Le démembrement de propriété est un montage patrimonial qui permet de diviser la propriété d'un bien. Ce montage patrimonial présente des avantages juridiques et fiscaux. Explications.

Définition du démembrement de propriété

Il y a démembrement de propriété lorsque la propriété d'un bien est partagée entre plusieurs personnes.

Une ou plusieurs personnes, les usufruitiers, vont obtenir l'usufruit du bien.

L'usufruit permet d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus, par exemple les loyers en cas de mise en location.

Une ou plusieurs personnes, les nus-propriétaires, vont quant à elles posséder la nue-propriété du bien.

Le nu-propriétaire a le droit de disposer du bien, c'est à dire réaliser des actes de disposition comme le vendre ou le donner.

Tout type de bien est susceptible d'être démembré.

Ce montage patrimonial est généralement réalisé en matière de succession ou de donation.

Quand parle-t-on d'usufruit ou de quasi usufruit ?

Comme nous l'avons vu, l'usufruit confère les droits d'user du bien et d'en percevoir les fruits.

En contrepartie de ce droit de jouissance, l'usufruitier doit supporter les charges du bien.

Ce dernier qui supporte les charges ordinaires, lesquelles viennent grever le bien, a une obligation d'entretien du bien (réaliser les petites réparations) et doit veiller à sa conservation.

Au terme de l'usufruit, l'usufruitier doit restituer le bien au nu-propriétaire, l'usufruit étant un droit temporaire.

Le droit de jouissance de l'usufruitier ne pose pas problème lorsqu'il porte sur des biens immobiliers. Mais il arrive que l'usufruit porte sur un bien consomptible.

Le risque est alors la disparition du bien objet de l'usufruit.

L'article 587 du code civil dispose que lorsqu'il est impossible d'user du bien sans le consommer, l'usufruitier en dispose comme s'il en était le propriétaire.

Sous une réserve, il devra restituer, à la fin de l'usufruit, soit des choses de même qualité et quantité, soit de même valeurs.

Dès lors, lorsque l'usufruit porte sur un bien consomptible, on parle de quasi-usufruit.

Il peut porter notamment sur des espèces (somme d'argent, comptes bancaires), des récoltes agricoles (grains) ou encore des liqueurs (bouteilles de vin par exemple).

L'intérêt juridique et financier du démembrement de propriété

Le premier intérêt du démembrement est de pouvoir céder sa nue-propriété.

Par contrat, le cédant conserve alors l'usufruit accompagné ou non des droits d'usage et d'habitation du bien immobilier.

En contrepartie de cet acte, le vendeur obtient une rémunération sous forme de capital ou de rente.

Cet outil est principalement utilisé dans la vente en viager.

Elle permet d'aider les personnes, souvent âgées, en leur offrant un complément de revenu.

Le démembrement présente également des avantages en cas d'achat.

Il est tout à fait possible d'acheter un bien démembré.

Ainsi, l'usufruitier et le nu-propriétaire vont chacun s'acquitter de leur part dans le bien immobilier.

Si vous souhaitez devenir propriétaire, l'achat d'un bien démembré permet de le devenir à moindre frais.

En effet, la valeur des droits de l'usufruitier et du nu-propriétaire est calculée individuellement en fonction de la durée de l'usufruit ou de l'âge de l'usufruitier.

À la fin de l'usufruit, le bien immobilier réintègre le patrimoine du nu-propriétaire qui devient alors pleinement propriétaire.

Enfin, le démembrement de propriété présente également un intérêt en matière de transmission à sa famille.

Des époux peuvent, par testament, transmettre temporairement l'usufruit d'un bien à leur conjoint survivant, leurs héritiers recueillant la nue-propriété.

Il en résulte que, de son vivant, le conjoint survivant peut continuer à occuper le logement familial.

Les enfants recueilleront l'usufruit au décès du parent qui, se greffant à la nue-propriété les rend plein propriétaires.

L'avantage principal étant que l'attribution en pleine propriété du bien se fait en franchise d'impôt.

Le démembrement : un intérêt fiscal ?

Le démembrement présente un intérêt fiscal en phase de constitution de patrimoine et de transmission de patrimoine.

En phase de constitution de patrimoine

Outre des frais d'acquisitions allégés, l'achat d'un bien démembré permet également de profiter d'une fiscalité avantageuse.

Ainsi, lors du remembrement de la propriété, aucun frais supplémentaire n’est payé par le plein propriétaire.

Il faut noter que durant le démembrement, seul l'usufruitier doit déclarer auprès de l'administration fiscale la valeur du bien comme s'il en était le plein propriétaire.

Le nu-propriétaire, quant à lui, n'a pas à intégrer dans son patrimoine imposable, les biens qu'il détient en nue-propriété.

En phase de transmission de patrimoine

Le mécanisme du démembrement de propriété est principalement utilisé à des fins de transmission du patrimoine.

La cause étant que les droits de donation sont calculés sur la valeur de la nue-propriété, ce qui a pour effet de réduire les frais de donation et de succession.

Cette valeur dépend de l'âge du donateur : 30 % de la valeur du bien pour un donateur de 40 ans, 40 % pour un donateur de moins de 51 ans, 50 % si le donateur à moins de 61 ans au moment de la donation etc.

Ainsi, plus une personne est jeune lorsqu'elle lègue la nue-propriété d'un bien à son enfant, moins elle paiera de frais.