Imposition location meublée : retour sur une fiscalité hors du commun !
Le
Location Meublée
Comme nous l’avons évoqué dans nos articles sur la location meublée professionnelle ou non professionnelle, la fiscalité afférente aux revenus issus de la location meublée est l’atout majeur qui rend cette activité très attractive auprès des investisseurs privés.
Le régime des BIC
Les revenus tirés de la location meublée vont être considérés par l’administration fiscale comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Ils devront donc être traités comme tels lors de la détermination de leur imposition.
Il existe deux options de traitements de ces revenus :
- l’option micro-BIC : un abattement de 50 % est appliqué au montant de ces revenus. Les 50 % restants sont ensuite soumis aux prélèvements sociaux et au taux d’imposition ;
- L’option au réel : il est possible de déduire de ces revenus différentes sommes correspondant à des dépenses ou des pertes de valeur.
La note du CGP : l’option au réel est obligatoire si le montant annuel de vos recettes dépasse 72 500 €
Les charges considérées comme déductibles des revenus locatifs
Bon nombre de charges vont pouvoir être déduites des revenus locatifs d’une location meublée contrairement aux revenus fonciers d’une location nue :
- Les frais d’emprunt (intérêts, ADI, frais de dossier)
- Les impôts locaux non acquittés par le locataire (taxe foncière, CFE)
- Les primes d’assurance (PNO)
- Les honoraires et frais de gestion
- Les achats, dépenses d’entretien et de réparation (inférieures à 500 €)
- Les dépenses de personnel
- Les frais d’acquisition
- Les charges de copropriété
La note du CGP : les frais d’acquisition (honoraires notaire, agent immobilier) sont effectivement déductibles, mais il est aussi possible de les intégrer dans les amortissements plutôt que dans les charges.
LMNP : un déficit créé par la déduction des charges est reportable, sur les revenus de même nature, dans les 10 années suivant sa constatation.
LMP : ce statut permet également de déduire, le cas échéant, les cotisations sociales payées par le loueur en meublé professionnel. Un déficit ainsi créé peut quant à lui être imputé sur le revenu global.
L’utilisation des amortissements pour réduire la pression fiscale
Dans le cas où un bénéfice subsiste après déduction des charges, un dernier retraitement peut être effectué.
En effet, pendant la détention de votre bien immobilier, celui-ci perd comptablement de sa valeur à cause de l’usure, du temps ou de son obsolescence.
Le montant de cette perte de valeur est calculé dans ce qu’on appelle les amortissements en location meublée.
Son calcul suit des règles comptables, c’est pourquoi il est fortement conseillé de faire appel à un cabinet d’experts-comptables agréé CGA pour effectuer votre déclaration des revenus.
Ses honoraires pourront être déduits au titre des charges déductibles.
La note du CGP : la déduction des amortissements ne peut créer un déficit, lorsque votre revenu net imposable est à 0, le montant des amortissements annuels non utilisé est stocké et reportable sans limite de temps.
Le calcul du revenu locatif imposable peut se schématiser de la façon suivante :
La note du CGP : le choix pour l’option au réel ou du micro-BIC doit s’apprécier au regard du seuil de 50% : si les charges déductibles et les amortissements annuels représentent plus de 50% des revenus locatifs, alors l’option au réel est un choix évident.
La TVA récupérable dans un seul cas
La TVA sur location meublée est en principe exonérée pour des logements à usage d’habitation.
Toutefois, lorsque la location meublée s’accompagne d’au moins trois prestations à caractère hôtelier ou parahôtelier, la TVA est appliquée :
- le petit déjeuner
- le nettoyage régulier des locaux
- la fourniture de linge de maison
- la réception (même non personnalisée) de la clientèle
L’avantage de l’application de la TVA sur les loyers est la possibilité de récupérer la TVA payée lors de l’acquisition du bien immobilier ou à l’issue de travaux. Cependant, le Code Général des Impôts précise qu’une telle activité relève alors du régime de la parahôtellerie et non du régime fiscal de la location meublée.
La note du CGP : l’investissement en résidence de service est la seule formule de location meublée qui permet tout de même de bénéficier de la récupération de la TVA et du régime fiscal BIC pour la location meublée.
La location meublée alternative via le dispositif Censi-Bouvard
Il existe une autre configuration permettant d’exercer une activité de location meublée tout en bénéficiant d’une réduction immédiate sur le revenu imposable global.
En contrepartie, il n’est alors plus possible de bénéficier de la déduction des amortissements lorsque l’option au réel est choisie.
Plusieurs paramètres différencient la location meublée Censi-Bouvard d’une location meublée dite classique :
- C’est un dispositif réservé aux contribuables domiciliés en France alors que la location meublée classique est également accessible aux Français expatriés
- En Censi-Bouvard la location meublée ne peut pas être exercée à titre professionnel
- La réduction d’impôt est appliquée dans la limite d’un prix de revient du logement pour un montant de 300.000 € HT.
- Le montant de la réduction d’impôt qui excède le montant d’impôt à payer est reportable 6 ans
Ce dispositif offre donc une réduction d’impôt correspondant à 11 % du prix de revient du bien immobilier répartie linéairement sur une durée de 9 ans.
Cette réduction d’impôt ne s’applique pas pour l’acquisition de biens se situant dans :
- Les résidences de tourisme classées
- Les résidences d’affaires
- Les EHPAD
- Les résidences pour étudiants
- Les résidences pour seniors
L’investisseur, pour bénéficier de cette réduction, doit s’engager à louer le bien à usage d’habitation pour une durée minimum de 9 ans.
Comparatif des dispositifs LMNP avec la loi Pinel
| Loi Pinel | LMNP Censi-Bouvard | LMNP Classique | |
|---|---|---|---|
| Rendement brut | 3,50 % | 3,75 % HT/TTC | 3,75 % HT/TTC |
| Rendement net (après mandat de gestion, assurances et frais de relocation moyens sur 12 ans) | 2,70 % | 3,75 % | 3,75 % |
| Réduction d’impôt applicable sur le prix d’achat TTC | 21 % | 9,1 % | – |
| Avantage fiscal récupération de TVA | – | 16,60 % | 16,60 % |
| Prix de revient du bien | 79 % | 74,30 % | 83,40 % |
| Rendement réel (rendement net / prix de revient) | 3,42 % | 5,05 % | 4,50 % |
| Amortissement annuel (30 ans) | – | – | 3 % |
| Rendement net d’impôt (IRPP à 30% et PS à 17,2%) | 1,46 % | 2,67 % | 3,79 % |
Fiscalité LMNP
L’imposition de la plus-value se fait selon les règles d’imposition de la plus-value immobilière des particuliers, à savoir :
- retraitement du prix d’acquisition pour calculer la plus-value brute imposable, majorée des frais d’acquisitions et des éventuels travaux
- application des abattements pour durée de détention pour déterminer la plus-value nette imposable : il faut distinguer l’abattement pour l’imposition sur le revenu au taux de 19% et l’abattement des prélèvements sociaux à 17,2 %
La note du CGP : toutefois, il existe certains cas très particuliers où la plus-value est exonérée d’impôt.
Fiscalité LMP
La plus-value est imposée selon les règles d’imposition des plus-values professionnelles.
Il faudra alors faire la distinction entre les plus-values « court terme » (imposées comme un bénéfice dans la catégorie des BIC) et les plus-values « long terme » (imposées après abattement pour durée de détention à un taux de 19 % + prélèvements sociaux).
Sous certaines conditions de durée d’activité et de chiffre d’affaires annuel, la plus-value peut être totalement ou partiellement exonérée.
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