L’OPCI (organisme de placement collectif immobilier) permet d’investir dans l’immobilier, à long terme, sans subir les contraintes de ce placement. A la différence des SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), l’OPCI va plus loin. C’est un placement plus souple, plus liquide. Pourtant, celui-ci est encore loin de bénéficier du même intérêt de la part des investisseurs.

Sommaire :

Présentation et caractéristiques des OPCI

Ce sont des produits d’épargne, majoritairement non cotés, créés dans les années 2000, qui permettent un investissement indirect dans l’immobilier.

Contrairement à un investissement immobilier direct, l’investisseur achète des parts d’une OPCI qui investira à son tour.

L’un des avantages de ce placement réside dans sa diversité. Il est composé de :

  • 40 % à 90 % d’actifs immobiliers cotés ou non,
  • 10 % à 40 % d’actifs financiers
  • 5 % à 10 % de liquidités.

Ce placement est recommandé pour des durées d’investissement à long terme comme tout investissement dans la pierre.

Il possède de nombreux avantages mais est aussi exposé à certains inconvénients :

AvantagesInconvénients
Diversification : le fonds d’investissement va investir sur de nombreux actifs immobiliers dans le monde entierVolatilité : le capital investi n’est pas garanti et les fonds immobiliers ont un risque de perte de capital
Expertise : les investissements sont réalisés par une équipe d’expert.Propriété : l’investisseur détient des parts de fonds et non directement un actifs immobiliers tangible
Valorisation : vous avez une visibilité permanente sur la valeur de votre actifVisibilité : il est compliqué d’accéder à une transparence totale sur les investissements du fonds du fait de leur multiplicité
Liquidité : il est beaucoup plus facile et rapide de revendre des parts d’un fonds immobilier que de revendre un bien immobilierDurée d’investissement : ce type de fonds ne correspond qu’aux investisseurs ayant un horizon de placement à long terme
Fiscalité : les fonds immobiliers peuvent être détenus au sein de différentes enveloppes fiscales (assurance-vie, contrat de capitalisation, PEA, comptes titres)
Simplicité : la gestion est complètement déléguée

Ils sont susceptibles de prendre plusieurs formes, ces dernières ont surtout une incidence fiscale :

  • SPPICAV (Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable) : La fiscalité sera celle des valeurs mobilières. De plus, sous cette forme, la SPPICAV se doit de distribuer 85 à 100% des revenus locatifs ainsi que 50 à 100% des plus-values de cessions.
  • FPI (Fonds de Placement Immobilier) : La fiscalité appliquée sera celle des revenus fonciers. En ce qui concerne ses obligations, il se doit de distribuer 85% des revenus locatifs ainsi que 85% des plus-values de cessions.

Depuis la loi MACRON de 2015 les OPCI ont la possibilité d’investir dans la location meublée non professionnelle (LMNP), notamment par le biais de deux fonds ayant la pris la forme de FILM (Fonds d’investissements en location meublée).

Ainsi, l’investisseur peut bénéficier de l’amortissement et récupérer la TVA.

Globalement, ces nombreux avantages permettent d’améliorer sensiblement la rentabilité de l’investissement.

Les investisseurs ont pour habitude de comparer l’OPCI à la SCPI, il convient donc d’étudier à notre tour ces deux placements.

OPCI vs SCPI quelles différences ?

OPCISCPI
CompositionDiversifiée :

  • 40 à 90 % d’actifs immobiliers
  • 10 à 40% d’actifs financiers
  • 5 à 10% de liquidités.
Uniformisée :

  • Composée uniquement d’immobilier
GestionSouple.Stricte, contraignante.
RisquesLiés au marché immobilier et au marché financier.Liés au marché immobilier.
Sortie de la sociétéSortie libre, garantie grâce aux 5 à 10 %
de liquidités.
Besoin de trouver un acheteur des parts cédées.
FiscalitéRevenus fonciers ou Revenus mobiliers. Selon sa forme.Revenus fonciers
Frais
  • Souscription : de 3 à 5 %
  • Gestion : de 1,5 à 3 % par an
  • Souscription : Environ 10 %
  • Gestion : de 0,5 à 0,8 % par an

Concrètement, cette comparaison, sous forme d’opposition entre elles, n’est pas réellement intéressante.

La SCPI a été créée dans les années 70, l’OPCI aux alentours de 2005.

Il n’y a pas de différence marquante entre les deux placements.

L’OPCI reprend le fonctionnement d’une SCPI mais celui-ci va plus loin. La composition de son capital est plus variée.

Sa liquidité permet une plus grande souplesse dans la gestion de son investissement.

Ces éléments permettent de rendre cet investissement plus attractif.

En conclusion, on peut dire que l’OPCI apparaît, plus ou moins, comme une évolution de la SCPI. Ce dernier est plus moderne.

Il est difficile de nier pour autant que ce placement est en pleine croissance du fait de son attractivité.

Les collectes ont triplé en 2015 tandis que les capitalisations ont doublé.

Si l’on compare les fonds existant entre SCPI et OPCI (Plus de 170 contre une dizaine seulement), il semble que l’OPCI ne soit qu’au début de sa croissance.

Le nombre de fonds devrait donc avoir tendance à s’accroitre avec le temps ainsi la croissance des OPCI devraient encore se maintenir pendant un certain temps.

Pourquoi souscrire à un OPCI ?

Au vu des éléments exposés ci-dessus, il semble intéressant d’y souscrire.

Cette simple attractivité ne justifie pas pour autant l’investissement, celui-ci doit être justifié par des objectifs plus globaux et patrimoniaux.

Nous allons exposer ci-dessous des arguments qui peuvent justifier d’investir dans des parts.

Attention toutefois, même si le placement est fondé, il convient de bien le choisir.

Dynamiser l’assurance-vie

Cette situation concerne les titulaires d’un contrat d’assurance-vie qui ont peur d’une baisse de rendement du fonds euros.

Une solution simple pour lutter contre ce risque : diversifier ses placements.

Quoi de mieux que de souscrire des parts au sein d’un OPCI ?

La diversification apportée au contrat réduira les risques de faible rendement.

Investir dans l’immobilier tout en gardant son épargne disponible

Vous avez suffisamment de liquidités pour investir dans l’immobilier, ce placement vous intéresse.

Mais vous ne voulez pas voir votre argent disparaitre en cas de besoin.

Et si de nouvelles opportunités se présentaient.

Il peut être l’alternative idéale à cette situation et permet d’investir dans l’immobilier, comme le souhaite l’intéressé, mais son épargne reste globalement disponible du fait de la liquidité du placement.

Cet investissement offre la possibilité de racheter des parts périodiquement et donc de récupérer une partie de son investissement.

Accumuler du capital

Vous souhaitez épargner pour vous constituer à terme un patrimoine ?

Pour cela, il est nécessaire que votre épargne puisse fructifier dans le temps.

Votre horizon de placement est donc à long terme.

C’est un placement susceptible de pouvoir remplir ce rôle.

Après avoir déterminé les raisons d’une souscription, il convient d’étudier quelques critères essentiels pour choisir les meilleurs OCPI possible
  • Il faut dans un premier temps étudier les critères de performances :
    • La capitalisation,
    • Le taux de distribution,
    • La rentabilité, sont de bons indices pour pouvoir analyser celle-ci.
  • Enfin, il est important de s’intéresser au patrimoine de l’OPCI :
    • La qualité des immeubles composant son patrimoine,
    • S’il y a une diversité des placements qui permet de mutualiser le risque,
    • Etc…

Ces étapes peuvent s’avérer complexes et un peu techniques.

Pour autant, elles sont indispensables à la réalisation optimale d’un placement.

Il peut s’avérer préférable de se rapprocher d’un conseiller pour s’assurer que son placement soit effectué dans les meilleures conditions possibles.

OPCI : Investisseurs ne passez pas à côté de cet investissement immobilier !
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