Présentation du groupement foncier viticole

D’un point de vue juridique, le Groupement Foncier Viticole est une société civile. Cette dernière est créée afin de structurer l’investissement pour les investisseurs particuliers dans un domaine viticole.

Dans les faits, il s’agit d’un regroupement de particuliers qui souhaitent mutualiser l’acquisition d’une propriété viticole. Par l’intermédiaire du GFV, les investisseurs détiennent donc un domaine viticole. L’exploitation de ce dernier est confiée à un exploitant indépendant. C’est ce dernier qui détient le savoir-faire technique et commercial nécessaire à la bonne gestion du domaine.

Fonctionnement d’un GFV

Autour du GFV, on retrouve 3 intervenants :

  • La société de gestion : c’est elle qui met en place le GFV et qui est en charge de sa gestion (trouver l’exploitant, distribuer les revenus, s’acquitter des charges courantes etc.).
  • Les investisseurs : il s’agit de particuliers qui investissent dans le GFV. Ce sont leurs apports qui rendent l’acquisition du domaine viticole possible.
  • L’exploitant : c’est la société qui aura pour mission de rentabiliser le domaine. Le gérant doit s’occuper du domaine, produire le vin et le commercialiser.

Lorsqu’il investit, l’investisseur achète des parts du GFV, c’est à dire des parts de la société civile créée par la société de gestion. De ce fait, il acquiert le statut d’associé.

En contrepartie de son investissement, l’associé a droit à :

  • Des avantages fiscaux : ISF et impôt sur les successions.
  • Des revenus : ces revenus proviennent des fermages (loyers payés par l’exploitant au GFV) en proportion du nombre de parts détenues qu’il détient.
  • Des avantages en nature : l’investisseur peut généralement acheter des bouteilles issues de la production du domaine au « tarif propriétaire ».

Acquisition de parts de GFV et avantages fiscaux

Les avantages fiscaux octroyés dans le cadre de l’acquisition de parts de GFV sont particulièrement attractifs en terme d’ISF et d’impôt sur les successions.

La valeur des parts de GFV est exonérée d’ISF à hauteur de 75 % dans la limite de 101.897 €. Au-delà de ce seuil, cette exonération ne concerne plus que 50 % de leur valeur.

Autrement dit, un investisseur qui possède 100.000 € de parts de GFV n’est imposable à l’ISF que sur 25.000 €.

Sur les mutations à titre gratuit (donations et successions), les parts de GFV sont exonérées de droits à hauteur de 75 % dans la limite de 101.897 €. Au-delà de ce seuil, cette exonération n’est plus que de 50 %.

Néanmoins, pour bénéficier de cette exonération sur les droits de mutation, 2 conditions doivent être respectées :

  • Les parts doivent être détenues depuis plus de 2 ans.
  • Le successeur (ou donataire) doit conserver les parts au minimum 5 ans.

Rentabilité des groupements fonciers viticoles

Outre les avantages fiscaux vus précédemment, la rentabilité de cet investissement va dépendre :

  • Des revenus dégagés et de leur imposition
  • De la revalorisation des parts et de l’imposition générée par cette revalorisation

Revenus dégagés par un GFV

Le rendement annuel observé oscille généralement entre 1,5 % et 3,5 % du capital souscrit.

Ces revenus son imposables au titre des revenus fonciers. Ils sont donc soumis au barème classique de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (au taux de 15,5 %).

Revalorisation des parts d’un GFV

La valeur des parts d’un GFV est revalorisée en fonction de l’évolution du prix des vignobles de la région et des résultats obtenus sur d’autres expertises (production, commercialisation, qualité…). La valeur conseillée est ainsi communiquée chaque année par la société de gestion.

Sur l’éventuelle plus-value réalisée à la revente, c’est le régime des plus-values immobilières qui s’applique.

GFV : Avantages et inconvénients

AvantagesInconvénients
  • Fiscalité en terme de transmission
  • Fiscalité en terme d’ISF
  • Diversification
  • Bouteilles au « tarif propriétaire »
  • Assiette d’investissement accessible
  • Faible rendement
  • Forte imposition des revenus
  • Investissement peu liquide
  • Placement à long terme
  • Frais importants
GFV, diversifier son patrimoine en investissant dans un Groupement Foncier Viticole
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