Quels sont les avantages et inconvénients d’une SCPI ?

Le 13/03/2025

Par Aldric Morin

scpi

La SCPI, bon ou mauvais véhicule d’investissement ?

A l’heure où le dispositif Pinel est supprimé et le régime LMNP remis en question, nous nous intéressons à un investissement qui soufflait déjà 60 bougies en 2024.

Faites-vous partie de ces gens qui en ont entendu parler sans pour autant s’y intéresser ?

Mais du coup, quels sont les avantages et les inconvénients d’être investi en immobilier via une SCPI ?

Et la SCPI, est-elle uniquement vouée à verser un rendement ?

Pouvez-vous vraiment vous permettre d’en acquérir des parts ?

À l’inverse, est-ce un investissement réservé aux gros patrimoines ?

La première question que l’on peut se poser est : Pourquoi investir en SCPI ?

L’investissement en SCPI n’est pas une finalité, mais un moyen flexible de répondre à un ou plusieurs objectifs précis.

Capitalisation ? Préparation de la retraite ? Défiscalisation ?

Prenez quelques minutes, car nous éclairons votre lanterne dans cet article !

Voici un résumé en bref des avantages et des inconvénients des SCPI :

Avantages des SCPI	Inconvénients des SCPI
Aucune gestion	Risque de liquidité
Disponible dès 150€	Fiscalité des revenus fonciers
Emprunt sans apport	Risque de perte en capital
Investissement net de frais, de 4 à 7%	Rendement non garanti
L’effet de levier boost le TRI jusqu’à 10%	Dans le champ d’application de l’IFI
Bail commercial avantageux pour l’investisseur	Risque volatilité
Mutualisation des risques	Frais de souscription pouvant être élevés
Risque faible à moyen	Un délais de jouissance des parts (6 mois en moyenne)
Transparence de l’information
Audit des actifs semestriel
Investissement diversifié (nombre de biens, secteurs, pays)
Liquidité plus élevée que le marché immobilier classique
Revente partielle possible
Choix pour la majorité des SCPI de jouir des loyers ou de les réinvestir
Possible démembrement
Détention en direct, via une SCI ou une assurance vie
Différentes SCPI pour différents objectifs: capitalisation, rendement, optimisation fiscale
Investir via des professionnels du secteur

Avantage n°1 : L’immobilier sans soucis de gestion

Avez-vous déjà appelé votre propriétaire à cause d’une fuite ou d’un dégât ?

Vous pouvez alors imaginer le casse-tête que peut devenir la gestion immobilière d’un ou plusieurs bien en location.

La SCPI se présente comme un investissement simple de gestion, sans charge mentale.

À l’inverse de l’immobilier résidentiel traditionnel, c’est la maison de gestion de la SCPI qui investit en immobilier et gère le parc :

Recherche des locataires,
Effectue les travaux,
S’acquittent des charges…

Fini la prise de tête ! A la fin de chaque mois ou chaque trimestre, la maison de gestion verse un loyer net de frais directement sur le compte en banque de ses investisseurs.

La SCPI est un investissement facilement modulable, il est possible de revendre une partie de son capital investi sans pour autant être obligé de revendre la totalité de ses parts.

Il est aussi possible de réinvestir directement les loyers perçus pour créer un “effet boule de neige” sur l’investissement.

Avantage n°2 : Un faible ticket d’entrée

Est-ce que ça coûte cher d’investir en SCPI ?

Contrairement à l’investissement en immobilier résidentiel classique, il est bien plus accessible et facile d’investir en SCPI, les parts de SCPI sont accessibles dès quelques centaines d’euros de (150 à 1 000 € la part en moyenne).

Il est donc possible de se constituer un patrimoine immobilier diversifié grâce à un faible ticket d’entrée.

Avantage n°3 : Une mutualisation des risques

Vous avez déjà entendu qu’il ne fallait pas mettre tous ses œufs dans le même panier ?

Vous achetez des parts de SCPI aux côtés d’une multitude d’autres investisseurs tout en restant indépendant les uns des autres.

La diversification est la clé pour se prémunir contre le risque.

Le parc immobilier ainsi constitué vous permet alors de jouir d’un loyer qui connaît de faibles variations d’un trimestre à l’autre.

Avantage n°4 : Un patrimoine immobilier diversifié

Vous investissez dans un parc immobilier diversifié sectoriellement et géographiquement.

Vous allez investir en France ou en Europe et dans de multiples secteurs d’activités, tels que le bureau, l’hospitalité, le commerce et bien d’autres encore !

Devenez propriétaire d’un bout d’un hôtel en Espagne, d’une clinique en Pologne ou bien d’une salle de sport en Allemagne !

La diversification est la clé pour se prémunir du risque et s’assurer la meilleure rentabilité.

Avantage n°5 : Une rentabilité attractive

L’un des éléments phares des SCPI ?

Son rendement !

En plus de soixante ans d’existence, toutes les SCPI ont toujours versé un rendement. Ce dernier s’élevant en moyenne entre 4% et 5 %, et pouvant atteindre plus de 7% pour les SCPI les plus performantes.

Des performances rarement atteintes en immobilier classique pour un tel niveau de risque.

Mais alors, comment expliquer une telle rentabilité ?

Les équipes de gestion sont des professionnels aguerris et savent détecter les bonnes opportunités de marché, notamment à quel moment vendre et à quel moment acheter, pour en retirer les meilleures performances.

Ces derniers collectent également des sommes importantes et payent souvent cash les biens, ce qui leur octroie un pouvoir de négociation conséquent.

Avantage n°6 : Accessible via des placements financiers (type assurance-vie)

Vous pouvez détenir vos SCPI en direct ou via une société, ou même au sein de placements financiers type assurance-vie.

Cela vous permet d’équilibrer votre allocation en investissant sur les marchés financiers, en fonds euros, mais aussi d’être investi en immobilier tout en profitant du cadre fiscal avantageux de l’assurance vie.

La liquidité est alors garantie par l’assureur.

Cependant, les assureurs ne proposent pas toutes les SCPI et le crédit est rendu impossible par la détention au sein du contrat.

C’est pour cela que tous les contrats ne se valent pas, un conseiller en gestion de patrimoine peut vous aider à trouver le contrat sur-mesure pour réaliser vos objectifs.

Avantage n°7 : L’achat de parts à crédit

Qui dit investissements immobiliers, dit soutien de la banque.

S’il est possible d’investir dans des SCPI en cash, c’est encore le plus intéressant d’avoir recours à l’emprunt bancaire, si vous avez de la capacité d’épargne, et ainsi, réserver vos liquidités pour d’autres projets.

Vous allez alors bénéficier de l’effet de levier du crédit pour augmenter la rentabilité de votre investissement.

Avantage n°8 : De nombreux types de SCPI

Quels sont vos objectifs?

Obtenir des rendements complémentaires? Optimiser votre fiscalité?

Les SCPI se déclinent en une large gamme de catégories pour répondre à des besoins spécifiques.

SCPI Fiscale

Nous parlions du dispositif Pinel en début d’article.

Et bien d’autres lois existent, comme la loi Denormandie ou la loi Malraux.

Les SCPI fiscales profitent de ces dispositifs afin de vous permettre de réduire votre imposition.

Attention, gardez en tête le coût d’opportunité que peut représenter l’immobilisation de ces sommes.

Les rendements de ces SCPI sont souvent plus faibles et devront forcément être liquidés à la fin du dispositif de défiscalisation.

SCPI de rendement

Les SCPI de rendement se concentreront sur le versement de revenus grâce à leur parc immobilier locatif.

Ces SCPI sont donc particulièrement bien adaptées si vous cherchez à avoir des revenus complémentaires ou si vous les achetez à crédit.

En effet, les loyers perçus viendront rembourser tout ou partie de la mensualité.

SCPI en nue-propriété

Un investisseur en SCPI en nue-propriété renonce au rendement de cette dernière pendant un certain nombre d’années en échange d’une décote sur le prix de ses parts.

Le point important est que le détenteur de parts en nue-propriété n’est pas fiscalisé lors de cette période, puisqu’il ne touche aucun loyer.

Il profite en revanche des possibles revalorisations du prix de part.

Inconvénient n°1 : Investissement peu liquide

La liquidité des SCPI est un point important et sujet à de nombreux débats.

Si certaines SCPI liées aux grands bureaux d’île de France ont une liquidité plus faible qu’attendue, la majorité des SCPI, même lors de crises immobilières, permettent de sortir de cet investissement en quelques semaines, soit beaucoup plus rapidement que sur le marché immobilier classique.

Notez également que l’assureur garantit la liquidité de la SCPI si vous logez cette dernière au sein de votre assurance vie.

Inconvénient n°2 : La fiscalité des SCPI

Net de tout ? Non net de frais, mais les revenus de vos SCPI sont bien fiscalisés.

La fiscalité française sur les revenus fonciers est malheureusement une des plus élevées d’Europe et la SCPI n’échappe pas à l’impôt immobilier en vigueur.

Les prélèvements sociaux de 17,2% s’ajoutent à votre tranche marginale d’imposition qui démarre à 0% pour finir à 45%.

Il est toujours possible d’investir sur des SCPI ayant leur parc immobilier hors de France pour éviter d’avoir à payer les prélèvements sociaux, ce qui fait une économie fiscale non négligeable.

Inconvénient n°3 : Le capital et les rendements non garantis

Votre argent est-il garanti ?

Et le rendement des SCPI ?

Un investissement est rarement à capital garanti, et surtout pas au niveau des rendements proposés par les SCPI.

Le capital est adossé à une multitude de biens immobiliers physiques, le risque est donc dilué et maîtrisé, mais subsiste.

De la même manière, il faudrait que tous les locataires des différents biens de la SCPI, ne renouvellent pas leur baux ou soient en situation de liquidation judiciaire pour ne pas recevoir de rendement. Peu probable ?

Certes, mais le risque existe également.

C’est pourquoi le choix des SCPI est capital pour obtenir un couple rendements/risques cohérent en fonction de vos objectifs patrimoniaux.

Inconvénient n°4 : Rentre dans l’assiette IFI

Avez-vous entendu parler de l’IFI ou l’impôt sur la fortune immobilière?

C’est l’impôt qui remplace depuis quelques années l’impôt de solidarité sur la fortune.

Et bien les SCPI, adossées à 100% sur de l’immobilier, sont intégrées dans le calcul de l’assiette de cet impôt, au même titre que vos autres propriétés.

Attention au seuil des 1 300 000 € de patrimoine taxable à ne pas dépasser.

L’astuce à connaître : l’administration fiscale sera clémente avec votre résidence principale, qui bénéficiera d’un abattement de 30% de sa valeur dans le calcul de l’assiette!

Inconvénient n°5 : Volatilité différente en fonction du secteur d’investissement

Entendez-vous les journaux traiter des fluctuations quotidiennes de la bourse ?

Et bien les SCPI fluctuent également en fonction du marché immobilier, qui est, je vous rassure, beaucoup plus stable dans le temps.

Comparativement aux biens classiques, un expert indépendant audit le parc immobilier d’une SCPI tous les semestres.

Le point important est que chaque secteur d’investissement se comporte différemment dans le temps.

Ainsi, le secteur des bureaux a plus souffert récemment, là où les biens liés à la logistique se sont montrés plus résilients.

Attention à bien choisir les SCPI dans lesquelles vous souhaitez investir!

Certaines se concentrent sur un secteur ou deux secteurs quand d’autres sont diversifiées.

Nous l’avons vu, la SCPI est un formidable véhicule d’investissement.

Encore faut-il les adosser à un objectif clair et maîtriser les spécificités de cet investissement.

C’est pourquoi il est recommandé de faire appel à un conseiller en investissement financier afin de profiter d’un accompagnement personnalisé et des clefs de compréhension qu’il vous fournira.

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