LMP et LMNP ?

LMPLMNP
ConditionsLes revenus de la location meublée doivent être :

  • supérieurs à 23.000 € TTC par an
  • supérieurs à 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal
Les revenus de la location meublée ne doivent pas excéder l’un de ces deux seuils et aucune inscription au RCS n’est nécessaire
Catégorie d’imposition IRBénéfices industriels et commerciaux (BIC)Bénéfices industriels et commerciaux (BIC)
DéficitsImputables sur le revenu global (de tous les revenus)Imputables sur le revenu des revenus issus de la location meublée seulement
AmortissementAmortissement possible sous le régime réelAmortissement possible sous le régime réel :

  • LMNP classique : oui
  • LMNP Censi-Bouvard : non (réduction d’impôt dans ce cas)
Frais adhésion CGARéduction frais de comptabilité et adhésion CGA (plafonnement à 915 €)Réduction frais de comptabilité et adhésion CGA (plafonnement à 915 €)
Plus-values de cessionRégime des plus-values professionnelles, donc exonération :

  • partielle si plus de 5 ans d’exercice et recettes entre 90.000 et 126.000 €
  • totale si plus de 5 ans d’exercice et recettes inférieures à 90.000 €
Régime des plus-values des particuliers, donc exonération totale :

  • au bout de 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu
  • au bout de 30 ans pour les prélèvements sociaux
Charges sociales professionnelles, CSG, CRDSRSI de 20,15 % à 43,20 % du revenu net professionnel
CSG / CRDS sur les revenus d’activité (9,7 %)
Aucune charge sociale professionnelle
CSG / CRDS sur les revenus du capital (17,2 %)
TVAPas assujetti à la TVA sauf bail commercial à un exploitant hôtelier
IFIExonération si conditions réunies :

  • recettes > 23.000 €
  • activité principale
  • les revenus constituent 50% des revenus du foyer
Exonération si conditions réunies :

  • recettes > 23.000 €
  • activité principale

À noter que dans le statut LMP la condition d’être inscrit au RCS a été abandonné pour la loi de finances 2020.

Quels sont les avantages et les Inconvénients de ces deux statuts?

Les avantages du statut LMP par rapport aux loueurs en meublé non professionnels sont principalement fiscaux.

L’imputation des déficits

Contrairement au LMNP qui ne peut déduire son déficit constaté au titre de l’activité de location meublée que sur les revenus de ses locations meublées, le loueur en meublé professionnel peut le reporter sur le revenu fiscal global.

Les plus-values professionnelles

En cas de plus-value lors de la cession d’un bien loué, celle-ci ne sera pas imposée selon le régime des plus-values privées comme c’est le cas pour le LMNP mais selon le régime des plus-values professionnelles.

Ce sera le cas si l’activité est exercée depuis plus de 5 ans et que les recettes brutes locatives n’excèdent pas 90 000 €.

Le LMP bénéficiera donc de la fiscalité avantageuse de ce régime d’imposition des plus-values.

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L’Impôt sur la fortune immobilière (IFI depuis le 1er janvier 2018)

Les biens immobiliers qui entraient dans l’assiette de l’ISF et entrent dans l’assiette IFI depuis le 1er janvier 2018.

Néanmoins, les biens nécessaires à une activité professionnelle sont exonérés d’impôt, s’ils ont un lien direct avec l’exploitation et s’ils sont utilisés effectivement et exclusivement pour les besoins d’une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale.

Dans le cadre du statut de LMP, les biens loués sont considérés comme des biens professionnels si le loueur remplit des conditions spécifiques, différentes de celles applicables en matière d’impôt sur le revenu.

Pour un exposé plus détaillé des avantages du LMP, nous vous invitons à lire l’article «  Comment déclarer les revenus d’une location meublée ? ».

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Les inconvénients du statut LMP par rapport à celui de LMNP sont à la fois d’ordre fiscal et social.

Cotisations aux charges sociales (RSI)

Depuis le 1er janvier 2012, le LMP est soumis aux charges sociales professionnelles ce qui lui permet de bénéficier d’une couverture maladie et d’une assurance vieillesse.

Cependant, la taxation est élevée.

Le revenu net professionnel est taxé à hauteur de 20,15 % à 43,20 % et ce même si le loueur est en déficit.

De même, les plus-values à court terme réalisées par les cotisants au régime social des indépendants (RSI) auxquels sont assujettis les loueurs meublés professionnels sont soumises aux cotisations sociales RSI alors même que ces plus-values sont exonérées d’impôts.

Ainsi, le loueur en meublé professionnel peut être amené à payer de fortes cotisations RSI sur les plus-values à court terme constatées.

Réductions d’impôt inexistant

Le statut de LMP ne permet en aucun cas de bénéficier des réductions d’impôts au titre des dispositifs d’investissement tel que Censi-Bouvard.

Le loueur en meublé non professionnel peut bénéficier, quant à lui, de ces réductions d’impôts qu’à la condition d’avoir réalisé un investissement éligible à la loi Censi-Bouvard.

Le LMP et LMNP ont néanmoins deux avantages identiques qui concernent, d’une part, l’amortissement, et d’autre part, les frais de gestion liés à l’adhésion à un centre de gestion agréé.

Amortissement

Le premier avantage, et non des moindres, est la possibilité pour le loueur en meublé soumis au régime réel d’amortir les locaux, le matériel et le mobilier.

L’amortissement combiné à la déduction des intérêts d’emprunt permet aux investisseurs de ne pas payer d’impôt ou très peu pendant un très grand nombre d’années.

L’amortissement est donc essentiel à la rentabilité d’un investissement locatif dans le meublé.

Il y a néanmoins une observation à faire concernant l’amortissement et le statut de LMNP.

En effet, seul le statut de LMNP classique permet au loueur d’amortir.

De son côté, le LMNP Censi-Bouvard accorde une réduction d’impôt.

Il est toutefois préférable de privilégier l’amortissement et donc le statut de LMNP classique étant donné la forte rentabilité de la location meublée qu’il procure.

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Adhésion à un CGA

Le second avantage commun est la possibilité pour les loueurs en meublé (professionnels ou non) d’adhérer à un centre de gestion agréé et de bénéficier, par conséquent, de la réduction de la cotisation d’impôt sur le revenu dans la limite de 915 €.

Quel statut choisir ?

Le choix entre le statut LMP et LMNP dépend principalement du montant des loyers générés par la location meublée :

  • statut LMNP : lorsque les revenus sont inférieurs à 23.000 €
  • statut LMP : lorsque les revenus dépassent 23.000 € ou 72.500 €

Pour autant, le dépassement du seuil de 23.000 € n’impose pas obligatoirement le statut LMP dans toute situation.

En effet, si les revenus de vos locations meublées ne constituent pas votre source principale de revenus (< 50 %) le statut LMNP pourra être conservé.De plus, l’inscription au registre du commerce n’est plus une exigence pour exercer l’activité de loueur en meublé.Le loueur peut ainsi continuer à déclarer ses recettes en tant que LMNP alors même que celles-ci sont supérieures à 23.000 €.Pour information, afin de générer plus de 23.000 € de revenus locatifs par an, le montant de l’investissement est de l’ordre de 400.000 € minimum.Ainsi, le statut de loueur en meublé professionnel s’adresse exclusivement à des contribuables disposant d’un capital important.

Notre conseil

Avant de se lancer dans un ou plusieurs investissements immobiliers, il est important d’obtenir un avis de la part d’un professionnel.

Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos experts patrimoniaux qui seront à même de vous orienter entre les statuts de LMP et LMNP.

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