Lissage de prêt immobilier et prêt immobilier à paliers
Le
Différence et fonctionnement d'un crédit immobilier
Très souvent, votre financement global sera composé de votre apport et de plusieurs prêts immobiliers : un prêt principal et des prêts complémentaires (1 % logement, prêt à taux zéro, etc.).
Pourquoi un crédit immobilier à paliers ?
Chaque prêt immobilier a ses propres caractéristiques : montant / durée / taux / mensualité.
Vous vous retrouvez alors avec un financement composé de périodes à fortes mensualités et d’autres périodes à faibles mensualités. Bref cela ne vous satisfait pas.
Il est alors tout à fait possible de lisser ces prêts, de façon à ce que vous ayez une mensualité identique durant toute la durée de votre crédit immobilier principal.
Cela est possible grâce au prêt immobilier principal qui sera à paliers en fonction des mensualités des autres prêts.
Exemple de combinaison de prêts immobiliers sans lissage
Crédits à paliers
| Prêt | Prêt à Taux Zéro | Prêt 1% logement | Prêt immobilier principal |
|---|---|---|---|
| Montant | 10 000 € | 15 000 € | 200 000 € |
| Durée | 10 ans | 15 ans | 20 ans |
| Taux | 0% | 1,50% | 3,60% |
| Mensualité | 83,33 € | 93,11 € | 1 170,22 € |
Vous payez :
| Pendant 10 ans : | 1346.66 € (83,33 € + 93,11 € + 1170,22 €) |
| Puis pendant 5 ans : | 1263,33 € (93,11 € + 1170,22 €) |
| Puis pendant 5 ans (fin du crédit) : | 1170,22 € |
Commentaire : Les mensualités varient en fonction des crédits en cours.
Avec lissage
Crédits à paliers
| Prêt | Prêt à Taux Zéro | Prêt 1% logement | Prêt immobilier principal |
|---|---|---|---|
| Montant | 10 000 € | 15 000 € | 200 000 € |
| Durée | 10 ans | 15 ans | 20 ans |
| Taux | 0% | 1,50% | 3,60% |
| Mensualité phase 1 | 83,33 € | 93,11 € | 1 118,54 € |
| Mensualité phase 2 | 93,11 € | 1 201,87 € | |
| Mensualité phase 3 | 1 294,98 € | ||
Vous payez :
| Pendant 10 ans : | 1294,98 € (83,33 € + 93,11 € + 1118,54 €) |
| Puis pendant 5 ans : | 1294,98 € (93,11 € + 1201,87 €) |
| Puis pendant 5 ans (fin du crédit) : | 1294,98 € |
Commentaire : Les mensualités restent identiques pendant toute la durée du crédit immobilier principal.
Le coût du lissage de prêts immobiliers
La mise en place d’un prêt immobilier à paliers génère des frais supplémentaires. En effet, comme vous remboursez moins de capital pendant les premières phases du prêt, ce report de remboursement de capital produit des intérêts supplémentaires à payer.
Dans l’exemple ci-dessus :
- Le prêt immobilier sans paliers coûte 80,852 €,
- avec paliers, il coûte 84,035 €, soit 3,183 € de plus.
Si vous êtes dans l’obligation d’utiliser ce prêt à paliers (taux d’endettement trop important sinon), le surcoût est un moindre mal car l’objectif n°1 est de trouver un financement.
Si le prêt à paliers n’est pas obligatoire, la question doit se poser sur son utilisation. Il procure du confort, mais a un coût…
Il arrive ainsi de constater qu’il est parfois plus intéressant de se passer d’un prêt à taux zéro ou prêt 1% patronal sur 8 ans ayant nécessité la mise en place d’un prêt à paliers à côté : l’économie du prêt à taux zéro ou prêt patronal ne compensait pas sur le surcoût d’intérêts du prêt à pallier.
Ainsi, chaque situation est différente et doit faire l’objet de simulations afin de déterminer quelle option sera la plus adaptée. Un conseiller en gestion de patrimoine peut vous aider à prendre la bonne décision.
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