Comment défiscaliser avec une SCI en 2024 ?

Le 16/01/2024

Par Philippe Moussaud

Conseils pratiques sur la SCI

Les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) peuvent être utilisées comme un outil de défiscalisation au titre de la transmission de patrimoine, mais aussi afin de gérer son imposition sur le revenu.

En outre, une telle structure n’est pas incompatible avec certains dispositifs de défiscalisation immobilière.

Un outil pour gérer son imposition

Une SCI peut choisir d’être imposée au titre de l’impôt sur le revenu (IR).

Les bénéfices seront ainsi taxés entre les mains des associés proportionnellement aux parts détenues dans le capital social de la société.

À cela s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %.

Si les associés ne sont pas fortement imposés, ce choix peut être judicieux puisque la SCI bénéficiera du régime des plus-values immobilières qui s’applique aux particuliers en cas de cession ultérieure.

Ainsi, un abattement pour durée de détention est applicable dès la 6ème année jusqu’à une exonération d’impôt à partir de la 22ème année (30ème année pour les prélèvements sociaux).

Pour rappel, les plus-values immobilières des particuliers sont taxées au taux fixe de 19 %.

L’autre possibilité pour la SCI est d’opter pour son imposition à l’impôt sur les sociétés (IS), ce qui aura pour conséquence d’imposer la société elle-même, sans taxer directement les associés.

Elle pourra déduire les amortissements de certaines immobilisations, c’est-à-dire la valeur d’usure que perd un bien dans le temps.

Elle pourra être imposée au taux réduit de 15 % sur les premiers 38 120 €, puis 28 % jusqu’à 500 000 €. Au-delà de 500 000 € l’imposition sera de 31 %.

Cette solution est pertinente pour les contribuables qui disposent d’un patrimoine important.

En effet, cela leur permet d’effacer une bonne partie de leurs revenus locatifs (et ne seront donc pas imposés au titre des revenus fonciers).

En revanche, il convient de faire attention à la revente au regard des plus-values.

En cas de cession, la plus-value est déterminée à partir du prix d’acquisition, minoré des amortissements, et sans abattement pour durée de détention.

Elle est ensuite imposée comme un bénéfice à l’IS.

Il est possible de passer de l’IR à l’IS en cours de vie sociale.

En revanche, l’inverse n’est pas possible : l’option à l’IS est irrévocable.

Par ailleurs, que l’on choisisse d’imposer la SCI à l’IR ou à l’IS, détenir son bien immobilier par le biais d’une SCI fait diminuer la base taxable à l’ISF (ou l’IFI à partir du 1er janvier 2018) :

l’Administration fiscale tolère une décote sur la valeur des parts de SCI par rapport au bien immobilier détenu en direct, variant entre 10 % et 30 % en raison du manque de liquidité.

Fiscalement et en dehors de l’imposition des bénéfices, la SCI permet d’optimiser la transmission du patrimoine.

La constitution d’une telle société permet d’étaler dans le temps la transmission de ses parts en bénéficiant du renouvellement tous les 15 ans de l’abattement de 100.000 € sur les donations par parent pour chaque enfant.

Cela permet également pour les parents gérants de SCI de continuer à faire fructifier le patrimoine même si ce sont leurs enfants qui en sont propriétaires.

SCI, lois Pinel et Malraux

Pour cela, l’immeuble doit être la résidence principale du locataire.

L’investisseur s’engage à respecter des plafonds de loyers fixés par zone géographique et le locataire ne doit pas dépasser un plafond de ressources.

Le plafond fiscal est situé à 300.000 €. L’investisseur pourra acheter un bien plus cher mais la partie supérieure ne sera pas incluse dans le calcul de l’avantage.

Il est possible de défiscaliser en Pinel via une SCI mais la société ne doit en aucun cas être soumise à l’IS.

Le contribuable pourra bénéficier de la réduction d’impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits sur le logement concerné.

Dans ce cadre-là, la réduction d’impôt est appliquée à chaque associé sur ses propres parts et non sur l’ensemble de l’investissement.

En contrepartie, chaque associé s’engage à conserver ses titres jusqu’à l’expiration de la période couverte par l’engagement de location.

Cet engagement porte sur l’ensemble des titres détenus.

Par ailleurs, la réduction Pinel en SCI ne peut pas s’appliquer sur un bien démembré.

En revanche, dans le cadre d’une SCI, il est interdit de louer le bien concerné à l’un des associés ou à un membre de son foyer fiscal.

La loi Malraux incite à investir pour préserver et remettre en état les centres-ville historiques : un immeuble situé dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysagé (ZPPAUP) permet à son propriétaire de réduire ses impôts à hauteur de 30 % ou 22 %, selon leur situation géographique, du montant des travaux nécessaires à la réparation du bien.

Le contribuable dispose de cet avantage uniquement pendant les années de paiement des travaux.

Il est possible de défiscaliser en Malraux via une Société Civile Immobilière mais comme pour le Pinel, elle ne doit pas être soumise à l’IS.

L’investisseur bénéficie uniquement de la réduction d’impôt sur sa quote-part des titres détenus dans la SCI.

Les associés s’engagent à conserver leurs parts jusqu’au terme de l’engagement de location.

La SCI est ici particulièrement avantageuse pour les parents qui désirent anticiper la transmission de leur patrimoine afin de minimiser les droits de succession que leurs enfants auraient à régler.

Comme déjà indiqué, la SCI permet de réaliser une donation immobilière tout en gardant la gérance de la société.

SCI et imputation des déficits fonciers

En créant une SCI, les associés peuvent se prévaloir personnellement des déficits qu’elle génère, mais pour cela, il faut qu’elle soit transparente, c’est-à-dire taxée à l’IR entre les mains des associés.

En effet, lorsque la SCI détermine son revenu imposable, elle le distribue aux associés et ceux-ci sont imposés au titre des revenus fonciers pour leur quote-part détenue.

Pour déterminer son revenu net imposable, la SCI peut déduire certaines charges telles que :

Les frais de gérances ;
Les frais de gestion ;
Les primes d’assurances ;
Les charges de copropriété ;
Les taxes foncières ;
Les intérêts d’emprunts ;
Les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration.

Au regard de ces charges déductibles, il est possible que la SCI produise un déficit foncier.

Si c’est le cas, il est imputable sur le revenu global des associés dans la limite de 10.700 €.

La partie supérieure à 10.700 € s’impute sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Si le revenu global est inférieur au montant de 10.700 €, la partie des déficits fonciers imputable sur le revenu global non déduite s’imputera sur le revenu global des 6 années suivantes.

En revanche, les intérêts d’emprunts sont imputés prioritairement et seulement sur les revenus fonciers.

S’ils sont supérieurs, leur imputation sur le revenu global est impossible.

Ils viendront en déduction des revenus fonciers des 10 années suivantes.

Exemple de défiscalisation

Deux associés ont composé une SCI, ils détiennent chacun 50 % des parts.

La société réalise un déficit de 30.000 €, mais 9.000 € de ce déficit sont composés d’intérêts d’emprunt.

Chacun des deux associés va donc bénéficier de 15.000 € de déficit, dont 4.500 € d’intérêts d’emprunt.

L’associé X a un revenu global de 40.000 €, dont 10.000 € de revenus fonciers (et 30.000 € au titre d’autres revenus catégoriels).

Pour la première année, il pourra imputer intégralement ses intérêts d’emprunts sur ses revenus fonciers : 10.000 – 4.500 = 5 500 €.

Mais il ne pourra imputer son reste de déficit qu’à hauteur de 6.200 € (10.700 – 4.500).

Les 4.300 € restants seront imputables sur ses revenus fonciers pendant 10 ans (15.000 – 10.700).

L’associé Y a un revenu global de 7.000 €, dont 4.500 € de revenus fonciers (et 2.500 € au titre d’autres revenus catégoriels).

Pour la première année, il pourra imputer intégralement ses intérêts d’emprunts sur les revenus fonciers : 4.500 – 4.500 = 0 €.

Toutefois, il ne pourra imputer le reste de son déficit qu’à hauteur de 2.500 € puisque ses revenus ne lui permettent pas d’imputer davantage.

Par ailleurs, il bénéficiera pour les années suivantes d’un déficit de 3.700 € (10.700 – 7.000) imputable sur ses revenus globaux pendant 6 ans, et d’un déficit de 4 300 € imputables sur ses revenus fonciers pendant 10 ans (15.000 – 10.700).

	Associé X	Associé Y
Revenu global	40.000 €	7.000 €
Déficit foncier (SCI)	15.000 €	15.000 €
Dont intérêts d’emprunts	4.500 €	4.500 €
Autres revenus fonciers	10.000 €	4.500 €
Intérêts d’emprunts imputables	4.500 €	4.500 €
Revenus fonciers après imputation des intérêts d’emprunts	10.000 – 4.500 = 5.500 €	4.500 – 4.500 = 0 €
Déficit restant à imputer	10.700 – 4.500 = 6.200 €	10.700 – 4.500 = 6.200 €
Déficit imputable sur le revenu global	5.500 – 6.200 = – 700 €	0 – 6.200 = – 6.200 €
Revenu global	30.000 – 700 = 29.300 €	2.500 – 6.200 = – 3.700 €
Déficit reportable sur le revenu global (6 ans)	0 €	3.700 €
Déficit reportable sur les revenus fonciers (10 ans)	15.000 – 10.700 = 4.300 €	15.000 – 10.700 = 4.300 €

Si la SCI est à l’IS, le déficit fera l’objet d’un simple traitement comptable et s’imputera sur les années suivantes. Les associés ne pourront s’en prévaloir personnellement pour réduire leur imposition.