Depuis le 1er janvier 2015*, le régime fiscal et social des terrains à bâtir a été aligné sur celui des propriétés bâties en vigueur depuis le 1er septembre 2013.

A la plus-value brute calculée par la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition, sont appliqués différents abattements au titre de la durée de détention du bien afin d’obtenir la plus-value nette.

Cette plus-value sera alors imposée à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux à hauteur de 15,5 %.

Les taux d’abattements en vigueur conduisent, en cas de cession d’immeuble bâti comme de terrain à bâtir, à une exonération totale au titre de l’impôt sur le revenu au bout de 22 années de détention et à une exonération complète d’imposition aux prélèvements sociaux au terme de 30 années de détention.

Les paliers d’abattement sont tels que :

Taux d’abattement applicable pour chaque année de détention
Durée de détentionAssiette pour l’impôt sur le revenuAssiette pour les prélèvements sociaux
Moins de 6 ans0 %0 %
De la 6ème année de détention à la 21ème6 %1,65 %
22ème année de détention4 %1,6 %
Au-delà de la 22ème année de détentionExonération9 %
Au-delà de la 30è année de détentionExonérationExonération

Source : www.service-public.fr

Abattement exceptionnel de 30% applicable aux cessions de terrain à bâtir

En sus des abattements pour durée de détention, toute cession de terrain à bâtir peut, sous conditions, bénéficier d’un abattement exceptionnel de 30 % applicable tant au titre de l’IR que des prélèvements sociaux. Pour en bénéficier, la cession en question :

  • devra être précédée d’une promesse de vente (unilatérale ou synallagmatique) ayant acquis date certaine entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015 ;
  • devra être réalisée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse de vente a acquis date certaine, soit au plus tard le 31 décembre 2017 pour une promesse ayant acquis date certaine le 31 décembre 2015 ;
  • ne pourra être opérée ni au bénéfice de votre conjoint, votre partenaire lié par un pacte civil de solidarité (PACS), votre concubin notoire ou l’un de vos ascendants ou descendants, ni à celui d’une personne morale dont vous seriez associé ou le deviendriez à l’occasion de la cession.

Vous pourrez également bénéficier de cet abattement exceptionnel en cas de cession de terrains bâtis supportant des immeubles destinés à être démolis en vue de la construction de nouveaux logements. Cet abattement sera appliqué sur la plus-value nette taxable après prise en compte des abattements pour durée de détention présentés en amont.

Surtaxe immobilière

Si, après prise en compte des abattements pour durée de détention et, le cas échéant, de l’abattement exceptionnel de 30 %, la plus-value nette imposable demeure supérieure à 50.000 €, cette dernière donnera lieu au paiement d’une surtaxe dont le barème applicable est le suivant :

Plus-value imposableMontant de la taxe
De 50.001 à 60.000€2 % PV-(60.000-PV*) × 1/20
De 60.001 à 100.000€2 % PV
De 100.001 à 110.000€3 % PV-(110.000-PV) × 1/10
De 110.001 à 150.000€3 % PV
De 150.001 à 160.000€4 % PV-(160.000-PV) × 15/100
De 160.001 à 200.000€4 % PV
De 200.001 à 210.000€5 % PV-(210.000-PV) × 20/100
De 210.001 à 250.000€5 % PV
De 250.001 à 260.000€6 % PV-(260.000-PV) × 25/100
Supérieur à 260.000€6 % PV

* PV = plus-value immobilière

Exonération de plus-value en cas de première cession de la résidence secondaire

Au-delà de la durée de détention et des abattements exceptionnels, il y a certaines situations dans lesquelles l’imposition de la plus-value est tout simplement exonérée.

En effet, la loi de finance pour 2012 a mis en place un cas d’exonération d’impôt sur la plus-value pour les personnes qui ne sont pas propriétaires de leur résidence principale et qui vendent pour la première fois une résidence secondaire.

Cette exonération s’applique aux plus-values réalisées au titre des cessions intervenues à compter du 1er février 2012.

Le projet de loi de finances pour 2017 avait prévu de supprimer cette exonération mais finalement, l’exonération des plus-values sur la résidence secondaire est maintenue.

Cependant, pour pouvoir prétendre à cette exonération d’impôts sur les plus-values, il est nécessaire de remplir un certain nombre de conditions :

Qui peut profiter de l’exonération ?

Tout d’abord, l’exonération s’applique aux contribuables personnes physiques qui sont fiscalement domiciliés en France.

Si la cession du logement est réalisée par une société ou un groupement, l’exonération s’applique aux associés personnes physiques fiscalement domiciliés en France au sens du Code général des Impôts.

Pour pouvoir bénéficier de l’exonération, il faut nécessairement que le cédant ne soit pas propriétaire de sa résidence principale, ni directement ni par l’intermédiaire d’une société.

Si, dans les quatre années précédant la cession, le cédant a été propriétaire de sa résidence principale, et ce quelle que soit la durée, alors l’exonération de plus-value ne sera pas applicable.

Rappelons que le Code général des Impôts considère la résidence principale comme étant la résidence habituelle et effective du propriétaire, c’est-à-dire là où il réside habituellement la majeure partie de son temps.

Quels sont les biens concernés ?

Le bénéfice de l’exonération ne peut porter que sur un logement autre que la résidence principale c’est-à-dire une résidence qui ne constitue pas le lieu d’habitation effectif et majoritaire du cédant.

Il peut également s’agir de la cession d’un droit réel démembré (usufruit ou nue-propriété).

Le logement doit être affecté totalement à usage d’habitation.

A noter que chaque contribuable personne physique peut bénéficier de l’exonération au titre d’une seule cession à compter du 1er février 2012.

Au-delà de la qualité de contribuable non propriétaire d’une résidence principale et de la nature du bien cédé, il est nécessaire de respecter les conditions suivantes pour bénéficier de l’exonération :

  • La première condition : il doit s’agir de la première cession d’une résidence secondaire effectuée par le cédant (première cession d’un logement depuis le 1er février 2012, les ventes de logements ayant eu lieu avant le 1er février 2012 n’était pas prise en compte).
  • La seconde condition est une condition de remploi. Pour que l’exonération fonctionne, il faut que le prix de cession de la résidence secondaire soit remployé dans un délai de 24 mois pour l’acquisition ou la construction d’un bien que le cédant affectera à sa résidence principale. Dans le cas d’un remploi partiel, la plus-value est exonérée à hauteur de la fraction du prix de cession remployée par le cédant à l’acquisition ou la construction de sa résidence principale.

Ce régime d’exonération de plus-value sur la première vente de résidence secondaire et le respect de l’ensemble des conditions sont susceptibles de donner lieu à des contentieux.

Plus-values immobilières
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