Comment évaluer son budget pour un investissement immobilier locatif ?

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Par Judicaël Fossaluzza

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Evaluer budget investissement locatif

Vous cherchez à investir dans l’immobilier ?

De nombreuses questions se posent, notamment :

  • la localisation du bien,
  • la rentabilité locative,
  • une gestion par soi-même ou une gestion déléguée.

L’une des premières interrogations concerne le budget nécessaire.

Avant de solliciter un crédit immobilier, comment évaluer son budget pour un investissement immobilier locatif ?

Explications.

Pourquoi investir dans l’immobilier ?

Investir dans l’immobilier est toujours rassurant aux yeux des Français, très attachés à la pierre.

Vous possédez un bien immobilier concret et vous créez un patrimoine à transmettre à vos enfants.

C’est également un excellent moyen de préparer sa retraite.

En effet, les revenus locatifs constituent une bonne source de complément de sa pension, dès lors que le crédit immobilier est entièrement remboursé.

En outre, investir dans l’immobilier peut se réaliser à crédit.

Profiter de l’effet de levier du crédit pour créer un patrimoine est un avantage certain. Les loyers viennent rembourser le prêt immobilier, en totalité ou en partie.

Enfin, l’investissement locatif permet parfois de réduire ses impôts immédiatement et pour plusieurs années.

De nombreux dispositifs fiscaux sont en vigueur pour inciter à investir dans l’immobilier, sous conditions.

Nul besoin d’être propriétaire de sa résidence principale pour se lancer dans l’investissement immobilier locatif.

Si votre vie professionnelle vous contraint à habiter dans une métropole aux prix inaccessibles, vous pouvez préférer investir dans l’immobilier locatif.

Bon à savoir :

Il est également possible d’investir dans la pierre papier, à travers les SCPI (société civile de placement immobilier). Vous devenez alors propriétaire de parts sociales correspondant à une partie d’un bien immobilier et en percevez les revenus, sans rien avoir à gérer. L’investissement se réalise alors en diversifiant son portefeuille et à moindre coût.

Calculer son budget pour un investissement immobilier locatif

Pour tous ces avantages, vous êtes décidé à investir dans un bien immobilier pour le mettre en location. Il est temps de vous intéresser au budget requis.

Évaluer son budget total

Calculer son budget est indispensable pour bien orienter votre choix. En fonction de ce budget, vous pourrez préciser la localisation de votre investissement locatif ou le type de bien.

Avant d’investir, évaluez votre budget total avec précision :

  • le prix d’achat du bien immobilier ;
  • les frais d’acquisition (frais de notaire) et frais annexes (honoraires de l’agence immobilière) ;
  • les travaux de rénovation ou d’aménagement.

Au-delà de l’investissement initial, prenez en compte les charges et travaux récurrents :

  • les travaux d’entretien et de remplacement du mobilier en cas de location meublée ;
  • les frais de gestion locative si vous déléguez ;
  • l’assurance propriétaire non occupant (PNO) et la garantie loyers impayés ;
  • les taxes et impôts (taxe foncière, imposition des revenus locatifs, etc.) ;
  • les charges de copropriété et les travaux dans l’immeuble.

Cela affecte votre rendement locatif sur le long terme. Le rendement de votre investissement est le ratio entre les revenus générés et le prix d’achat.

Pour un rendement net, vous prendrez en compte toutes les charges ci-dessus…qu’il vous faut assumer de toute façon.

Évaluer le montant de son prêt immobilier

Ce budget total représente le montant du prêt immobilier, moins un apport personnel éventuel.

Vous devez alors déterminer votre capacité d’emprunt.

D’un côté, tous vos revenus actuels et une partie des revenus locatifs : les banques prennent en compte 70 % des loyers environ, pour prendre en compte les risques (loyers impayés, vacance locative entre 2 locataires ou pendant des travaux).

Les revenus actuels comprennent notamment vos rémunérations, vos pensions de retraite et vos bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ou bénéfices non commerciaux (BNC).

De l’autre côté, vos charges actuelles :

  • crédit immobilier sur votre résidence principale éventuellement,
  • crédit à la consommation,
  • mensualité du crédit immobilier projeté pour réaliser l’investissement locatif,
  • pensions versées, etc.

Un simulateur de crédit immobilier permet de calculer cette capacité d’emprunt en ligne facilement et gratuitement.

Pour un investissement locatif, vous devez chercher une banque qui accepte de prendre en considération vos futurs revenus locatifs : on parle alors de taux d’endettement différentiel.

Le rapport entre vos revenus et vos charges définit votre taux d’endettement. D’après le HCSF (Haut conseil de stabilité financière), il doit être au maximum de 35 %.

Toutefois, les banques peuvent déroger à cette règle dans 20 % de leurs dossiers.

Tout dépend en réalité de votre reste à vivre, le montant restant après paiement des charges fixes pour faire vivre votre famille.

À revenus égaux, une famille avec 3 enfants à Paris n’a pas les mêmes dépenses mensuelles qu’un célibataire à La Rochelle.

Zoom sur la défiscalisation

Les dispositifs d’incitation fiscale sont un levier important pour certains investisseurs immobiliers. Voici ceux en vigueur en 2024 :

  • La loi Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pendant 12 ans au maximum. Des conditions tenant à la localisation (zone A ou B1), le type de bien (neuf), les ressources du locataire et le montant du loyer sont à prendre en compte.
  • La dispositif Denormandie applique les mêmes principes que la loi Pinel dans l’ancien avec travaux, dans d’autres zones.
  • La loi Malraux propose une réduction d’impôt égale à 30 % du montant des travaux sur des biens situés dans un périmètre sauvegardé.
  • Le dispositif Censi-Bouvard accorde 11 % de réduction d’impôt sur un logement neuf en résidence de services, plus le remboursement de la TVA. Il peut s’articuler avec le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP) ci-dessous.
  • La location meublée : le statut de LMNP ou LMP offre de nombreux avantages fiscaux en offrant l’amortissement de l’achat d’un bien immobilier loué en meublé.

Investir dans l’immobilier locatif offre de réels avantages et constitue une bonne solution dans une diversification de son épargne.

Faites appel à des professionnels du crédit et de la gestion de patrimoine avant de vous lancer.

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