Les fonds d’investissement en location meublée (FILM) : un nouvel instrument de placement

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Par Lucille Berdery

Location Meublée

Investir dans un organisme de placement collectif immobilier (OPCI) et bénéficier du régime fiscal avantageux de la location meublée non professionnelle est désormais possible.

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En effet, en mars dernier, l’Association française des sociétés de placements immobiliers a annoncé le lancement des « fonds d’investissement en location meublée » (FILM).

Ces nouveaux fonds d’investissement, rendus possibles par les aménagements de la loi Macron d’aout 2015, sont en réalité des OPCI qui cumulent les avantages de la gestion collective et permettent également aux associés de prétendre au régime fiscal de la location meublée non professionnelle.

Rappelons qu’un OPCI est un placement immobilier non coté et géré par une société de gestion de portefeuille agréé par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).

Il s’agit généralement d’un investissement sur le long terme (8 ans minimum recommandé).

L’organisme de placement gère un patrimoine majoritairement investi en immobilier (entre 60 et 85 %) et redistribue les loyers et les plus-values potentielles de ce patrimoine aux investisseurs porteurs de parts.

Désormais, les OPCI pourront exercer la location de biens meublés.

Ces nouveaux fonds d’investissement sont encore relativement rares mais commencent à se développer.

Ce produit hybride présente les avantages d’un OPCI avec l’application du régime fiscal avantageux de la location meublée non professionnelle.

Il permet d’investir dans de l’immobilier diversifié sur des secteurs à enjeux sociétaux, démographiques et économiques :

  • résidences étudiantes,
  • résidences de tourisme,
  • résidences de services séniors,
  • résidences médicalisées.

Pourquoi investir dans un OPCI meublé ?

Facilité d’accès : il est important de noter que contrairement aux OPCI « classiques » les FILM sont destinés à être détenus sous forme de comptes-titres et non par le biais d’assurances-vie en unités de comptes.

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Avantages caractéristiques des OPCI : lorsque l’on investit dans ces nouveaux fonds de placement, on retrouve tous les avantages des organismes de placement collectif immobilier et de la gestion collective à savoir :

  • mutualisation des risques immobiliers et absence de contraintes de gestion, en contrepartie de frais de gestion annuels et d’une prise de risque acceptée.
  • possibilité de calibrer précisément la souscription en fonction de la capacité d’investissement. En effet, le ticket d’entrée reste relativement bas, certaines sociétés de gestion proposant un investissement immobilier accessible à partir de 5 000 euros.
  • diversification des actifs dans des secteurs multiples (résidences séniors, étudiantes, EHPAD)

Bénéfice du régime de la location meublée non professionnelle : l’innovation principale apportée par ce nouvel instrument financier est l’applicabilité du régime fiscal de location meublée non professionnelle.

En effet, ce régime fiscal était applicable jusqu’alors aux seuls propriétaires bailleurs de biens meublés, c’est-à-dire de biens équipés de façon suffisante pour permettre au locataire de vivre confortablement dans le bien sans rien apporter d’autre que ses effets personnels.

Depuis la loi de finances rectificative pour 2015, l’applicabilité de ce régime de location meublée non professionnelle a été étendue aux associés d’OPCI pratiquant la location meublée.

L’application de ce régime permet de réduire l’assiette fiscale et de limiter les effets de la fiscalité sur les revenus. En effet, les revenus perçus de la location d’immeubles meublés sont imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) avec la possibilité de déduire les divers frais afférents à l’immeuble (amortissement, intérêts d’emprunts, etc.).

Récupération de la TVA : la récupération de la TVA (20 %) sur le prix d’acquisition est un avantage fiscal lié au statut du loueur meublé non professionnel que l’on retrouve également dans les OPCI meublés.

Il faudra, en contrepartie, reverser à l’état la TVA perçue sur les loyers issus de la location.

Cependant, pour récupérer la TVA sur l’acquisition d’un bien destiné à la location, les conditions sont strictes.

Sont concernés les biens immobiliers achetés dans des résidences de services (résidences de tourisme, logements étudiants, résidences séniors, EPHAD).

Pour être considérée comme une résidence de service, la loi prévoit qu’au moins trois services des services suivants doivent être proposés au sein de la résidence, à savoir :

  • accueil de la clientèle
  • fourniture de linge de maison
  • nettoyage des locaux,
  • service de petit déjeuner
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Investir dans ce type d’OPCI comporte-t-il des risques ?

Afin d’avoir une image complètement objective des avantages et des inconvénients de ces nouveaux types de placement, il convient d’étudier les risques liés à ces investissements.

En effet, comme tout produit financier, les fonds d’investissement en location meublée comportent des risques.

  • Le premier risque est celui de la perte en capital : les investissements étant soumis aux fluctuations des marchés ainsi qu’aux autres risques inhérents à tout investissement en valeurs mobilières, l’investisseur risque de ne retrouver que partiellement son capital ou pire, de perdre intégralement le capital investi.
  • Risque de liquidité : pendant la période de constitution du patrimoine et jusqu’à sa mise en location, les fonds en attente d’investissement seront placés en produits monétaires. En cas de demande de rachat, l’argent de l’investisseur pourrait n’être versé que dans un délai de 12 mois à l’issue d’une période de blocage de 5 ans. Le risque est donc de ne pas pouvoir disposer des fonds en cas de nécessité urgente.
  • Risques liés aux marchés financiers et immobiliers : les investissements réalisés dans ces nouveaux types de placement seront soumis aux risques inhérents à la détention et à la gestion d’actifs financiers, tels que le risque de perte de capital induit par une baisse de la valeur des actions détenues ou par une variation des taux de change ou de crédit. De même, les investissements seront soumis aux risques inhérents à la détention et à la gestion d’actifs immobiliers.

En conclusion, investir dans ces nouveaux fonds d’investissement en location meublée présente de réels avantages :

  • atouts de l’immobilier géré,
  • avantages de l’immobilier collectif
  • l’applicabilité du cadre fiscal de la location meublée non professionnelle.

Cependant, avant d’investir, il convient de prendre connaissance des risques liés à ce type d’investissement pour être certain que l’investissement répond parfaitement à vos attentes.

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