Prêt in fine : mécanisme, avantages et inconvénients

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Par Jérôme Delpierre

Différence et fonctionnement d'un crédit immobilier

Pendant la durée du crédit, vous ne remboursez que les intérêts. Le capital à rembourser reste identique pendant toute la durée du prêt.

Le capital est remboursé uniquement à la fin du crédit. Le prêt in fine s’applique essentiellement pour les projets d’investissement locatif.

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La mensualité du crédit in fine ne comporte que des intérêts

Comme vous ne remboursez que des intérêts, la mensualité est bien plus faible que sur un crédit amortissable.

Exemple :

300 000 € emprunté à 4 % = 12 000 €/an d’intérêts, soit 1 000 € par mois.

Le montant de la mensualité est donc identique, quelle que soit la durée du prêt in fine.

Quel est le coût ?

On peut constater qu’un prêt in fine revient bien plus cher qu’un crédit amortissable.

Exemple :

Crédit amortissable de 100 000 € à 4 % sur 15 ans : 39 144 € d’intérêts

Prêt in fine de 100.000 € à 4% sur 15 ans : 60.000 € d’intérêts

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Le remboursement du capital

Le capital est remboursé à la fin du prêt in fine.

Certaines banques proposent également de transformer le prêt in fine en prêt amortissable, une fois la durée initiale atteinte.

Ceci peut être très utile, car il est difficile de savoir quel sera son besoin exact : 10 ou 15 ans ?

Peut être que, pour des raisons fiscales, de prévoyance, de stratégie patrimoniale, vous souhaiterez à ce moment-là rembourser votre prêt in fine, ou bien le transformer en amortissable, ou encore le prolonger.

La pratique du nantissement

La banque accordant un prêt in fine doit avoir la garantie de se faire rembourser in fine le crédit. Pour cela, elle va, en plus de la prise de garantie sur le bien immobilier, nantir un placement financier.

Ce placement financier est censé à terme rembourser le crédit accordé.

Dans la pratique, ce placement est réalisé au sein d’un contrat d’assurance vie ou contrat de capitalisation.

Il peut s’agir d’un placement sous forme de versement unique ou de versement + épargne mensuelle.

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Les avantages et inconvénients de ce type de prêt

Le prêt in fine coûte cher donc quel est son intérêt ? Il est multiple :

  • Déduction des intérêts d’emprunt des revenus fonciers,
  • Effort de trésorerie moins important :
    • Adapté à l’emprunteur ayant du capital à placer mais une faible capacité d’épargne,
    • Adapté à l’emprunteur souhaitant épargner sur des actifs financiers pour diversifier son patrimoine,
    • Adapté à l’emprunteur souhaitant se garder plusieurs possibilités d’épargne en fonction de l’évolution de sa situation,
  • Une prévoyance (assurance décès du crédit) sur un montant unique non dégressif pendant tout le crédit,
  • Le surcoût du crédit peut être compensé voir dépassé par les produits générés par les placements financiers.

Mais bien sûr en contrepartie on peut en retenir certains inconvénients :

  • Coût du prêt plus cher,
  • Coût de l’assurance du prêt plus cher,
  • Obligation de « résultat » sur le placement financier associé et nanti.

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