Lissage de prêt immobilier et prêt immobilier à paliers

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Très souvent, votre financement global sera composé de votre apport et de plusieurs prêts immobiliers : un prêt principal et des prêts complémentaires (1% logement, prêt à taux zéro, etc…).

Pourquoi un crédit immobilier à paliers ?

Chaque prêt immobilier a ses propres caractéristiques : montant / durée / taux / mensualité.

Vous vous retrouvez alors avec un financement composé de périodes à fortes mensualités et d’autres périodes à faibles mensualités. Bref cela ne vous satisfait pas.

Il est alors tout à fait possible de lisser ces prêts, de façon à ce que vous ayez une mensualité identique durant toute la durée de votre crédit immobilier principal.

Cela est possible grâce au prêt immobilier principal qui sera à paliers en fonction des mensualités des autres prêts.

Exemple de combinaison de prêts immobiliers sans lissage :

Crédits à paliers

PrêtPrêt à Taux ZéroPrêt 1% logementPrêt immobilier principal
Montant10 000 €15 000 €200 000 €
Durée10 ans15 ans20 ans
Taux0%1,50%3,60%
Mensualité83,33 €93,11 €1 170,22 €

Vous payez :

Pendant 10 ans :1346.66 € (83,33 € + 93,11 € + 1170,22 €)
Puis pendant 5 ans :1263,33 € (93,11 € + 1170,22 €)
Puis pendant 5 ans (fin du crédit) :1170,22 €

Commentaire : Les mensualités varient en fonction des crédits en cours.

Avec lissage :

Crédits à paliers

PrêtPrêt à Taux ZéroPrêt 1% logementPrêt immobilier principal
Montant10 000 €15 000 €200 000 €
Durée10 ans15 ans20 ans
Taux0%1,50%3,60%
Mensualité phase 183,33 €93,11 €1 118,54 €
Mensualité phase 293,11 €1 201,87 €
Mensualité phase 31 294,98 €

Vous payez :

Pendant 10 ans :1294,98 € (83,33 € + 93,11 € + 1118,54 €)
Puis pendant 5 ans :1294,98 € (93,11 € + 1201,87 €)
Puis pendant 5 ans (fin du crédit) :1294,98 €

Commentaire : Les mensualités restent identiques pendant toute la durée du crédit immobilier principal.

Le coût du lissage de prêts immobiliers :

La mise en place d’un prêt immobilier à paliers génère des frais supplémentaires. En effet, comme vous remboursez moins de capital pendant les premières phases du prêt, ce report de remboursement de capital produit des intérêts supplémentaires à payer.

Dans l’exemple ci-dessus :

  • Le prêt immobilier sans paliers coute 80,852 €,
  • avec paliers coute 84,035 €, soit 3,183 € de plus.

Si vous êtes dans l’obligation d’utiliser ce prêt à palier (taux d’endettement trop important sinon), le surcoût est un moindre mal car l’objectif n°1 est de trouver un financement.

Si le prêt à palier n’est pas obligatoire, la question doit se poser sur son utilisation. Il procure du confort, mais a un coût…

Il arrive ainsi de constater qu’il est parfois plus intéressant de se passer d’un prêt à taux zéro ou prêt 1% patronal sur 8 ans ayant nécessité la mise en place d’un prêt à paliers à côté : l’économie du prêt à taux zéro ou prêt patronal ne compensait pas sur le surcoût d’intérêts du prêt à pallier.

Ainsi, chaque situation est différente et doit faire l’objet de simulations afin de déterminer quelle option sera la plus adaptée. Un conseiller en gestion de patrimoine peut vous aider à prendre la bonne décision.

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