GFV : diversifier son patrimoine en investissant dans un Groupement Foncier Viticole

Le 11/06/2024

Par Lucille Berdery

Quels sont les différents placements écologiques pour diversifier ses investissements ?

L’investissement en Groupement Foncier Viticole (GFV) s’est démocratisé depuis quelques années.

Il permet à quiconque d’investir et d’être acteur du développement viticole français, tout en bénéficiant de multiples avantages, que vous allez découvrir tout au long de cet article.

Qu’est ce qu’un GFV (Groupement Foncier Viticole) ?

D’un point de vue juridique, le Groupement Foncier Viticole est une société civile qui a pour objet l’acquisition et la gestion de propriétés viticoles.

Cette société est formée par l’ensemble des investisseurs qui deviennent associés à proportion des montants qu’ils ont investis.

Avec les fonds des investisseurs, le groupement foncier va acquérir une ou plusieurs propriétés viticoles. Selon les groupements, le choix des propriétés peut être réalisé selon un secteur géographique ou une appellation. Ainsi, il existe des GFV spécialisés dans le champagne, d’autres dans le vin de Bordeaux, etc.

Le groupement donne à bail à long terme le domaine à un viticulteur qui s’occupe de l’exploitation et de la gestion du domaine. En contrepartie, le viticulteur exploitant rémunère le GFV via un loyer et/ou en reversant une partie de sa récolte.

Du côté des investisseurs, l’acquisition de parts de GFV permet d’obtenir différentes contreparties :

des avantages fiscaux : en matière d’impôt sur la fortune immobilière (IFI) et d’impôt sur les droits de donation ou succession ;

Certains produits bénéficient d’avantages fiscaux complémentaires tels qu’une réduction d’impôt en matière d’impôt sur le revenu ou la possibilité de bénéficier du dispositif 150-0 B ter du CGI.

des revenus : ces revenus proviennent des fermages (loyers payés par l’exploitant au GFV) en proportion du nombre de parts que vous détenez ;
des avantages en nature : il est également possible d’acheter des bouteilles issues de la production du domaine au « tarif propriétaire ».

Fonctionnement d’un GFV

Autour du GFV, on retrouve principalement 3 intervenants :

La société de gestion : c’est elle qui s’occupe de la création du GFV (trouver le domaine viticole, sélectionner un exploitant qualifié, assurer le suivi de l’exploitation, etc.) et qui globalement se charge de sa gestion administrative, financière et fiscale.
Les investisseurs : il s’agit des personnes physiques ou morales qui investissent dans le GFV ; ce sont leurs apports qui rendent l’acquisition du domaine viticole possible et qui contribuent aux différentes charges de gestion.

En échange, ils deviennent propriétaires d’une propriété viticole par l’intermédiaire de la société.

L’exploitant : il a pour mission d’exploiter le domaine viticole par le biais du bail rural conclu avec le GFV. La rentabilité du domaine dépend de sa gestion ; il est donc primordial de faire appel à un viticulteur qui possède de solides compétences techniques et un savoir-faire de qualité.

Acquisition de parts de GFV et avantages fiscaux

Acheter des parts de GFV, vous donne plusieurs avantages et notamment des avantages fiscaux, comme nous avons pu le voir en amont.

Maintenant, attention, il existe de plus en plus d’acteurs sur le marché de GFV et tous ne se valent pas. Il est important de choisir le bon produit ; votre conseiller en gestion de patrimoine peut vous accompagner sur ce sujet.

Une exonération à l’IFI

Un des premiers avantages fiscaux octroyés dans le cadre de l’acquisition de parts de GFV est de bénéficier d’une exonération en matière d’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

La valeur des parts de GFV est exonérée d’IFI à hauteur de 75% dans la limite de 101.897 €.

Au-delà de ce seuil, cette exonération ne concerne plus que 50% de leur valeur.

Autrement dit, si un investisseur possède des parts de GFV pour une valeur de 100 000 € alors seulement 25 000 € doivent être inclus à la base imposable de calcul de l’IFI.

Une exonération de droits de succession et de donation

En matière de donations et successions, les parts de GFV sont exonérées de droits en fonction du montant transmis mais aussi de la durée d’engagement de conservation pris par le donataire, l’héritier ou le légataire.

Voici un tableau récapitulatif des abattements possibles :

Valeur des biens	Durée de conservation	Fraction exonérée
> 500 000 €	10 ans	50 %
> 500 000 €	5 ans	50 %
> 300 000 et <= 500 000 €	10 ans	75 %
> 300 000 et <= 500 000 €	5 ans	50 %
<= 300 000 €	5 ans	75 %

Exemple 1

Si votre enfant reçoit des parts de GFV à la suite d’un décès, pour une valeur totale de 600 000 € et qu’il consent à conserver les parts pendant au moins 10 ans.

Alors l’exonération sera calculée de la manière suivante : (500 000 € x 75%) + (100 000 € x 50%) = 425 000 €

Fraction imposable : 600 000 € – 425 000 € = 175 000 €

Exemple 2

Si votre enfant souhaite conserver les parts pendant seulement 5 ans, alors il bénéficie d’une exonération à hauteur de 75% sur 300 000 € et de 50 % au-delà.

Fraction exonérée : (300 000 € x 75%) + (300 000 € x 50%) =
375 000 €

Fraction imposable : 600 000 € – 375 000 € = 225 000 €

Ces montants sont applicables pour chacun de vos héritiers ou donataires, il s’agit donc d’un excellent outil de transmission.

Dans l’hypothèse où le donataire ou l’héritier ne respecterait pas l’engagement défini au départ alors l’exonération sera remise en cause.

Les autres gains fiscaux

A noter :

Certains opérateurs, tel que France Valley, proposent des GFV avec des avantages fiscaux complémentaires.

Une réduction d’impôt en matière d’impôt sur le revenu :

Cette réduction d’impôt peut être de l’ordre de 18% ou 25% de l’investissement selon la période d’investissement.

Cette réduction d’impôt est soumise au plafonnement des niches fiscales.

Exemple : Monsieur Dupont paye 10 000 € d’impôt et souhaite diminuer sa pression fiscale.

Il investit dans des parts de GFV pour un montant de 40 000 €.

Il bénéficie d’une réduction d’impôt de 10 000 € (taux 25%) / 7 200 € (taux 18%).

Une exonération IFI de 100%.

Par ailleurs, France Valley propose des solutions d’investissement en foncières viticoles qui sont des véhicules d’investissements à l’impôt sur les sociétés.

L’objectif de ce placement est de bénéficier du dispositif de remploi de produit de cession dans le cadre de la cession de parts d’entreprise apportée à une holding (Dispositif 150-0 B ter du code général des impôt)

Selon vos objectifs, les produits qui peuvent être adaptés à votre situation diffèrent. Nous vous conseillons de faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine qui pourra vous accompagner et vous épauler dans votre choix.

Pourquoi investir en GFV ?

Plusieurs raisons peuvent vous poussez à investir en GFV :

Un investissement plaisir : l’univers viticole vous intéresse et vous souhaitez en être acteur;
Un investissement tout ou partie exonéré d’IFI : vous pouvez continuer de développer votre patrimoine immobilier sans augmenter votre imposition;
Un outil de transmission puissant : en transmettant des parts de GFV, vous limiter fortement l’impôt sur les droits de donation et succession
Un placement de diversification : pour valoriser votre patrimoine avec des produits de niches

Rentabilité des Groupements Fonciers Viticoles

Outre les avantages fiscaux précédemment évoqués, la rentabilité de cet investissement va dépendre :

des revenus dégagés et de leur imposition ;
de la revalorisation des parts et de l’imposition générée par cette revalorisation.

Revenus dégagés par un GFV

Le rendement annuel d’un GFV n’est pas très important et tourne en général autour des 2%.

Sur ce type d’investissement, il est préférable de miser sur la revalorisation des parts à long terme.

Si vous êtes en recherche de rendement à court ou moyen terme, il existe des solutions plus intéressantes comme par exemple :

La souscription d’une assurance-vie avec des produits structurés ;
L’investissement dans des fonds de Private Equity ;
L’acquisition de parts de SCPI ;
L’acquisition d’un investissement immobilier en location meublée gérée ;
Etc.

Les revenus des GFV peuvent être de nature différentes :

des revenus fonciers ;

des revenus agricoles ;
des revenus de capitaux mobiliers ;

En fonction, les modalités déclaratives ne seront pas les mêmes.

Revalorisation des parts d’un GFV

L’acquisition de parts de GFV est un investissement sur du long terme qui permet de miser sur une valorisation du prix de la part.

La valeur des parts d’un GFV est définie en fonction de l’évolution du prix des vignobles de la région, des résultats obtenus sur d’autres expertises (production, commercialisation, qualité, réputation, …) et plus globalement du contexte économique lié au milieu viticole.

La valeur estimée et l’évolution du prix de la part est communiquée chaque année par la société de gestion.

Sur l’éventuelle plus-value réalisée à la revente, c’est le régime des plus-values immobilières qui s’applique.

En cas de revente des parts avec une plus-value, sachez que c’est le régime des plus-values des particuliers qui s’applique.

Quels sont les risques à investir en GFV ?

Voici les principaux risques auxquels vous pouvez être exposé lors d’un investissement en GFV :

Risque de requalification fiscale pour le donataire/héritier si l’engagement de durée de détention n’est pas respectée ;
Risque de perte en capital : il n’y a pas de garantie sur la valeur des parts lors de la cession, la perte peut être liée à :
- Un mauvais choix de produit ;
- Une mauvaise gestion de la société ;
- Un marché viticole en baisse ;
Risque de liquidité : l’investissement en GFV est un investissement long terme, la durée de détention conseillée est de minimum 10 ans. Il n’y a pas de garantie quant à la durée de revente des parts

GFV : Avantages et inconvénients

Avantages	Inconvénients
Fiscalité en termes de transmission Fiscalité en termes d’IFI Diversification Bouteilles au « tarif propriétaire » Assiette d’investissement accessible	Faible rendement Forte imposition des revenus Investissement peu liquide Placement à long terme Frais importants

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