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Les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) représentent une très grosse part du total des sociétés en France et le rythme de création s’amplifie avec le temps.

Elles sont fréquemment utilisées dans un but d’optimisation fiscale et patrimoniale. Créer une SCI est relativement aisé, peu cher et ne prend que peu de temps.

Quelles sont les formalités et documents nécessaires à la création d’une SCI ?

Le contrat de société est la pierre angulaire à la constitution d’une SCI, il s’agit des statuts qui manifestent le consentement des associés à créer une telle structure juridique.

Les statuts matérialisent le contrat de société. Ils précisent les caractéristiques et prévoient les règles de fonctionnement de la société.

Les statuts doivent être établis par écrit, lequel peut être sous signature privé ou notarié.

En revanche, l’intervention du notaire est obligatoire lorsque les statuts constatent l’apport d’un immeuble.

L’article 1835 du Code civil impose que soient indiqués dans les statuts de la SCI :

  • La forme sociale ;
  • L’objet social ;
  • La dénomination sociale ;
  • Le siège social ;
  • Le capital social ;
  • La durée ;
  • Les apports ;
  • Les modalités de fonctionnement.

Les associés, qui doivent être au minimum deux, doivent signer et parapher les statuts pour matérialiser leur consentement au contrat de société.

Après la signature des statuts, il y a lieu d’accomplir les formalités suivantes :

  • Insertion dans un journal d’annonces légales ;
  • Dépôt du dossier d’immatriculation de la société au Centre des Formalités des Entreprises (CFE) compétent.

Une insertion au Bulletin Officiel des Annonces Civiles et Commerciales (BODACC) est également requise, mais elle est réalisée par le greffier du tribunal.

Un avis doit donc être inséré dans un journal habilité à recevoir les annonces légales dans le département du siège social.

Cet avis doit contenir :

  • La dénomination sociale ;
  • La forme de la société : SCI ;
  • Le montant du capital social ;
  • L’objet social ;
  • La durée pour laquelle la société a été constituée ;
  • Le montant des apports en numéraire et en nature ;
  • Les noms, prénoms et domiciles des gérants ;
  • Le greffe du tribunal où la société est immatriculée ;
  • L’existence ou non de clauses d’agréments lors de cessions de parts.

L’insertion est signée soit par le notaire qui a reçu l’acte de société, soit par l’un des fondateurs ou associés.

La société doit ensuite être immatriculée au RCS.

Aucun délai n’est imparti mais la personnalité morale ne sera acquise par la SCI qu’à partir du moment où elle sera immatriculée au RCS.

Les demandes d’immatriculation doivent être présentées au Greffe ou au CFE compétent, c’est-à-dire dans le ressort duquel est situé le futur siège social.

La demande est établie sur un document unique dit « liasse unique » signé par l’un des associés, accompagné de certaines pièces justificatives et d’informations similaires à celles nécessaires à l’insertion de l’avis dans un journal d’annonces légales.

Il faut également joindre les documents suivants :

  • Les statuts ;
  • L’acte de nomination des gérants ;
  • Un formulaire M0 correctement rempli et signé par le gérant ;
  • Un justificatif de siège social (ex : le bail) ;
  • La publication dans un journal d’annonces légales ;
  • La carte d’identité du gérant.
  • Le gérant doit également fournir une déclaration sur l’honneur de non-condamnation pénale, civile ou administrative lui interdisant de gérer une société.

Depuis le 2 août 2017, il est nécessaire de déposer un document relatif aux bénéficiaires effectifs de la société.

Un contrôle de la demande sera opéré par le greffier pour s’assurer de sa régularité.

Il procède à l’immatriculation sous un jour franc ouvrable.

L’immatriculation donne à la société le numéro d’identité unique de la société, c’est-à-dire le n° SIREN, et lui confère la personnalité morale.

Enfin, les SCI sont tenues de souscrire une déclaration d’existence sur papier libre en double exemplaire et de déposer simultanément les statuts, en double exemplaire également, auprès du CFE compétent.

La déclaration d’existence doit indiquer :

  • La dénomination sociale, le forme juridique, l’objet social, la durée de la société, son siège et le lieu de son principal établissement.
  • Les noms, prénoms et domicile des dirigeants ou gérants de la société.

ouvrir sci

Combien de temps faut-il pour ouvrir une SCI ?

Un intervalle de temps plus ou moins long sépare le moment où les fondateurs ont l’idée de constituer une SCI et la date à laquelle ont été effectuées les formalités requises pour que cette société puisse fonctionner.

Cette période peut schématiquement être divisée en deux étapes :

  • Au cours de la première, qui commence par des pourparlers et s’achève par la signature des statuts, les fondateurs préparent le contrat de société (c’est-à-dire les statuts) et effectuent les formalités préalables à sa signature.
  • Au cours de la seconde, sont accomplies les diverses formalités nécessaires pour que naisse la société en tant que personne morale et qu’elle soit connue des tiers (immatriculation au RCS).

En réalité, le délai de création d’une SCI ne dépend que de la réactivité des fondateurs.

Seuls les délais suivants sont à respecter pour accomplir les formalités de création dans les délais :

Démarches et formalitésDélais à respecter
Signature des statuts par les associésJour J
Enregistrement des statutsJ + 30 jours
Insertion d’un avis de constitution dans un JALLe plus rapidement possible
Dépôt des pièces au CFELe plus rapidement possible
Avis de constitution au BODACC par le greffierDans les 8 jours de l’immatriculation
Déclaration fiscale d’existenceJ + 30 jours pour SCI à l’IS
J + 90 jours pour SCI à l’IR

Combien coûte l’ouverture d’une SCI ?

Les coûts de création d’une SCI sont constitués par :

  • La publication d’un avis de constitution dans un journal d’annonces légal. Son prix varie entre 150 € et 250 € environ.
  • Les frais d’immatriculation au CFE qui sont de l’ordre de 75 € environ.
  • Les frais liés au dépôt du document relatif aux bénéficiaires effectifs de la société qui sont de l’ordre de 25 € environ.

Les coûts fixes de création sont relativement faibles.

Toutefois, si vous faites appel à un professionnel pour rédiger vos statuts et vous conseiller au plus près de vos besoins qu’il aura préalablement pris le soin d’identifier ainsi que pour procéder aux formalités, des frais d’honoraires supplémentaires sont à prévoir.

Nos conseillers se tiennent à votre disposition pour vous aider à la création d’une telle structure juridique, ils vous assisteront dans la rédaction des statuts et pourront réaliser les formalités en votre nom.

Comment ouvrir une SCI ?
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