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SCPI : Notre avis de cgp pour investir sans risque

Lucille Berdery | Conseillère en Gestion de Patrimoine

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Les SCPI sont un véhicule d’investissement qui a pour objectif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif.

Le principe est simple, une société de gestion collecte les fonds auprès des épargnants et investit dans de l’immobilier tertiaire (bureaux, de commerces, ou d’entrepôts…).

Le processus va débuter lorsque la société de gestion va émettre un appel d’offres.

Dès lors, en tant qu’investisseur, vous allez acquérir des parts de SCPI avec d’autres investisseurs, d’où le terme « collectif ».

Tout le long de votre investissement, c’est cette société qui va s’occuper de la gestion relative aux biens.
C’est-à-dire qu’elle trouve les locataires, gère l’entretien des biens, les différents travaux nécessaires, ainsi que l’encaissement des fonds, etc.

SCPI avis

En bref, c’est un service clé en main pour l’investisseur.

En contrepartie de cette gestion, un prélèvement de frais est effectué directement (sous forme de pourcentage) sur les loyers avant de vous les verser au titre de revenus fonciers au prorata des parts que vous détenez.

Ce qui est extrêmement intéressant ici, c’est que les investisseurs ont indirectement et collectivement accès à un marché de prime abord difficile d’accès pour des particuliers.

En ce qui concerne l’investissement en lui-même, il faut savoir qu’un investissement sans risque n’existe pas.

Lorsque vous souhaitez investir, il est important d’évaluer votre profil investisseur, ce dernier va déterminer votre niveau de tolérance au risque.

Le résultat va permettre de déterminer les placements qui seraient les plus adaptés en fonction de votre appétence au risque.

Il est également primordial d’analyser l’ensemble de votre situation personnelle et financière et bien sûr vos différents objectifs.

A ce stade, les conseils d’un professionnel qui pourra vous présenter les différentes stratégies possibles en adéquation avec vos objectifs est recommandé.

Traditionnellement, nous parlons du couple « rendement-risque », ces notions sont indissociables l’une de l’autre puisque les placements offrant un rendement élevé comportent des risques élevés, celui de ne pas récupérer son investissement intégralement.

Au vu de la situation économique actuelle, les investisseurs peuvent être tentés de favoriser les placements dits « sécuritaires » en se tournant vers des classes d’actifs à moindre risque.

A ce titre, nous pouvons évoquer l’investissement en Société civile de placement immobilier.

On utilise également le terme « pierre papier » qui désigne la détention des parts d’une société (en papier), qui va elle-même détenir des biens (en pierre).

Notre avis de conseiller en gestion de patrimoine sur les SCPI dans une stratégie patrimoniale

Il existe plus de 200 SCPI sur le marché (de rendement, fiscales, à capital fixe, variable, etc..) et plus de 80 gestionnaires.

Il est donc de notre devoir de déterminer un strict cahier des charges parmi les SCPI qui nous semblent opportunes.

Parmi les critères recherchés, il faut savoir bon nombre de choses, notamment la qualité de la société de gestion, la taille de la SCPI, l’indépendance du gestionnaire, l’historique de performance et de l’évolution du prix de la part, ou encore le taux d’occupation.

Ce sont autant d’éléments qui déterminent quelles sont les bonnes SCPI.

Les banques traditionnelles proposent peu ce type de placement.

Le cas échéant, on peut se poser la question de leur objectivité puisqu’il s’agira de SCPI appartenant à leurs filiales.

Concernant les banques en ligne rares sont celles qui proposent ce type de placement à leur client.

Actuellement, on constate une baisse historique des taux d’intérêt des livrets d’épargnes classiques, il est important pour les Français de diversifier leur épargne et d’obtenir des rendements plus attractifs, en investissant notamment en SCPI.

Elles offrent un rendement moyen de 4,5 % ou plus pour les meilleures.

La souscription est extrêmement simple et rapide, vous pouvez vous adresser à un de nos conseillers spécialisés qui vous accompagnera dans les démarches de souscription.

Il existe plusieurs types de SCPI :

Nous avons la SCPI de rendement, ici la société vous verse des revenus fonciers qui correspondent aux revenus générés par vos parts.

La SCPI fiscale dont l’objectif est d’optimiser votre fiscalité.

Puis la SCPI de plus-value/capitalisation qui a pour but de générer des plus-values au moment de la cession.
La plus utilisée est la société de rendement.

Il y a plusieurs critères à analyser avant de procéder au choix de la SCPI, le taux de distribution sur les dernières années est primordial pour s’assurer de la pérennité des versements des loyers.

Il faut également prendre en compte le taux d’occupation financier qui est un indicateur de gestion.

Pour finir, plus le montant des fonds capitalisés est important, plus il va permettre de mutualiser les risques.

L’investissement en SCPI présente différents avantages qui ne sont pas négligeables.

De nombreux objectifs peuvent être atteints grâce à ce support d’investissement.

En effet, le recours à la SCPI, qui est un outil de diversification du patrimoine en général et du patrimoine immobilier plus spécifiquement, va vous permettre de varier vos investissements et d’obtenir des revenus réguliers en vue de préparer votre retraite par exemple.

Les jeunes actifs peuvent y avoir recours pour se constituer un patrimoine diversifié.

Cet investissement peut trouver sa place dans de nombreuses stratégies patrimoniales, que ça soit en qualité d’optimisation fiscale ou de complément de revenus.

L’investissement en SCPI, contrairement à l’investissement immobilier en direct, va vous faire gagner du temps car c’est la société de gestion qui prend en charge la gestion du parc immobilier et l’entretien des bâtiments.

La SCPI va avoir pour effet de mutualiser les aléas dans la mesure ou les biens seront proposés à des locataires différents et sur plusieurs localisations.

Le risque de vacances est dès lors limité et vous assure la perception de revenus réguliers.

Étant souvent spécialisé dans des secteurs géographiques définis à l’avance, vous allez pouvoir investir dans différents pays ou dans différents secteurs d’activité, comme le commerce, les bureaux ou encore la santé.

En termes de budget, le ticket d’entrée est bien plus accessible que celui de l’achat en direct, il est possible d’acquérir une part de SCPI à partir de 200 euros environ.

Sachant que le financement de l’acquisition par crédit immobilier est possible, tout en déduisant les intérêts d’emprunt issus de la dette contractée des loyers perçus.

Il est également possible d’acquérir des parts en démembrement temporaire de propriété qui vont vous permettre de bénéficier d’un prix d’achat réduit du fait que vous cédez l’usufruit, donc les loyers à un tiers.

Dans le dernier cas, vous pourrez acquérir plus de parts sans subir de fiscalité étant donné que vous ne bénéficiez d’aucun revenu.

Grâce aux dispositifs de défiscalisation, (Pinel, Denormandie, Monuments historiques, Malraux ou déficit foncier) sous condition du respect de certains critères, vous allez pouvoir venir diminuer votre imposition en investissant dans des parts de SCPI spécialisées.

La SCPI est également un produit d’épargne à travers le contrat d’assurance vie.

Les parts de SCPI sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers, imposés au barème progressif de l’impôt sur les revenus, majoré des prélèvements sociaux ou au régime micro foncier (si revenus locatifs inférieurs ou égal à 15 000 euros).

Les risques liés aux SCPI à connaître

Il est important lors de la détermination des objectifs de faire part à votre conseiller de la durée souhaitée de votre investissement.

En ce qui concerne la SCPI, l’AMF conseille un engagement sur le long terme.

En effet, lors de la souscription, les frais sont fixes et non-négociables, dans le cas d’une revente à court terme, les frais pourraient ne pas être rentabilisés.

D’ailleurs dans les conditions des dispositifs de défiscalisations cités ci-dessus, la condition de détention durant une certaine période est obligatoire pour bénéficier de la déduction ou réduction d’impôts.

En ce qui concerne la gestion des actifs, le choix de la SCPI étant le choix de la tranquillité, vous ne pourrez pas intervenir dans cette gestion qui est totalement déléguée à la société gérante.

Il existe différents risques qui sont inhérents à l’investissement lui-même, celui lié à la perte en capital est le premier sur la liste.

En effet, comme vous l’avez compris, la valeur des parts d’une SCPI peut varier à la hausse comme à la baisse et il n’y a aucune garantie sur ce capital.

Ici, votre responsabilité en tant qu’investisseur peut être engagée au prorata du montant de votre apport dans le capital de la SCPI.

En outre, nous pouvons mentionner le risque lié au crédit, si vous empruntez pour acheter vos parts, les revenus des parts pouvant baisser, ces revenus pourraient être insuffisants et par conséquent ne pas couvrir le remboursement de votre crédit.

Le risque de liquidité est également possible puisque votre épargne n’est pas disponible à tout moment, c’est un placement à long terme et vous n’êtes pas assuré de trouver un acheteur si vous souhaitez avoir de la liquidité rapidement.

De plus, la baisse des revenus locatifs liée à la diminution du taux d’occupation va automatiquement engendrer une baisse des revenus fonciers versés.

Il est important de choisir des locataires avec une stabilité financière accrue pour éviter toute défaillance de ce dernier.

Le dernier risque que nous pouvons citer est celui lié à l’imposition, étant soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, l’assiette taxable peut augmenter rapidement et rentrer dans les tranches marginales d’imposition les plus hautes.

De plus, la détention de parts en SCPI va également faire augmenter la valeur soumise à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

En effet, comme vous l’avez compris, les SCPI sont des véhicules d’investissement dont les supports sont à prépondérance immobilière ; à travers la société, vous êtes propriétaires de biens immobiliers.

La valeur à déclarer sera communiquée chaque année directement par la société de gestion auprès de laquelle vous avez souscrit lors de l’achat des parts.

A titre informatif, l’imposition au barème de l’IFI est soumise au barème progressif et la première tranche est de 0,5 % à partir de 800 000 euros (sous réserve d’avoir un actif net imposable de 1 300 000 €).

Notre avis sur les SCPI

L’investissement en SCPI est très intéressant et permet un rendement élevé, mais qui va bien sûr s’accompagner de risques.

Les risques sont néanmoins lissés, en effet la société de gestion investit votre capital sur plusieurs actifs immobiliers, ce qui permet une mutualisation des risques.

Il n’en demeure pas moins que c’est un outil de diversification du patrimoine qui vous donne accès au marché de l’immobilier tertiaire, qui est plus difficile d’accès en direct.

De plus, cela va vous apporter un complément de revenus à échéances régulières, sans oublier que vous allez pouvoir vous dégager de toutes les contraintes liées à la gestion du bien intégralement confiée à la société de gestion de la SCPI.

Si vous souhaitez avoir un avis objectif et impartial avant d’investir en SCPI, vous pouvez réaliser un bilan patrimonial avec un conseiller en gestion de patrimoine.

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