Investir en immobilier en achetant un bien en nue-propriété

Le 25/04/2024

Par Lucille Berdery

Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?

L’acquisition d’un appartement en nue-propriété est aujourd’hui une excellente solution patrimoniale qui permet de transformer une capacité d’épargne ou d’emprunt en création de richesse immobilière.

Moins connue que d’autres solutions d’investissement, elle offre de nombreux avantages :

le risque d’impayé de loyer est supprimé,
La fiscalité des revenus fonciers ne s’applique pas
les charges d’entretien et les travaux sont supportés par l’usufruitier.

Est-ce que vous souhaitez :

investir dans la pierre et sur le marché de l’habitation, deux valeurs refuge ;
bénéficier de la sécurité juridique du démembrement de propriété, soit l’acquisition de la nue-propriété et de l’usufruit d’un bien par des personnalités différentes ;
investir en prévision de votre retraite pour vous créer du patrimoine ou encore vous créer des revenus à terme ?

Qu’est-ce que l’investissement en nue-propriété ?

Investir en nue-propriété, c’est acheter la nue-propriété d’un bien immobilier tandis que l’usufruit est détenu, pendant une durée déterminée, le plus souvent comprise entre 10 et 20 ans, par un bailleur social.

Cet organisme peut alors, durant toute la période du démembrement, louer ces logements (sous conditions de ressources) et en percevoir les loyers qui autofinanceront l’acquisition initiale de l’usufruit.

Cet investissement permet à l’investisseur privé de bénéficier d’une décote à l’achat, calculée en fonction de la période de démembrement.

Durant cette période, de 10 à 20 ans, l’investisseur est déchargé du risque locatif, de l’entretien, des charges et de la fiscalité qui sont assumés par l’usufruitier.

Au terme de cette période, il retrouve gratuitement et automatiquement la pleine propriété de son investissement et peut alors choisir de l’occuper, de le revendre, ou de le louer.

L’avantage de cet investissement est qu’il permet, dès l’achat, de capter sous forme de réduction du prix d’achat (différence entre le prix de la nue-propriété et celui de la pleine propriété) l’équivalent des loyers totalement défiscalisés sur l’ensemble de la période de démembrement.

L’investisseur bénéficie, en plus, d’un effet de levier qui consiste à payer ou rembourser seulement la valeur de la nue-propriété du bien qui, lui, se valorise sur la pleine propriété.

Fonctionnement de l’investissement en nue-propriété

Le but de cet investissement est la mise en relation de bailleurs institutionnels sociaux et d’investisseurs privés.

L’investissement en nue-propriété n’a pas pour but de créer des revenus fonciers immédiats qui seraient taxés mais plutôt de faire bénéficier l’investisseur de cette rentabilité nette autour de 3,5 % qui découle du démembrement temporaire.

L’investisseur peut, au terme du démembrement, bénéficier de son bien en tant que plein propriétaire et ainsi envisager différentes stratégies.

Revendre son bien s’il n’a pas besoin de revenus complémentaires et encaisser la plus-value pour réinvestir.
Conserver le bien qui génère désormais des loyers. Cette stratégie peut notamment être employée lorsque la fin du démembrement coïncide avec le départ en retraite de l’investisseur.
Transmettre la nue-propriété du bien à ses héritiers avant la fin du démembrement pour que ces derniers récupèrent l’usufruit gratuitement à l’expiration du démembrement.

Note : vous pouvez revendre votre nue-propriété à tout moment sans attendre la fin du démembrement, et ce, en conservant les avantages fiscaux acquis. Le nouvel investisseur pourra bénéficier des mêmes avantages fiscaux. Le marché secondaire est donc actif avec de nombreux épargnants recherchant des investissements à plus court terme.

La fiscalité de l’investissement en nue-propriété

Cet investissement vous permet une optimisation fiscale qui vient augmenter la rentabilité de votre investissement.

Une économie sur vos impôts et les prélèvements sociaux.
Une économie sur les frais de notaire et la taxe foncière :
- Lors de l’acquisition, les frais de notaire ne sont calculés que sur la nue-propriété.
- Pendant toute la période du démembrement, la taxe foncière est prise en charge par l’usufruitier, soit une économie du montant de cette charge pendant 15 ans.
Une économie sur l’impôt sur la fortune :
- Cet investissement vous permet pendant la durée du démembrement de ne pas inclure le bien dans votre patrimoine ISF, et ce tout en vous constituant du patrimoine et des revenus à terme.
Pas d’imposition des plus-values lors de la reconstitution de la pleine propriété

Financer cet investissement à l’aide d’un prêt immobilier

Utiliser votre capacité d’emprunt va vous permettre de vous créer un patrimoine et d’optimiser vos revenus fonciers existants.

Le recours à un emprunt pour réaliser votre investissement vous offre la possibilité de déduire les intérêts de ce dernier de vos revenus fonciers.

Comme le bien ne vous rapporte pas de revenus, l’ensemble des intérêts sont donc déductibles de vos autres revenus fonciers venant réduire votre imposition à l’IR et vos prélèvements sociaux.

Cette déduction des intérêts d’emprunt, dans le cadre du démembrement de propriété, n’est rendue possible que par la présence d’un bailleur institutionnel social.