Location meublée / lmnp

Quels sont les avantages du statut LMNP ?

Audrey Guy | Conseillère en Gestion de Patrimoine

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L’immobilier locatif a encore de beaux jours devant lui et pourtant, il faut savoir que le choix du mode de location peut avoir un impact relativement fort sur les caractéristiques de votre investissement, et notamment sur sa rentabilité.

La location meublée non professionnelle – LMNP peut s’avérer une excellente alternative à la location nue.

Ce choix est notamment intéressant sur l’aspect fiscal, sous réserve de respecter certaines conditions et de bien comprendre son fonctionnement.

avantage lmnp

Devenir LMNP, sous quelle condition ?

Tout d’abord, comme son nom l’indique, la location meublée implique quelques aménagements du logement ; il ne doit pas être loué vide.

Notamment, il conviendra de garnir le logement mis en location d’un mobilier suffisant pour permettre au locataire de pouvoir s’installer en ne disposant uniquement que de ses effets personnels.

A titre d’exemple, vous devez meubler le logement d’une table, d’un équipement de literie comme un canapé et de tout le nécessaire pour que le locataire n’ait plus qu’à poser ses valises.

Toutefois, le statut de LMNP nécessite de respecter plusieurs conditions, tenant notamment aux revenus générés par la location meublée, afin de ne pas basculer sur le statut professionnel et que des cotisations sociales soient exigibles.

Il convient aussi d’effectuer un ensemble de démarches nécessaires à l’activité de location meublée et notamment de déclarer votre activité au greffe du tribunal de commerce via le formulaire POi.

En matière de location meublée de courte durée, les règles diffèrent en fonction des villes, certaines imposent de s’inscrire en mairie mais aussi des autorisations de changement d’usage.

La fiscalité, le gros avantage du LMNP

Le régime de la location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux, contrairement à la location nue.

La fiscalité du LMNP regroupe différentes dispositions qui lui permettent de se distinguer de la location nue.

Il existe deux régimes fiscaux :

  • le régime simplifié du micro-BIC, avec l’application d’un abattement au taux de 50 % (et jusqu’à 71 % pour les régimes spécifiques) sur les loyers perçus selon le type de location,
  • le régime réel, avec la déduction des dépenses réelles et l’application de l’amortissement, venant neutraliser le bénéfice imposable à l’impôt sur le revenu mais aussi aux prélèvements sociaux, et permettant de percevoir des revenus peu ou pas fiscalisés.

Grâce au régime LMNP, si vous constatez une plus-value lors de la revente de votre bien, vous ne serez pas soumis au régime professionnel, où on réintègre les périodes amorties.

Vous pouvez bénéficier du régime des plus-values des particuliers, avec une baisse progressive de la base imposable selon les durées de détention des biens.

Les 4 avantages d’être LMNP

Le statut de loueur en meublé non professionnel présente des avantages sur de nombreux aspects et notamment fiscaux.

Voici les quatre principaux avantages qui, pour nous, font toute la différence. Cette liste d’avantages est non-exhaustive.

L’amortissement des biens

L’amortissement en LMNP consiste à constater chaque année une usure des composants du logement et de déduire du résultat imposable, par période fiscale, une quote-part du prix d’achat.

Les amortissements attestent que le bien se déprécie au fil des années.

Cette charge est dite fictive : elle ne représente pas un coût direct pour l’investisseur mais permet de réduire les impôts.

En effet, on la considère comptablement et fiscalement comme une charge au même titre que la taxe foncière ou les intérêts d’emprunt.

Ce montant vient diminuer voire anéantir le résultat imposable, et peut générer un déficit reportable sans limite.

Le calcul de l’amortissement implique l’application de règles comptables pour pratiquer le bon taux de dépréciation dans le temps selon une durée définie. Chaque composant de l’immeuble (toiture, gros-œuvre…) est amorti selon une durée propre, et non de façon linéaire.

De plus, certains éléments ne sont pas amortissables, comme le terrain et d’autres dépenses peuvent au choix être déductibles ou amortis, comme les frais d’acquisition (frais de notaire, etc.)) et les travaux.

Cela induit la tenue d’une comptabilité commerciale, et ainsi le recours à un cabinet comptable pour établir un bilan annuel, mais aussi l’adhésion à un centre de gestion agréé.

La récupération de la T.V.A

L’assujettissement à la TVA permet au loueur de récupérer la TVA qu’il a acquittée lors de l’acquisition d’un logement neuf (VEFA ou acheté neuf).

En principe, l’activité de location meublée est exonérée de TVA.

Cependant les locations meublées sont assujetties à la TVA en cas de réalisation de prestations de services avec le logement meublé, c’est notamment le cas si vous investissez en résidence de services gérée.

Location consentie à exploitation par bail commercial
  • hôtels de tourisme classés,
  • villages de vacances classés ou agréés,
  • résidences de tourisme classées lorsque celles-ci sont destinées à l’hébergement des touristes et sont louées par un contrat d’une durée d’au moins 9 ans à un exploitant ayant souscrit un engagement de promotion touristique à l’étranger dans les conditions fixées précisément.
  • autres résidences et logements (maisons de retraite, résidences étudiantes, gîtes ruraux, chambres d’hôtes, maison ou appartement meublé) lorsque l’exploitant réalise au moins 3 des prestations suivantes :
    • le petit déjeuner
    • le nettoyage régulier des locaux,
    • la fourniture de linge de maison
    • la réception, même non personnalisée, de la clientèle.

Ainsi, pour l’acquisition d’un bien en location meublée dans une résidence étudiante gérée, la récupération de la TVA est possible pour une acquisition dans le neuf.

Accéder facilement au statut

L’activité de location meublée peut s’exercer sous deux statuts : professionnel et non professionnel.

Les critères de rattachement au statut varient selon l’impôt visé (impôt sur le revenu ou impôt sur la fortune immobilière).

Concernant l’impôt sur le revenu, pour bénéficier du statut de loueur meublé non professionnel, il vous suffit de ne pas dépasser les seuils suivants :

  • 23 000 € TTC pour les recettes locatives annuelles brutes de la location meublée ;
  • les recettes de la location meublée doivent être supérieures aux revenus professionnels du foyer fiscal à l’impôt sur le revenu.

Ces deux conditions, si elles ne sont pas cumulativement remplies, vous permettent de conserver le statut de loueur meublé non professionnel à l’impôt sur le revenu.

Ces critères sont pris en compte annuellement, ainsi ce n’est pas car vous êtes LMNP cette année que vous le serez sur les prochaines.

Possibilité de déléguer la gestion locative

L’immobilier ?

oui !

La fiscalité avantageuse ?

Aussi !

Les contraintes de gestion ?

Surtout pas !

Le recours à une agence immobilière est idéal car vous allez déléguer la gestion de votre bien.

Vous souhaitez encore moins de contraintes ?

Envisagez l’acquisition d’un bien en résidence gérée.

Le bailleur exploitant se chargera de tout, fini les contraintes de gestion.

Également, l’acquisition en résidence de services vous permettra d’éviter la perte de loyer liée aux vacances locatives.

En effet, vous serez soumis à un bail commercial d’une durée minimale de 9 ans avec un exploitant.

Celui-ci s’engage à vous payer un loyer quand bien même le bien n’est pas loué.

C’est donc une solution clé en main relativement efficace !

Les avantages du LMNP en résumé

Le LMNP présente de nombreux avantages, qui en font un des investissements immobiliers de choix.

Sa fiscalité avantageuse permet au réel d’amortir le bien pour réduire l’imposition.

Les faibles contraintes de gestion et un statut peu contraignant font du LMNP un investissement qui répond à plusieurs objectifs.

Mais qui dit LMNP, ne dit pas forcément investissement opportun !

Il convient de choisir le bien immobilier adapté à ce type de location.

Ainsi dans le cas d’un bien en résidence de services, il est important d’analyser avec soin les différents éléments du programme immobilier, le bail commercial, et la répartition des charges avec le bailleur notamment.

Rapprochez-vous de votre CGP afin d’être accompagné dans votre stratégie et dans cet investissement.

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