Comment défiscaliser en LMNP ?

Le 08/01/2024

Par Judicaël Fossaluzza

LMNP

L’investissement immobilier peut répondre à plusieurs objectifs patrimoniaux que sont par exemple la constitution et le développement d’un patrimoine, la perception de revenus réguliers mais également la préparation à la retraite.

Parmi une typologie d’investissements immobiliers, on retrouve la location meublée en direct qui consiste pour vous, investisseur, à acquérir un bien immobilier, à le meubler et le louer.

Un loueur en meublé peut exercer l’activité de location meublée de façon professionnelle sous le statut LMP ou non professionnel avec le statut de LMNP.

Rappel du statut LMNP

En tant que loueur en meublé, vous avez le statut LMNP au titre de l’impôt sur le revenu si vous remplissez cumulativement 2 conditions :

les recettes locatives annuelles brutes tirées de la location meublée ne dépassent pas 23 000 € TTC ;
les recettes de la location meublée ne sont pas supérieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal (salaires, BIC, BNC, etc.).

Le statut LMNP présente de nombreux avantages concernant l’imposition des revenus issus de la location meublée.

Il vous permet, propriétaire d’un bien locatif meublé, de réduire la fiscalité sur vos revenus locatifs voire de les défiscaliser intégralement selon le régime d’imposition appliqué.

Ainsi pour tout investisseur dans l’immobilier, le statut LMNP ouvre la possibilité d’accroître la rentabilité d’un bien locatif.

Une défiscalisation liée à la fiscalité du lmnp

A l’inverse des locations nues qui sont soumises au régime des revenus fonciers, en tant que loueurs en meublés, vous êtes imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Et cela qu’importe votre statut de loueur professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP).

Vous pouvez, selon le montant des revenus perçus de la location meublée, être soumis obligatoirement à un régime d’imposition ou opter pour l’imposition de son choix entre le régime micro-BIC et le régime réel.

Le régime micro BIC

Pour relever du régime d’imposition micro-BIC, les recettes locatives hors taxes perçues ( N-1 et N-2) ne doivent pas excéder un certain montant selon la typologie de location meublée à savoir :

176 200 € HT pour la location de chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés ;
72 600 € HT pour la location meublée classique ou gîtes ruraux non classés meublées de tourismes.

Lorsque vous débutez la location meublée, les revenus des 2 premières années de location meublée sont taxés au micro-BIC en l’absence de chiffre d’affaires de référence (sauf option pour le régime réel).

Par définition, le régime d’imposition micro BIC prévoit une imposition des recettes issus de la location meublée après l’application d’un abattement dont le taux varie selon la typologie de location meublée.

Pour la location meublée classique et les gîtes ruraux non classés, l’abattement appliqué est de 50%. Quant aux chambres d’hôtes ou meublés de tourisme c’est un abattement forfaitaire de 71% qui s’applique.

L’imposition sous le régime micro-BIC ne permet pas la déduction des charges sur les recettes locatives, l’imputation d’un amortissement sur le résultat imposable et la constatation d’un déficit.

Le régime réel

Vous pouvez opter pour le régime réel même s’il vous êtes sous les plafonds du régime micro-BIC.

Toutefois, si vos revenus de location meublée dépassent le seuil du micro-BIC, l’ensemble de vos revenus locatifs est soumis obligatoirement au régime réel.

Le régime micro BIC et le régime réel ne peuvent pas être cumulés.

Le régime réel permet de déduire des recettes locatives, un certain nombre de charges comme par exemple la taxe foncière, les frais de gestion, d’assurance, les dépenses d’entretien et de réparation, le remboursement des intérêts d’emprunt, etc.

De plus, sur le plan fiscal et comptable, le régime réel offre l’avantage de déduire un amortissement du résultat imposable.

L’amortissement est un mécanisme comptable qui permet de prendre en compte la dépréciation de certains actifs résultant de leur usure ou de leur obsolescence.

Pour les biens loués, le montant de l’amortissement fiscalement déductible (au titre de l’immeuble et du mobilier) ne peut pas excéder le montant des loyers perçus pendant l’exercice diminué du montant des autres charges.

Il ne peut donc ni créer, ni augmenter un déficit fiscal.

La partie de l’amortissement non déductible fiscalement peut cependant être reportée sans limitation de durée sur les exercices bénéficiaires suivants sous réserve d’avoir été régulièrement comptabilisés.

Le régime réel se distingue du régime micro BIC concernant la base imposable des revenus locatifs.

Grâce à la déductibilité de l’amortissement, le régime réel vous permet de générer des revenus qui sont peu voire non soumis à une fiscalité sur une longue période d’investissement.

Il s’agit donc d’une excellente solution pour développer votre patrimoine tout en limitant votre fiscalité.

L’option pour le régime réel est valable un an ; elle est reconduite ensuite tacitement année par année.

Cette option pour le régime réel à appliquer sur les revenus perçus en année N doit être prise avant mai/juin de l’année N..

Par ailleurs, sachez que le régime réel implique chaque année la tenue d’une comptabilité commerciale et le dépôt d’une déclaration fiscale.

Une défiscalisation avec la loi Censi-bouvard

Une autre solution pour réduire vos impôts grâce à la location meublée est d’investir dans un bien soumis à la Loi Censi-bouvard.

Le dispositif fiscal Censi-Bouvard permet aux personnes physiques, résidentes fiscales françaises, ayant acheté un logement neuf ou en état futur d’achèvement entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2022 de bénéficier, sous certaines conditions, d’une réduction d’impôt égale à 11 % du prix d’acquisition de l’investissement (300 000 € maximum par an et par foyer fiscal) sur 9 ans.

Attention ! La réduction Censi-Bouvard est soumise au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €.

Le logement acquis doit faire l’objet d’une location meublée à usage d’habitation pour être éligible à la réduction d’impôt. De plus, le logement doit être situé dans une résidence gérée et plus globalement des résidences de services (étudiante,personnes âgées ou personnes handicapées).

Ce qui signifie qu’en tant que bailleur, vous allez louer votre bien à un exploitant professionnel, via un bail commercial, qui se chargera de gérer la résidence et les locataires finaux.

Ce type d’investissement peut s’avérer très avantageux car en tant que propriétaire bailleur vous avez à vous soucier ni de la gestion du bien, ni de la vacance locative.

Le bail commercial est établi dans le temps (généralement 9 ans) et les loyers et les charges sont fixés dès le début.

Concernant les autres conditions, vous devez avoir, au jour de l’investissement, le statut de loueur en meublé non professionnel afin de bénéficier de la réduction d’impôt.

Le statut de LMP est incompatible avec la réduction Censi-Bouvard. Le montant de la réduction d’impôt est répartie sur 9 ans à raison de 1/9ème par an.

Et sachez que l’excédent de réduction d’impôt peut être étalée sur les 6 années suivantes.

A savoir, en cas d’option pour la réduction d’impôt Censi-bouvard, vous ne pourrez pas déduire fiscalement l’amortissement de votre bien immobilier.

Le cumul de l’amortissement et du Censi-bouvard n’est pas possible, sauf pour la quote-part du bien qui excède le plafond éligible à la réduction d’impôt (300 000€).

Toutefois, les meubles ne sont pas concernés par cette interdiction et sont donc amortissables.

Pour résumer

La location meublée sous le régime du loueur en meublé professionnel est une excellente solution pour optimiser votre fiscalité, tout en bénéficiant de revenus complémentaires.

En effet, le statut de LMNP se distingue et séduit entre autres de par les régimes fiscaux qui y sont affiliés, ces derniers permettant de générer des revenus immobiliers peu voire non fiscalisés, notamment grâce au principe de l’amortissement propre au LMNP si vous êtes au régime réel.

Investir dans la location meublée peut s’avérer extrêmement intéressant et permet répondre à de nombreuses problématiques.

Nous vous conseillons cependant de faire appel à nos conseillers en gestion de patrimoine pour analyser votre situation, vos objectifs globaux et vous aider dans l’accompagnement et la mise en place des stratégies.